Дело № 2-9/2018

Поступило 28.11.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Кожевниково 06 февраля 2018 года 

Кожевниковский районный суд Томской области в составе председательствующего Фомича Д.П.,

при секретаре Улыбиной И.С., 

с участием представителя истца – ФИО4, 

ответчика –ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО5, отделу судебных приставов по ЗАТО Северск УФССП России по Томской области о признании добросовестным приобретателем и об освобождении имущества от ареста и исключении из описи арестованного недвижимое имущества, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО5, отделу судебных приставов по ЗАТО Северск УФССП России по Томской области о признании добросовестным приобретателем и об освобождении имущества от ареста, мотивировав тем, что судебным приставом исполнителем ОСП по городу Северску УФССП по Томской области ФИО7 возбуждено исполнительное производство №68156/12/06/70/16/7003-ИП от 05.12.2012 года в отношении ФИО5 о взыскании пени по налогам и сборам в размере 4630971 руб. 66 коп. на основании исполнительного листа от 14.11.2012 года №2-2215 выданного Советским районным судом г.Томска. 

20.04.2012 года между ФИО6 и ФИО5 заключен предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных , что подтверждается договором и распиской в получении денежных средств от 20.04.2012 года. Основной договор купли-продажи не был сдан на государственную регистрацию в течение 6 месяцев (п.1.4 предварительного договора), так как истец оформлял документы на указанное недвижимое имущество (был старый государственный акт о праве собственности, земельный участок не был размежеван, земельный участок не стоял на кадастровом учете и технический паспорт на дом отсутствовал).

Основной договор купли-продажи был подписан и сдан на государственную регистрацию 02.04.2015 года, после чего 13.04.2015 года получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине запрета на регистрационные действия в отношении указанного имущества.

В связи с неисполнением решения суда и постановлением о взыскании задолженности судебный пристав исполнитель обратила взыскание в виде запрета регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества ФИО5, а именно на принадлежащее ей недвижимое имущество: земельный участок и жилой дом, расположенные , принадлежащие ей на праве собственности. 

Представитель истца ФИО4, действующий по доверенности, просил отменить обеспечительные меры, снять запрет на регистрационные действия в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных . 

Истец ФИО6 заявление поддержала полностью, просила дело рассмотреть без его участия, о чем сообщил суду по телефону.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 заявление поддержал полностью, так же просил освободить от ареста и исключить из описи недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных . 

Ответчик – ФИО5 исковые требования признала, пояснив, что после того как был заключен предварительный договор от 20.04.2012 года, спорного недвижимого имущества, в этот же день было передано имущество покупателю, через пол года было возбуждено исполнительное производство о взыскании задолженности по налогам и сборам на основании исполнительного листа, выданного 14.11.2012 года Советским районным судом г.Томска. 

Представитель ответчика – судебный пристав исполнитель ОСП по городу Северску УФССП России по Томской области ФИО8 возражала против удовлетворения заявления, в отзыве указав, что в отделе судебных приставов по городу Северску УФССП России по Томской области находиться сводное исполнительное производство №68156/12/06/70-СД о взыскании с ФИО5 в пользу ФИО1, ПАО ..., ООО .... задолженности на общую сумму 71353092 руб. 77 коп. Так же на исполнении в отделе судебных приставов по городу Северску в отношении ФИО5 находится исполнительное производство №23839/17/70006-ИП возбужденное 02.05.2017 года на основании исполнительного документа № от 18.04.2017 года выданного Кожевниковским районным судом об обращении взыскания на принадлежащее ФИО5 недвижимое имущество в виде земельного участка, кадастровый номер №, расположенного в целях погашения оставшейся задолженности в размере 4531033 руб. 61 коп. по исполнительному производству №68156/12/06/70, возбужденному на основании исполнительного листа № от 14.11.2012 года, выданного Советским районным судом г.Томска о взыскании долга по договору займа, процентов за пользование суммой займа, процентов за пользование чужими денежными средствами с ФИО5 в пользу ООО ...., отдела судебных приставов по городу Северску, юридических лиц на общую сумму 4134445 руб. 52 коп. По данным управления Росреестра от 03.09.2015 года на имя должника зарегистрировано недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый номер №, расположенный . Ограничение (обременение) права: не зарегистрировано. Основание государственной регистрации: выписка из постановления №5 от 12.11.1992 года от 30.11.2015 года №45 выдавший орган: администрация Вороновского сельского поселения. 16.02.2016 года судебным приставом исполнителем произведен арест земельного участка, кадастровый номер №, расположенный в целях погашения оставшейся задолженности в размере 4531033 руб. 61 коп. 22.12.2016 года судебным приставом исполнителем вынесено постановление о запрете на совершение сделок и регистрации в отношении указанного имущества. А так же просила обратить внимание на расхождения в представленных истцом ФИО6 договоре купле продажи и расписке от 12.04.2012 года. 

