Дело № 2-102/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 февраля 2019 года г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Гергишан А.К., 

при секретаре судебного заседания Михайловой АД.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора займа и договора залога заключенными, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> расположенном на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и договор субаренды земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенные 26.02.2018г между ФИО1 и ФИО2, а также применить последствия недействительности сделки. Кроме того, просит прекратить право собственности ответчика на указанный жилой дом и восстановить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на жилой дом.

В обосновании своих исковых требований ФИО1 указала, что 26.02.2018г. она обратилась к ФИО2 за предоставлением займа в размере 3 200 000 рублей, которые требовались для лечения родственницы. Ответчик согласилась предоставить указанную сумму в долг с условием оформления залога в форме договора купли-продажи указанного жилого дома и договора субаренды земельного участка, поскольку данный земельный участок, на котором расположено домовладение находится в аренде у ДНП «Агура».

26.02.2018г. ответчик предоставил под расписку истцу в долг денежную сумму в размере 3 200 000 рублей на полгода под 6% ежемесячно, что в твердой денежной сумме составляет 192 000 рублей в месяц. А она в свою очередь в этот же день заключила с ФИО2(займодавцем) договор купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и договор субаренды земельного участка, расположенного в пределах спорного домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, предоставленного МО г. Сочи в пользование ДНП «Агура» по договору аренды от 15.12.2005г..

Фактически передача ключей и документов на жилой дом и земельный участок от продавца к покупателю не производилась, коммунальные платежи и другие текущие расходы истец продолжала нести самостоятельно. 

В настоящее время ответчик предпринимает попытки продажи жилого дома, зная о том факте, что сделка купли-продажи совершена для прикрытия другой сделки – договора залога, в связи с чем, истец обратилась в суд.

Ответчик ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением в суд к ФИО1, в котором просит признать заключенным договор займа от 26.02.2018г. между ФИО2 и ФИО1 на сумму 3 200 000 рублей со сроком погашения полгода с процентной ставкой 6 % ежемесячно, что составляет 192 000 рублей и договор залога недвижимого имущества- жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в качестве обеспечения обязательств по договору займа от 26.02.2018г.. Также просит взыскать с ФИО1 в ее пользу денежные средства в размере 3 200 000 рублей основного долга и процентов в размере 1 486 000 рублей по договору займа от 26.02.2018г. и обратить взыскание на заложенное имущество -жилой дом.

В обоснование своих исковых требований ФИО2 указала, что 26.02.2018г. она передала ФИО1 по ее просьбе денежные средства в размере 3 200 000 рублей, что подтверждается распиской от 26.02.2018г. с ежемесячной процентной ставкой в размере 6%, что составляет 192 000 рублей ежемесячно, объектом залога являлся жилой дом общей площадью 194.6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В этот же день между ней и ФИО1 был заключен договор купли продажи жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на указанный жилой дом.

ФИО1 оплачивала проценты по договору займа, а именно 26.05.2018 года ФИО2 получила денежные средства в размере 192 000 рублей, 25.06.2018 года на банковский счет ФИО2 поступил платежный перевод в размере 192 000 рублей, а 31.07.2018 года поступил платеж в размере 50 000 рублей. Однако, в последующем ФИО1 в одностороннем порядке отказалась от уплаты ФИО2 процентов за заем, заемные денежные средства в размере 3200 000 рублей в указанный в расписке срок возвращены не были. Шестимесячный срок возврата займа истек 26.08.2019 года. 

В судебном заседании представители истца ( ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенности, настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме, по доводам, изложенным в иске. Пояснив, что действительно ФИО1 взяла в долг у ФИО2 денежные средства в сумме 3 200 000 рублей на 6 месяцев под проценты и по просьбе займодавца, от которой она не могла отказаться в качестве обеспечительных мер заключила с ней договор купли-продажи жилого дома.

При этом пояснили, что ответчик в своем встречном иске фактически не возражает, что договор купли-продажи жилого дома 26.02.2018г. заключался в качестве обеспечения возврата денежных средств по договору займа от 26.02.2018г. Считают, что сделка купли-продажи недвижимого имущества от 26.02.2018г. притворная в силу ст.170 ГК РФ в связи с чем, просят прекратить право собственности ФИО2 на спорное недвижимое имущество и восстановить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на жилой дом.

Также пояснили, что встречные исковые требования ФИО2 – ФИО1 признает частично. Признает требования в сумме основного долга. Однако считает, что сумма процентов в размере 1 486 000 рублей, о которой просит истец по встречному иску, завышена, просят применить положения п.5 ст. 809 ГК РФ в части взыскания процентов за пользование займом и существенно уменьшить процентную ставку до размеров, обычно взимаемых при сравниваемых обстоятельствах, а именно учесть ставку 7,25 % годовых. Таким образом, проценты за пользование займом составили сумму в размере 115 682, 19 рублей. В остальной части просят отказать. 

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО5 и ФИО6, действующие по доверенности в судебном заседании пояснили, что исковые требования ФИО1 признают. Действительно ФИО2 передала ей в долг по расписке от 26.02.2018г. денежные средства в размере 3 200 000 рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату долга был оформлен не залог, а договор купли-продажи недвижимого имущества. Учитывая, что волеизъявление сторон при заключении 26.02.2018г. договора купли-продажи жилого дома было направлено на заключение договора займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества. В связи с чем, к спорным правоотношениям сторон подлежат применению с учетом положений ч.2 ст.170 ГК РФ правила о договоре займа и договоре залога.

