Гражданское дело №2-33/2024

УИД 09RS0006-01-2023-000442-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2024 года ст. Преградная 

Урупский районный суд КЧР в составе председательствующего судьи Евсегнеевой Г.Ю.,

при секретаре судебного заседания Митюковой Ю.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, 

ответчика ФИО3, 

представителя ответчика ФИО4 Х-О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ФИО 1 договор купли-продажи принадлежащей истцу на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Цена за квартиру была установлена сторонами 

<

данные изъяты> рублей, 

<

данные изъяты> рублей ответчик передала в момент заключения договора купли-продажи, а остаток денежных средств в сумме 

<

данные изъяты> рублей она должна бала передать после подачи данного договора для регистрации в МФЦ. С этой же суммы ответчик обязалась оплатить задолженность по коммунальным платежам в размере 

<

данные изъяты> рублей, после чего передать ему остаток денежных средства в размере 

<

данные изъяты> рублей. Истец согласился, так как доверял ответчице и думал, что после получения выписки из ЕГРН она отдаст ему остаток денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ. в Управлении Росреестра по КЧР договор был зарегистрирован и после получения выписки из ЕГРН он обратился к ответчице с требованием о передачи ему остатка денежных средств по договору купли - продажи, она пояснила, что в наличии у нее нет денежных средств и она их передаст позже. До настоящего времени ответчик ФИО3 не исполнила взятые на себя обязательства по оплате квартиры. В декабре 2022г. истец обращался в правоохранительные органы с заявлением о привлечении к ответственности ФИО3, однако в возбуждении уголовного дела было отказано. На основании судебного решения ФИО1 был снят с регистрационного учета в указанной квартире. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры и восстановить его право собственности на указанную квартиру. 

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования и просил их удовлетворить в полном объёме. Добавил, что до продажи квартиры был знаком с отцом ФИО3, в этой связи доверял ей. Стоимость квартиры составила 

<

данные изъяты> рублей, 

<

данные изъяты> рублей из которых покупатель отдала ему в день подписания договора и сдачи документов для регистрации в МФЦ, его задолженность по коммунальным услугам составила 

<

данные изъяты> рублей, которую ФИО3 также оплатила из стоимости квартиры, остаток долга составил 

<

данные изъяты> рублей, который она должна была отдать после оформления документов. В момент, когда ФИО3 передавала ему деньги, а это происходило в продаваемой квартире, там присутствовали две дочери ФИО3, ее друг ФИО 17 и еще один человек. Договор не мог пройти государственную регистрацию в течение года, поскольку на квартиру судебный пристав-исполнитель наложил аресты в связи с тем, что в отношении истца были возбуждены исполнительные производства в связи с налогами по ИП. Он в течение года погашал задолженности, в это время ФИО3 постоянно спрашивала, когда он разберется со своими долгами. В 2022 году арест сняли, и договор купли-продажи прошел регистрацию. Он потребовал у покупателя остаток долга, однако ФИО 1 отказалась ему возвратить деньги. Подтвердил, что он действительно ездил к ФИО 18 в 

<

адрес>, встречался с ним, пытался напомнить ему, как было на самом деле, чтобы он вспомнил, что Угнивенко не отдавала ему деньги, но ФИО5 не вспомнил. Прежде, чем подписать договор купли-продажи, он его прочитал, в том числе, и пункт, где указано, что деньги покупателем переданы продавцу полностью до подписания договора.

Представитель истца ФИО2 просила удовлетворить исковые требования, поскольку денежные средства за проданный объект до настоящего времени не переданы покупателем ФИО3 продавцу ФИО 3 в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора.

Ответчик ФИО3 пояснила, что в марте 2021 года она договорилась с ФИО1 о покупке у него за 

<

данные изъяты> рублей квартиры по адресу: КЧР, 

<

адрес>. В ходе переговоров ФИО1 пояснял, что у него по квартире имеются долги, которые необходимо оплатить за счет стоимости квартиры. ДД.ММ.ГГГГ они вместе оплатили коммунальные услуги, которые составили около 