Суд в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие представителя ответчика, поскольку их неявка не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Заслушав стороны, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п. 1).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 2 названной статьи).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии с п. п. 1, 5, 11 ч. 3 ст. 68 Федерального закона "Об исполнительном производстве" мерами принудительного исполнения являются: обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги; наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества; иные действия, предусмотренные федеральным законом или исполнительным документом.

Из материалов дела усматривается, что 20.04.2012 года между ФИО5 и ФИО6 заключен предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу . В этот же день подписан акт приема передачи жилого дома и земельного участка, а так же переданы денежные средства, о чем составлена расписка о передаче денежных средств (л.д.6-7).

Из п.1.4 предварительного договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от 20.04.2012 года следует, что покупатель и продавец обязуются подать на государственную регистрацию основной договор (договор купли-продажи) в течение 6 месяцев после получения продавцом свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, указанное в п.1.1 настоящего предварительного договора (л.д.6). 

20.04.2012 года ФИО5 выдано нотариально заверенная доверенность ФИО2 быть представителем в компетентных органах, учреждениях и организациях Томской области по вопросам оформления в собственность земельного участка и жилого дома, расположенных . 

30.08.2012 года возбуждено исполнительное производство №47313/12/06/70 в отношении должника ФИО5 в пользу взыскателя ООО .... на основании исполнительного листа, выданного Советским районным судом г.Томска. 03.09.2012 года судебным приставом исполнителем ОСП по городу Северску УФССП России по Томской области вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества (л.д.11-12). 

02.03.2013 года составлен технический паспорт жилого дома, расположенного . Год постройки жилого дома – 1951. Общая площадь жилого дома – ,,,,. Фактический износ жилого дома составляет 34,2%..

С 2013 года МУП .... открыт лицевой счет ФИО2 для оплаты водоснабжения. Задолженность на 31.12.2017 года отсутствует. 

С 01.04.2013 года ФИО2 оплачиваются услуги ОАО .... в виде предоставления электроэнергии. 

02.12.2013 года составлен межевой план земельного участка, расположенного . На основании заявления ФИО2., действующего по доверенности. 

Согласно справке администрации Вороновского сельского поселения от 30.01.2015 года о проживающих и зарегистрированных в жилом доме, расположенном на 30.01.2015 года никто не проживает и не зарегистрирован.

Согласно справке ОГУП .... № от 30.01.2015 года ареста и запрещений до 03.09.1998 года не зарегистрировано. 

Согласно справке ОГУП .... № от 30.01.2015 года в результате внеплановой инвентаризации площадь недвижимого имущества изменилась, общая площадь составляет 53,5 кв.м. на основании технического паспорта от 02.03.2012 года. Реконструкция и перепланировка на 02.03.2012 года не производилась. 

12.03.2015 года зарегистрировано право собственности ФИО5 на земельный участок, расположенный на основании выписки из постановления № от 12.11.1992 года, № от 30.01.2015 года администрации Вороновского сельского поселения. 

02.04.2015 года между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных (л.д.8-9).

02.04.2015 года ФИО2 обратился в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для регистрации права собственности на спорное имущество (л.д.13).

13.04.2015 года ФИО2 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные , поскольку имеется постановление судебного пристава исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 03.09.2012 года, вынесенного отделом судебных приставов по г.Северску Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области (л.д.14).

Согласно кадастрового паспорта земельного участка, расположенного , земельный участок принадлежит ФИО5 вид права – собственность № от 12.11.1992 года (л.д.15-21).

