УИД 77RS0001-02-2024-013282-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2025 года г. Москва

Бабушкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хороброй Ю.С., при секретаре судебного заседания Арбатовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1361/2025 по иску Шалак ... к ФИО2 ... о взыскании денежных средств за пользование жилым помещением, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов, по встречному иску ФИО2 ... к Шалак ... о взыскании денежных средств в качестве обеспечительного платежа и неосновательного обогащения,

установил:

Истец (по первоначальному иску) ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ФИО2 в котором просит взыскать с ответчика сумма неосновательное обогащение за пользование жилым помещением, общей площадью 60,6 кв.м., кадастровый номер ..., расположенным по адресу: г. Москва, Свиблово, адрес, за период с 16.05.2023 по 03.11.2023; сумма - проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму сумма по состоянию на 03.09.2024 (за период с 30.08.2024 по 03.09.2024); проценты за пользование чужими денежными средствами: за период с 04.09.2024 по день вынесения судом решения, исчисленные на сумму неосновательного обогащения сумма, исходя из размера ключевой ставки, установленной Банком России; за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленные из расчета ключевой ставки, установленной Банком России на этот период, на сумму неосновательного обогащения, подлежащую взысканию; сумма расходы по оплате услуг по определению рыночной стоимости арендной платы за пользование жилым помещением, уплаченные истцом по договору от 08.09.2025 г. №25/0-91; расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указала, что жилое помещение общей площадью 60,6 кв.м., кадастровый номер ..., расположенное по адресу: адрес, принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2023 г., о чем в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости внесена запись ...-... от 15.05.2023 г. фио является бывшим собственником указанной квартиры. В спорной квартире зарегистрированы ответчик и ее дети: фио, фио, фио. С 16.05.2023 г. право пользования указанным жилым помещением у фио и членов его семьи прекращено. Уведомление с требованием о выселении и снятии с регистрационного учета от 19.05.2023 г. ответчиком добровольно не удовлетворено в установленный срок. Поскольку ответчик и члены ее семьи не освобождали жилое помещение, пользовались коммунальными услугами, ответчик обязан оплатить за проживание и потребленные коммунальные услуги. Истец не предоставляла жилое помещение ответчику и ее несовершеннолетним детям во владение и пользование по какому-либо основанию, наоборот истец возражала против их проживания в спорной квартире, был подан иск о признании утратившими право пользования жилым помещением. Фактически ответчик и ее несовершеннолетние дети незаконно проживали в жилом помещении с 16.05.2023г. (с момента регистрации) по 03 ноября 2023г. (дата выезда из квартиры). С регистрационного учета не сняты до сих пор. Для определения рыночной стоимости арендной платы за пользование жилым помещением квартира, назначение: жилое, площадь 60,6 кв.м., кадастровый номер ..., расположенное по адресу: адрес, истцом был заключен договор на оказание услуг №24/0-82 от 31.07.2024 года с ООО «...». Согласно информационному письму ООО «...» №24/0-63 от 31.07.2024 года рыночная стоимость арендной платы квартиры составляет сумма в месяц. 28.08.2024 г. истец направила в адрес ответчика досудебную претензию (почтовый идентификатор ...) с требованием об оплате суммы неосновательного обогащения в добровольном порядке. Претензия получена ответчиком 29.08.2024 года, однако, ответчик оставил претензию без удовлетворения, в связи с чем истец обратилась в суд.

Ответчик (по первоначальному иску) ФИО2 предъявила к истцу (по первоначальному иску) ФИО1 встречное требование о взыскании денежных средств в размере сумма, из которых: сумма – обеспечительный платеж (залог), сумма – часть арендной платы с ноября 2023 года по апрель 2024 года.

Заявленные требования мотивированы тем, что ФИО1 имеет перед ФИО2 задолженность по возврату обеспечительного платежа и излишне оплаченной арендной платы. 01.01.2020 г. между собственником фио и ФИО2 был заключен договора аренды комнат в квартире, расположенной по адресу: адрес. 15.05.2023 г. квартиру приобрела ФИО1 на основании договора купли-продажи. Согласно п. 2.6. договора арендатор передал арендодателю залог в размере сумма. 03.11.2023 г. ФИО1 в одностороннем порядке прекратила пользование комнатами арендатором и до сих пор залог не был возвращен арендатору ФИО2 Кроме того, на 03.11.2023 г. у ФИО2 имелась переплата по арендной плате в размере сумма, которая также до сих пор не возвращена.

