2-10961/202550RS0031-01-2025-010033-37 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 ноября 2025 года г. Одинцово Московской области

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Васиной Д.К., при ведении протокола секретарем судебного заседания Колымановым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10961/2025 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО5, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с указанным исковым заявлением к ФИО5, ФИО1, в котором просил: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка общей площадью 861 кв.м. с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого строения общей площадью 319,9 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: АДРЕС, заключенный ДД.ММ.ГГГГ; прекратить право собственности ФИО5, ФИО1 на указанный земельный участок с расположенным на нем жилым строением; аннулировать запись о переходе права собственности в ФИО3 ФИО8, ФИО1 на земельный участок, жилое строение; взыскать с ответчиков солидарно пени по договору в размере 1 928 500 руб.; произвести взаимозачет пени по договору в счет уплаченных ответчиками по договору денежных средств в размере 1 500 000 руб., взыскав с ответчиков сумму неустойки в размере 428 500 руб.

В обоснование исковых требований ФИО2 указал, что между сторонами был заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. До подписания договора покупатели уплатили продавцу 1 500 000 руб., оставшаяся сумма в размере 27 500 000 руб. уплачивается с рассрочкой платежа после регистрации перехода права собственности на имя покупателей. Предусмотрены пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа. В ЕГРН были внесены сведения о переходе права собственности. Поскольку оплата покупателями по договору не внесена, стороны заключили соглашение о расторжении договора. Однако регистрация перехода права собственности оказалась невозможной в связи с наложением приставом ограничений на регистрационные действия в отношении участка и дома ввиду наличия исполнительных производств по требованиям к ответчикам.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя по доверенности – ФИО4. 

Представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Ранее в судебном заседании пояснила, что в спорном доме проживает истец.

Ответчики ФИО5, ФИО1 – не явились, ранее направили в суд Отзыв на исковое заявление ФИО2, которым исковые требования истца признали в полном объеме и указали, что находятся в затруднительном материальном положении, в связи с чем не имеют возможности исполнять свои обязательства по договору купли-продажи (л.д. 33).

Третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, ФИО6, ООО «Бустэр», ООО МК «ДЗП-Центр», ООО «Сириус-Трейд», АО «Тинькофф Банк», ООО МКК «Русинтерфинанс», ООО ПКО «АйДи Коллект», ООО «ПКО Феникс», их представители – не явились.

Неявившиеся лица надлежащим образом извещены, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ (пункты 1, 2, 4) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО5, ФИО1 (Покупатели) был заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 861кв.м. расположенного по адресу: АДРЕС, и расположенного на нем здания (жилого строения) общей площадью 319,9 кв.м., с кадастровым номером №, местонахождение объекта: АДРЕС.

Стоимость договора составила 29 000 000 руб., из которых 9 000 000 руб. – стоимость земельного участка, 20 000 000 руб. – стоимость жилого строения) (п. 2.1).

В п. 2.2 сторонами установлен порядок оплаты по договору, в соответствии с которым сумма в размере 1 500 000 руб. уплачена покупателями продавцу до подписания договора, что подтверждается распиской продавца, сумма в размере 27 500 000 руб. будет выплачиваться с рассрочкой платежа после регистрации перехода права собственности на имя покупателей в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на счет продавца в АО Альфа-Банк. Сторонами согласован График платежей, из которых первый платеж в размере 3 500 000 руб. должен был поступить в течение 30 дней после перехода прав собственности на имя покупателей, остальные платежи в размере по 4 000 000 руб. каждый – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема-передачи недвижимого имущества сторонами не составлялся и не подписывался.

Из выписок ЕГРН следует, что ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права общей совместной собственности ответчиков ФИО5, ФИО1 на земельный участок КН №, здание (жилое строение) КН №, в данные ЕГРН внесены записи об ипотеке в силу закона со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики свои обязательства по договору не исполнили, оплату в установленные Графиком платежей даты на расчетный счет истца не переводили, что ими не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, с одной стороны, и ФИО5, ФИО1 – с другой стороны, заключили Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на основании того, что расчеты между сторонами не были произведены в полном объеме (п. 8). Стороны расторгли спорный договор по обоюдному согласию (п. 1) и договорились, что сумма в размере 1 500 000 руб., полученная ФИО2 по договору, подлежит возврату ФИО3 Ф.С., ФИО3 С.В. в течение 1 (одного) года после регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Московской области (п. 4). 

ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчиков по доверенности, ФИО7, обратился в МАУ МФЦ городского округа Лобня Московской области с заявлениями о государственной регистрации прав в отношении спорных объектов недвижимости, что подтверждается Описью документов, принятых для оказания государственной услуги «Регистрация перехода прав на объект недвижимости» (л.д. 14).

Уведомлением Территориального отдела № 2 Управления Росреестра по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № № государственная регистрация прав в отношении здания КН № в связи с тем, что в отношении объекта недвижимости в ЕГРН внесены записи о запрете на совершение действий по регистрации на основании Постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Вышневолоцкому, Спировскому и Фировскому районам УФССП России по Тверской области № от ДД.ММ.ГГГГ.

По запросу суда Отделом СП по Балашихинскому району и г. Железнодорожному ГУФССП России по Московской области в материалы дела предоставлены сведения об исполнительных производствах, открытых на основании исполнительных документов о взыскании с должника ФИО1 задолженностей по кредитным платежам в пользу взыскателей ООО «Бустэр», ООО МК «ДЗП-Центр», ООО «Сириус-Трейд», АО «Тинькофф Банк», ООО МКК «Русинтерфинанс», ООО ПКО «АйДи Коллект», ООО «ПКО Феникс». Требования исполнительных документов должником не исполнены.

Согласно сводке по исполнительному производству №-ИП, возбужденному ОСП по Вышневолоцкому, Спировскому и Фировскому районам УФССП России по Тверской области, от ДД.ММ.ГГГГ, должником ФИО5 не исполнены требования исполнительного листа № ФС № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании в пользу ФИО6 задолженности в размере 6 837 500 руб., взыскан исполнительский сбор в размере 478 625 руб.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, заключая с ответчиками Договор купли-продажи объектов недвижимости, рассчитывал получить 29 000 000 руб. Указанная денежная сумма им не получена, что является существенным нарушением договора стороной покупателей.

Ответчиками факт перечисления денежных средств не доказан. 

С учетом указанных обстоятельств, в отсутствие доказательств оплаты по договору, а также признания ответчиками исковых требований, суд полагает, что заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит расторжению.

Статьей 1103 ГК РФ предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Таким образом, в случае расторжения договора, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса РФ.

Разрешая требования истца в части взыскания пени по договору, суд считает указанные требования истца обоснованными.

Пунктом 2.2 спорного Договора предусмотрена ответственность покупателей за несвоевременное внесение платежей в виде пеней в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Истцом представлен расчет пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (263 дня) по каждому платежу отдельно. В соответствии с расчетом размер пеней за указанный период составил 1 928 500 руб. Ответчиками контррасчет не представлен. Суд находит расчет истца арифметически верным, соответствующим фактическим обстоятельствам и условиям спорного договора, в связи с чем принимает его как относимое и допустимое доказательство.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Истцом заявлено требование о взаимозачете пеней, начисленных ответчикам, и уплаченной истцу денежной суммы в размере 1 500 000 руб.

Указанное требование истца не противоречит положениям ст. 450 ГК РФ, в связи с чем суд производит взаимозачет встречных требований и взыскивает с ответчиков пени в размере 428 500 руб. (1 500 000 – 1 928 500 = 428 500).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом с ответчиков подлежат взысканию подтвержденные документально расходы истца на оплату государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Согласно ст. 1080 ГК РФ, лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно.

Таким образом, суд взыскивает с ответчиков в пользу истца неустойку в размере 428 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. солидарно.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО5, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании неустойки, – удовлетворить.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ФИО2 и ФИО5, ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 861кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, и расположенного на нем здания (жилого строения) общей площадью 319,9 кв.м., с кадастровым номером №, местонахождение объекта: АДРЕС, – расторгнуть.

Право общей совместной собственности ФИО5, ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 861кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, – прекратить.

Право общей совместной собственности ФИО5, ФИО1 на здание (жилое строение) общей площадью 319,9 кв.м., с кадастровым номером №, местонахождение объекта: АДРЕС, – прекратить.

Аннулировать в ЕГРН запись № о переходе прав собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 861кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС.

Аннулировать в ЕГРН запись № о переходе прав собственности на здание (жилое строение) общей площадью 319,9 кв.м., с кадастровым номером №, местонахождение объекта: АДРЕС.

Взыскать с ФИО5 (паспорт №), ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) солидарно неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 428 500 (четыреста двадцать восемь тысяч пятьсот) руб. а порядке взаимозачета.

Взыскать с ФИО5 (паспорт №), ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) солидарно расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) руб.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2025г.