<

данные изъяты> рублей, затем в квартире в присутствии ее друга ФИО 19 и двоих ее детей она отдала ФИО 3 денежные средства в размере 600 000 рублей. Затем в МФЦ в их присутствии составили договор купли-продажи, сотрудник МФЦ, который составлял договор, уточнил у ФИО 3, полностью ли он получил деньги по договору, ФИО 3ВА. ответил утвердительно. Они сдали договор на регистрацию. В этот же день она с детьми заселилась в квартиру, проживает в ней до настоящего времени. Через десять дней ей сообщили, что договор не может быть зарегистрирован, регистрация приостановлена в связи с тем, что на квартиру наложен арест службой судебных приставов, поскольку у ФИО1 много задолженности и в отношении него возбуждены исполнительные производства на большую сумму. Она несколько раз звонила ФИО1, чтобы он предпринял меры по погашению задолженностей с целью регистрации сделки купли-продажи квартиры, сделка была зарегистрирована спустя год после ее совершения. Вскоре после этого ФИО1 стал звонить и говорить, что за истекший год цена квартиры повысилась, и она ему должна заплатить еще 

<

данные изъяты> рублей. Но поскольку стоимость квартиры была ими определена при заключении сделки в размере 

<

данные изъяты> рублей, которую она полностью выплатила продавцу до подписания договора купли-продажи, полагает, что оснований для доплаты не имеется, регистрация договора произошла несвоевременно по вине продавца. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 Х-О. выразила аналогичную позицию, указала, что оснований для признания договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости не имеется, в договоре определены его существенные условия, в том числе, стоимость сделки, в нем содержится положение о том, что расчет между сторонами произведен до его подписания, и исходя из буквального трактования договора ответчик получил денежные средства за проданную квартиру в полном объеме. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР будучи надлежаще извещённым, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Суд рассмотрел дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Огласив исковое заявление, заслушав истца, его представителя, ответчика, его представителя, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. 

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Из общих положений об обязательствах, предусмотренных ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу требований ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ Урупским РОСП вынесено постановление о запрете на регистрационные действия с наложением ареста на квартиру по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. (л.д. 7).

В соответствии с п.4 договора купли-продажи продавец получил от покупателя деньги в сумме 

<

данные изъяты> рублей полностью до подписания настоящего договора, в п. 5 Договора указано на то, что отчуждаемая квартира до подписания Договора передана Продавцом и принята покупателем.

Переход права собственности на указанную квартиру зарегистрирован Управлением Росреестра по КЧР ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12). 

ДД.ММ.ГГГГ Урупским РОСП вынесено постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ следователем отделения №2 (место дислокации станица Преградная) следственного отдела МВД России по «Зеленчукский» ФИО6 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 по основаниям, предусмотренным п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ - за отсутствием в ее действиях состава преступления, предусмотренного ч.2 ст. 159 УК РФ (л.д. 8-10). 

Из показаний свидетеля ФИО 20 (по судебному поручению от ДД.ММ.ГГГГ) следует, что ФИО3, с которой у него были дружеские отношения, приобрела в десятых числах марта 2021 года у ранее ему не знакомого ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес> Он присутствовал при передаче ФИО3 денежных средств на этой квартире, там кроме него, ФИО3 и ФИО1 больше никого не было. Свидетелю не известно, за какую сумму квартира приобреталась, в его присутствии ФИО3 передала конверт, ФИО1 пересчитал деньги, остался в хорошем настроении, не озвучивал, что сумма не полная. Впоследствии ФИО1 каким-то образом разыскал его телефон, попросил о встрече, которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>. ФИО1 просил его дать показания против ФИО3, о том, что деньги она отдала не в полном объеме, навязывал ему свое виденье ситуации.

Свидетель ФИО 12 приобщил к допросу аудиозапись указанного разговора, которая подтверждает показания свидетеля относительно существа разговора между ним и ФИО1, после прослушивания записи ФИО1 факта встречи со свидетелем в 

<

адрес> и существа разговора не отрицал. 

Свидетель ФИО 9, допрошенная по ходатайству ответчика, показала, что является близкой подругой ФИО3 Несколько лет назад в 2021 году у ФИО 4 были недоразумения в семье, она решила купить квартиру и уйти от мужа, свидетель заняла ей деньги для этого 

<

данные изъяты> рублей. Квартиру она покупала у ФИО1, деньги ему отдавала в ней же, и с тех пор живет в квартире. Точную сумму покупки свидетель не помнит, примерно за 

<

данные изъяты> рублей, при этом у продавца были долги по ЖКХ. В течение примерно двух месяцев ФИО3 расплатилась с ней, пояснив, что деньги ей дал муж.