Истец (по первоначальному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, которая в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям и доводам искового заявления, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик (по первоначальному иску) ФИО2 судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в иске отказать, поддержала доводы встречного искового заявления, просила его удовлетворить.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил возражения на исковое заявление, согласно которым считает исковые требования ФИО1 не обоснованными.

Третье лицо финансовый управляющий фио судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что квартира, общей площадью 60,6 кв. м., кадастровый номер ..., расположенная по адресу: адрес, принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2023 г., заключенного с фио, о чем в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости внесена запись ...-... от 15.05.2023 г.

Согласно акту приема-передачи указанная квартира была передана истцу фио в лице финансового управляющего фио 03.05.2023 г.

По состоянию на 24.12.2024 г. в квартире по адресу: адрес, постоянно зарегистрированы: фио, фио, фио, фио, ФИО2

18.12.2023 г. Бабушкинским районным судом г. Москвы вынесено решение по гражданскому делу №02-5833/2023 о признании фио, фио, фио, фио и ФИО2 прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2024 г. решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 18.12.2023 г. оставлено без изменения.

Для определения рыночной стоимости арендной платы за пользование жилым помещением - квартирой, назначение: жилое, площадью 60,6 кв.м., кадастровый номер ..., расположенной по адресу: адрес, истцом был заключен договор на оказание услуг №25/О-91 от 08.09.2025 года с ООО «...».

Согласно отчету ООО «...» № 25/О-8 от 11.09.2025 года рыночная стоимость права пользования жилым помещением – квартирой, площадью 60,6 кв.м., расположенной по адресу: адрес, адрес, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, составляет (округленно): на 01.05.2023 г. – сумма, на 01.06.2023 г. – сумма, на 01.07.2023 г. – сумма, на 01.08.2023 г. – сумма, на 01.09.2023 г. – сумма, а 01.10.2023 г. сумма, на 01.11.2023 г. – сумма

18.08.2024 г. истец направила в адрес ответчика уведомление о выселении из жилого помещения до 31.08.2023 г. и снятии с регистрационного учета, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

28.08.2024 г. истец направила в адрес ответчика досудебную претензию, почтовый идентификатор ..., с требованием об оплате суммы неосновательного обогащения в добровольном порядке. Претензия получена ответчиком 29.08.2024 года, однако, ответчик оставил претензию без удовлетворения.

Из возражений ФИО2 на исковое заявление, следует, что она никогда не являлась женой фио, пользовалась частью квартиры на основании заключенного с фио договора аренды. Пользование квартирой насильно прекращено в результате выламывания дверей ночью несколькими агрессивными мужчинами. ФИО2 была вынуждена ночью с детьми покинуть квартиру без какого-либо имущества. Личные вещи ФИО2 и ее несовершеннолетних детей до сих пор не возвращены ФИО1 Также ФИО1 не вернула неиспользованную часть арендной платы, залог и неотделимые улучшения, произведенные ответчиком (по первоначальному иску) с согласия арендодателя, которые истец до сих пор не вернул ФИО2

Из материалов дела следует, что 01.01.2020 г. между фио и ФИО2 заключен договор аренды квартиры по адресу: адрес, согласно которому арендодатель дает согласие на регистрацию по месту жительства арендатора и лиц с ним проживающих.

01.01.2020 г. между фио и ФИО2 подписан акт приема-передачи комнат в аренду.

Согласно п. 2.1 договора арендная плата за объект устанавливается в размере сумма в месяц. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой электроэнергии и иных платежей и том числе налоговых (п. 2.3 договора).

В соответствии с п. 2.6 договора при заключении договора арендатор передает арендодателю залог в размере сумма

Исходя из п. 4 договора срок аренды составляет 11 месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи комнат. При отсутствии письменного заявления одной из сторон об отказе от продления, направленного не менее чем за шесть месяцев до истечения срока действия договора, он автоматически продлевается на тот же срок: 11 месяцев и на тех же условиях.