Проценты в размере 192 000 рублей подлежащие уплате ежемесячно согласно расписке от 26.02.2018г. являются договорными и не могут быть уменьшены. Просят встречный иск удовлетворить в полном объеме. Исковые требования ФИО1 признают.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В силу положений п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимой сделкой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; под притворной сделкой понимается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. 

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, согласно расписке от 26.02.2018г. ФИО1 получила от ФИО2 в долг денежную сумму в размере 3 200 000 рублей под 6% ежемесячно, что в твердой денежной сумме составляет 192 000 рублей в месяц. В качестве предмета залога в данной расписке указан жилой дом общей площадью 194.6 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>.(л.д.22)

В этот же день 26.02.2018 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли продажи жилого дома, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д.15-17) и договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.д.18-21)

Данные договора были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2018г. сделаны регистрационные записи № и №.

Оценивая представленные доказательства, суд принимает во внимание то, что в соответствии с разделом 2 договора купли - продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО2 26.02.2018г. договорная цена жилого дома составляет 5 500 000 руб. Указанная сумма выплачена покупателем продавцу до момента подписания сторонами договора.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, денежные средства ФИО1 по договору купли-продажи переданы не были. Фактически недвижимое имущество, документы и ключи от недвижимого имущества от ФИО1 к ФИО2 не передавались. Коммунальные платежи, и другие расходы по содержанию спорного недвижимого имущества продолжает нести ФИО1.

Поскольку все обстоятельства свидетельствовали о притворности сделки, суд при указанных обстоятельствах, в силу ст. 170 ГК РФ признает ничтожной сделку купли-продажи жилого дома от 26.02.2018г., поскольку при совершении указанной сделки воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели ввиду (договор залога, обеспечивающий договор займа).

В соответствии со ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В судебном заседании установлено и не отрицается сторонами, что между ФИО1 и ФИО2 26.02.2018г. был заключен договор займа денежных средств на сумму 3 200 000 руб. сроком на 6 месяцев с уплатой процентов в размере 6% ежемесячно, что составляет 192 000 рублей в месяц.

Денежные средства были получены ФИО1 в объеме, указанном в расписке от 26.02.2018г.

Таким образом, суд признает заключенным 26.02.2018г. между ФИО1 и ФИО2 договор займа денежных средств на сумму 3 200 000 руб. сроком на 6 месяцев с уплатой процентов в размере 6% ежемесячно, а именно в размере твердой денежной сумме 192 000 рублей в месяц.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Согласно п.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. ст. 309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно расписке, ФИО1 обязалась возвратить сумму долга через 6 месяцев, т.е. до 26.08.2018г. и уплачивать проценты в размере 192 000 рублей ежемесячно.

Доказательств исполнения обязательств по договору займа от 26.02.2018г. ответчик по встречному иску ФИО1 суду не предоставила.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства ответчика по встречному иску ФИО1 перед ФИО2 по возврату денежных средств полностью не исполнены. В суд ФИО1 были представлены доказательства, и не отрицается сторонами тот факт, что ФИО1 были приняты меры только к частичному возврату процентов в размере 434 000 руб.

Следовательно, с ответчика по встречному иску ФИО1 в пользу истца по встречному иску ФИО2 подлежит взысканию сумма основного долга в размере 3 200 000 рублей и проценты в размере 1 486 000 рублей.

Суд считает необходимым согласиться с представленным расчетом истца по встречному иску ФИО2 поскольку он является правильным.

Требование истца по встречному иску ФИО2 в части признания заключенным с 26.02.2018 г. договора залога недвижимого имущества -жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> и обращении взыскания на заложенное имущество- суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, за исключением случаев, когда такие сделки нарушая требования закона или иного правового акта, при этом посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц - такие сделки являются ничтожными.

Таким образом, в силу ст. 168 ГК РФ соглашение о залоге жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в качестве обеспечения возврата долга в расписке от 26.02.2018г о получении в долг денежной суммы, является недействительным (ничтожным), ввиду несоблюдения требований ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающих необходимость осуществления государственной регистрации подобных договоров.

Отсутствие государственной регистрации договора об ипотеке в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является самостоятельным правовым основанием для признания его незаключенным. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

При указанных обстоятельствах, с учетом того, что исковые требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 долга и процентов по договору займа от 26.02.2018г. подлежат удовлетворению, с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию понесенные ею расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и договор субаренды земельного участка, расположенного в пределах спорного домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., заключенные 26.02.2018 между ФИО1 и ФИО2. 

Прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> расположенном на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Восстановить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора займа и договора залога заключенными, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Признать заключенным договор займа от 26.02.2018 года между ФИО2 и ФИО1 денежных средств на сумму 3 200 000 рублей со сроком погашения 6 месяцев с процентной ставкой 6 % ежемесячно, что составляет 192 000 рублей ежемесячно.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 3 200 000 рублей в счет основного долга и денежные средства в размере 1 486 000 рублей – проценты по договору займа, а всего 4 686 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 5000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 15 февраля 2019 года.

Судья: А.К. Гергишан

На момент публикации не вступило в законную силу