16.02.2016 года постановлением судебного пристава исполнителя ОСП по Кожевниковскому району УФССП России по Томской области наложен арест (описи имущества) объекта недвижимости на земельный участок, расположенный , принадлежащий ФИО9

22.12.2016 года постановлением судебного пристава исполнителя ОСП по г.Северску УФССП России по Томской области наложен запрет на совершение действий по регистрации ФИО5

Решением Кожевниковского районного суда от 17.03.2017 года обращено взыскание на принадлежащее ФИО5 недвижимое имущество в виде земельного участка, кадастровый номер №, расположенного в целях погашения оставшейся задолженности в размере 4531033 руб. 61 коп. по исполнительному производству №68156/12/06/70, возбужденному на основании исполнительного листа № от 14.11.2012 года, выданного Советским районным судом г.Томска о взыскании долга по договору займа, процентов за пользование суммой займа, процентов за пользование чужими денежными средствами с ФИО5 в пользу ООО .... 

Свидетель ФИО2 показал, что 20.04.2012 года был заключен предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка. Ему была выдана доверенность на оформление документов. Фактически начали владеть указанным имуществом с весны 2012 года. Он сам передавал денежные средства за указанное имущество. В 2012 году в доме сделал перепланировку. Лицевые счета за электроэнергию открыты на его имя, он сам оплачивал коммунальные услуги. В начале необходимо было оформить документы на ФИО5, а после чего только на ФИО10 В момент подписания договора купли продажи не знал, что у ФИО5 есть обременения на жилой дом и земельный участок. 

Свидетель ФИО3 показал, что с весны 2014 года ФИО6 пользуется жилым домом и земельным участком, расположенными . В доме сделана перепланировка, ремонт. 

В соответствии с п. 1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Согласно ч. 1 ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" от 02 октября 2007 года N 228-ФЗ, в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Согласно п. 60 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Руководствуясь изложенным выше нормами законодательства Российской Федерации, с учетом показаний сторон и материалов дела и их анализа с позиции достоверности, объективности и достаточности суд считает, что требования ФИО10 о снятии запрета на регистрационные действия по переходу права собственности на жилое помещение и земельный участок, расположенные являются необоснованными, поскольку право собственности истца на указанное недвижимое имущество не возникло и в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств того, что имущество, с которого она просит снять запрет на регистрационные действия по переходу права собственности, является ее собственностью.

Кроме того, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество его собственником продолжает оставаться ответчик ФИО5, а заключение договоров купли-продажи данных объектов недвижимости сторонами порождает только обязательственные отношения между ними и не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, то фактическое исполнение предварительного договора купли-продажи от 20.04.2012 года и заключение основного договора купли-продажи на недвижимое имущество от 02.04.2015 года, не дает право истцу ФИО6 обращаться в суд с иском о снятии запрета на совершение регистрационных действий по переходу права собственности.

Также суд учитывает, что незарегистрированный предварительный договор купли-продажи от 20.04.2012 года на жилое помещение и земельный участок, расположенных по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за покупателем - истцом ФИО10 права собственности на спорные объекты недвижимости.

Таким образом, суд учитывает, что государственная регистрация договоров купли-продажи от 20.04.2012 года на жилое помещение и земельный участок, расположенное , и перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не произведена, поэтому основания для удовлетворения исковых требований ФИО6 отсутствуют.

Доводы истца о ее добросовестности как покупателя не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку до государственной регистрации сделки собственником спорных объектов недвижимости остается продавец ФИО5, кредиторы которого вправе рассчитывать на обращение взыскания по ее обязательствам на данное имущество, а поэтому фактическое исполнение сторонами договоров купли-продажи не свидетельствует о приобретении истцом прав законного владельца спорного недвижимого имущества, позволяющих ей требовать освобождения спорного имущества от обременений.

При таких обстоятельствах, суд полагает отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО5, отделу судебных приставов по ЗАТО Северск УФССП России по Томской области о признании добросовестным приобретателем и об освобождении имущества от ареста и исключении из описи арестованного недвижимое имущества – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Кожевниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Д.П. Фомич