Согласно справке фио переплата по арендной плате за период с 01.01.2020 г. по 31.05.2023 г., по состоянию на 31.05.2023 г. составляет сумма

В соответствии со справкой СНТ «Заречье» ФИО2 с несовершеннолетними членами ее семьи: фио, фио, фио проживали на территории товарищества за период с 18.05.2023 г. по 01.09.2023 г.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в определении его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное содержание слов и выражений.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с ч.ч. 1-2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

При этом, согласно ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом признается вносимая одной из сторон в пользу другой стороны определенная денежная сумма, по соглашению сторон обеспечивающая денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Указанной нормой закона особо оговорено, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Пунктом 1 ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

На основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным кодексом. 

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В то же время, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, вопрос о том, был ли фактически продлен договор аренды на неопределенный срок, зависит от того, будут ли заявлены новым собственником возражения против пользования арендатором арендованным имуществом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Предоставляется, что исходя из положений ст. 315 ГК РФ обязанность по уплате арендной платы может быть исполнена арендатором и досрочно.

В п. 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Соответственно, прежний собственник не имеет права на получение арендной платы после государственной регистрации перехода права собственности. При продлении договора аренды на неопределенный срок арендатор на основании п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 384 ГК РФ вправе отказаться повторно уплачивать арендную плату новому собственнику и она может быть истребована новым собственником от прежнего собственника как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1107 ГК РФ).

Если же договор аренды не будет считаться продленным на неопределенный срок, а прекращенным, то излишне полученная арендная плата подлежит возврату арендатору.

Возврат излишне полученной арендной платы как новому собственнику, так и арендатору должен осуществляться в порядке текущих платежей (ст. 5, п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве), поскольку неосновательное обогащение возникло у прежнего собственника с момента регистрации перехода права собственности, а это событие имело место после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств в качестве обеспечительного платежа в размере сумма, и неосновательного обогащения (арендные платежи) в размере сумма, не подлежат удовлетворению. ФИО2, как указала, производила эти платежи фио, новый собственник ФИО1 не давала согласие на продление договора найма жилого помещения, а предъявила требование об освобождении квартиры. Следовательно, спорные денежные средства не могут быть взысканы с ФИО1, которая их не получала. При этом ФИО2 не лишена возможности взыскать упомянутые денежные средства с фио

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 указанного кодекса. 

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что использование для проживания жилого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу, без правовых оснований и без уплаты соответствующих сумм является неосновательным обогащением ответчика, размер которого подлежит определению по цене, имевшей место в момент окончания пользования этим имуществом. 

Таким образом, требования истца в части взыскания денежных средств за пользование жилым помещением по адресу: адрес, подлежат частичному удовлетворению за период с 01.09.2023 г. (18.08.2024 г. истец направила в адрес ответчика уведомление о выселении из жилого помещения до 31.08.2023 г.) по 03.11.2023 г. (дата освобождения жилого помещения ответчиками) в размере сумма (за 09.2023 г. – сумма + за 10.20.23 г. – сумма + за 3 дня 11.2023 г. – сумма).

Разрешая требования истца о взыскании процентов в порядке ст. 395 ГК РФ по день вынесения решения суда и со дня вынесения решения суда по день фактического исполнения обязательства в полном объеме, суд считает их подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с ч.57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Пунктом 48 указанного Постановления ВС РФ установлено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (сумма) в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 11.09.2024 г. (28.08.2024 г. истец направила в адрес ответчика досудебную претензию с требованием об оплате суммы неосновательного обогащения в добровольном порядке) по 23.09.2025 г. в размере сумма, с 24.09.2025 г. по дату фактической оплаты денежных средств.

На основании ст. ст. 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, расходы по оценке – сумма Данные расходы подтверждены материалами дела и признаны судом необходимыми.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Шалак ... - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 ... (паспорт: ...) в пользу Шалак ... (ИНН: ...) денежные средства за пользование жилым помещением по адресу: адрес за период с 01.09.2023 г. по 03.11.2023 г. в размере сумма, проценты за пользование денежными средствами (сумма) в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 11.09.2024 г. по 23.09.2025 г. в размере сумма, с 24.09.2025 г. по дату фактической оплаты денежных средств, расходы по оплате оценки в размере сумма, государственной пошлины - сумма

В удовлетворении исковых требований Шалак ... в остальной части – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ... к Шалак ... о взыскании денежных средств в качестве обеспечительного платежа в размере сумма, и неосновательного обогащения (арендные платежи) в размере сумма – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Бабушкинский районный суд города Москвы.

Решение принято в окончательной форме 01.11.2025 г.

Судья Ю.С. Хоробрая