Аналогичные показания свидетель ФИО 9 дала и в ходе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что о рассрочке уплаты стоимости квартиры ей не известно, а также ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о снятии с регистрационного учета, пояснив, что никаких вещей ФИО1 в квартире после ее покупки нет и не было. 

Из истории операций по дебетовой карте Сбербанк ФИО 21. следует, что ДД.ММ.ГГГГ поступил перевод на сумму 

<

данные изъяты> рублей от ФИО 22.

Свидетель ФИО 10, допрошенный по ходатайству истца, пояснил, что ФИО1 действительно знаком с родителями ФИО3 Когда ФИО1 продавал квартиру ФИО3, пояснил свидетелю, что продает ее за 

<

данные изъяты> рублей. В момент продажи свидетель помогал ФИО 4 перевозить вещи, и видел, как ФИО 3 передал ей ключи от сарая. Со слов ФИО 3 ему известно, что до продажи квартиры у него были долги по ЖКХ и по ИП. Позднее ФИО 3 сообщил ему, что ФИО 1 не отдает ему половину стоимости квартиры, и в этой связи он не смог приобрести для себя жилье в 

<

адрес>. 

Согласно оглашенным показаниям свидетеля ФИО 11 от ДД.ММ.ГГГГ в марте 1-2 года назад к ФИО1 пришла девушка (ответчик), были еще 2 девочки и молодой человек, пока они разговаривали о продаже квартиры, он ставил чайник на кухне, слышал их разговор о наличии у ФИО1 долгов по ЖКХ, они договорились, что она отдает ему 

<

данные изъяты> рублей, на следующий день они идут оплачивать долги по ЖКХ, а потом едут оформлять квартиру. Остаток она должна была передать после того, как оформит документы. Он был свидетелем передачи денег. Он не был свидетелем передачи денег, но видел, как ФИО1 их считает, видел купюры по 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> рублей, но сколько их там было, не видел. ФИО1 говорил ему, что они не могут оформить квартиру, потому что она в аресте. 

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, поскольку с учётом положений ст. 431 ГК РФ, подписав указанный договор лично, продавец ФИО1 подтвердил факт оплаты ему ее стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем ФИО3 обязательств по договору купли-продажи. Утверждения ФИО3 о том, что она занимала у ФИО 9 денежные средства, и затем отдала их, подтверждаются показаниями свидетелей ФИО 9, ФИО 12, поступлением на счет ФИО 1 ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> рублей, фактическим заселением ФИО3 в квартиру, оплатой ответчиком долгов по коммунальным услугам. Истец не представил никаких доказательств, подтверждающих не уплату денег за недвижимое имущество, в связи с чем суд исходит из доводов ФИО3 о передаче денежных средств за проданную квартиру.

Договор фактически исполнен.

Свидетель ФИО 10 подтвердил обстоятельства совершения сделки, факта передачи ключей ФИО1 ФИО3 Очевидцем передачи денежных средств не был, о наличии задолженности у покупателя знает со слов продавца. Указанные им обстоятельства не могут быть приняты в качестве доказательства передачи денег за спорное имущества не в полном объеме.

К показаниям свидетеля ФИО 11 суд относится критически, поскольку они крайне противоречивы, информация о присутствии свидетеля при передаче денег опровергается им же о том, что он был на кухне и слышал разговор. Кроме того, факт его присутствия при совершении расчета за проданную квартиру не подтверждается ответчиком ФИО3, свидетелем ФИО 12 постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ приведены пояснения ФИО1, из которых следует, что при передаче денег в квартире присутствовал он, ФИО3 с двумя дочерями и неизвестный ему парень. О присутствии в квартире в этот момент ФИО8 ФИО1 не сообщил.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что в период рассмотрения дела судом истец ФИО1, встретившись со свидетелем ФИО 12, оказывал на него давление, склонял его к даче суду показаний, которые были бы благоприятны для истца, о чем свидетельствует и общая семантика прослушанной аудиозаписи их разговора.

С учетом вышеприведенных норм ГК РФ и установленных в судебном заседании обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку обязательство по оплате квартиры покупателем исполнено. Данное обстоятельство является существенным и исключает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчице имущества. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 144 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО 3 и ФИО 1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР и восстановлении права собственности ФИО 3 на указанную квартиру, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Урупский районный суд.

Решение в окончательной форме принято 26 августа 2024 года.

Судья Урупского районного суда подпись: Г.Ю. Евсегнеева 

Копия верна:

Судья Урупского районного суда Г.Ю. Евсегнеева