Дело № 2-1007/2023 

УИД-36RS0022-01-2023-000979-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Н. Усмань 14 июня 2023 г.

Новоусманский районный суд Воронежской области в составе судьи Сорокина Д.А.

при секретаре Семенихиной Е.Г., 

с участием представителя ООО Специализированный застройщик «Стройдом» ФИО1, 

представителя "ООО "Гражданжилсоцстрой" ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Стройдом» к ФИО3, ФИО4 об обеспечении доступа в жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «Стройдом» обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 с требованиями об обеспечении доступа в жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> целях устранения недостатков объекта долевого строительства.

В их обоснование истец указал, что между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СТРОЙДОМ» и ФИО3 и ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № БО/9-2- 10- 148 от 21.07.2020, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Объект долевого строительства (2 комнатная квартира, расположенная на 10 этаже во 2 секции Многоквартирного дома, со строительным номером 148) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, и принять Объект долевого строительства по Акту приема-передачи Квартиры в порядке и сроки, установленные разд. 5 настоящего Договора. Обязательства по передаче квартиры Застройщиком были исполнены. В адрес ООО СЗ «СТРОЙДОМ», поступила претензия от ответчиков о наличии недостатков объекта долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а именно: недостатки окон; недостатки проема двери; недостатки стен; недостатки пола; недостатки остекления лоджии. При этом, сведения о том, какие именно недостатки объекта долевого строительства имеются в Квартире, в претензии не указано. В претензии содержалось требование о безвозмездном устранении указанных недостатков или возмещении расходов на их устранение. ООО СЗ «СТРОЙДОМ», во исполнение положений Договора 28.04.2023, направило в адрес Ответчиков телеграмму (Приложение 4), в которой ФИО3 и ФИО4 уведомлены о том, что 04.05.2023 в 10:00 ООО СЗ «СТРОЙДОМ» просит обеспечить доступ в квартиру по адресу: 

<

адрес>, для проведения работ по устранению недостатков или согласовать с представителем Истца иную удобную дату и время. Телеграмма вручена 29.04.2023. В связи с тем, что по состоянию на 04.05.2023 иные дата и время не были согласованы, 04.05.2023 представитель Застройщика явился для устранения недостатков в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Доступ в квартиру обеспечен не был. В связи с чем работы по устранению недостатков не начаты. На основании изложенного ответчики фактически в одностороннем порядке отказались от выполнения условий Договора, указанных в п. 6.5. о порядке предъявления требований, связанных с недостатками объекта долевого строительства, и препятствуют исполнению ООО СЗ «СТРОЙДОМ» своих обязанностей по Договору. 

В судебном заседании представитель истца ООО Специализированный застройщик «Стройдом» поддержал заявленные требования по указанным в иске основаниям.

Представитель третьего лица "ООО "Гражданжилсоцстрой" ФИО2 также полагала иск подлежащим удовлетворению. 

Ответчики ФИО3, ФИО4 в суд не явились, о слушании дела были извещены надлежащим образом, в связи с чем суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

В возражениях на иск представитель ответчиков просил заявленные требования оставить без удовлетворения (л.д. 31-32) со ссылкой на то, что выбор способа защиты нарушенного права принадлежит потребителям ФИО3 и ФИО4, которые не пожелали требовать безвозмездного устранения недостатков ввиду длительности бездействия застройщика и до подачи настоящего иска обратились в суд с иском о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков. 

Выслушав участвовавших в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд установил указанные ниже обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Пунктами 1,2 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СТРОЙДОМ» и ФИО3 и ФИО4 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № БО/9-2- 10- 148 от 21.07.2020, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Объект долевого строительства (2 комнатная квартира, расположенная на 10 этаже во 2 секции Многоквартирного дома, со строительным номером 148) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, и принять Объект долевого строительства по Акту приема-передачи Квартиры в порядке и сроки, установленные разд. 5 настоящего Договора. Обязательства по передаче квартиры Застройщиком были исполнены (л.д. 7-17). 

В адрес ООО СЗ «СТРОЙДОМ», поступила претензия (вх. № 10 - СД от 10.04.2023) от ФИО3, ФИО4 о наличии недостатков объекта долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее - Квартира), а именно: недостатки окон; недостатки проема двери; недостатки стен; недостатки пола; недостатки остекления лоджии. При этом, сведения о том, какие именно недостатки объекта долевого строительства имеются в Квартире, и в чем состоит несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004)), в претензии не указано. В претензии содержалось требование о безвозмездном устранении указанных недостатков или возмещении расходов на их устранение, то есть потребители предоставили застройщику альтернативный вариант выбора способа восстановления их прав (л.д. 18).

В соответствии с часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Выбор способа защиты права принадлежит потребителю.

Пунктом 6.5. Договора предусмотрено, что в случае, если Объект долевого строительства построен с отступлениями от условий настоящего договора, приведшими к ухудшению качества Объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного настоящим договором использования, Участник вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

12.04.2023 с участием застройщика ООО СЗ «СТРОЙДОМ», подрядчиков ООО «Гражданжилсоцстрой», ИП ФИО5, собственника ФИО3 был осуществлен осмотр квартиры, в ходе которого отражены отдельные выявленные недостатки, ФИО3 собственноручно указала, что желает получить выплату компенсации (л.д. 58-63). 

ООО СЗ «СТРОЙДОМ», во исполнение положений Договора 28.04.2023, направило в адрес Ответчиков телеграмму, которой ФИО3 и ФИО4 были уведомлены о том, что 04.05.2023 в 10:00 ООО СЗ «СТРОЙДОМ» просит обеспечить доступ в квартиру по адресу: 

<

адрес>, для проведения работ по устранению недостатков или согласовать с представителем Истца иную удобную дату и время. Телеграмма вручена 29.04.2023, что подтверждается уведомлением о вручении (лд. 19-20).

04.05.2023 представитель Застройщика явился для устранения недостатков в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Согласно Акту о допуске для проведения работ по устранению замечаний в квартире от 04.05.2023, доступ в квартиру обеспечен не был, в связи с чем работы по устранению недостатков не начаты (л.д. 21).

Как указано выше, установив наличие недостатков, допущенных при строительстве и отделке квартиры, ФИО3 и ФИО4 в поданной на имя истца претензии указали, что согласны как на незамедлительное устранение недостатков, так и на возмещение со стороны застройщика расходов на их устранение. Таким образом, право выбора способа устранения недостатков в претензии от 04.04.2023г. они делегировали истцу по делу. Вместе с тем, при осмотре квартиры 12.04.2023 участвовавший при осмотре потребитель ФИО3 указала на изменение выбранного способа защиты права на выплату компенсации (л.д. 63) и не согласовала срок устранения недостатков, не выразила готовность обеспечить доступ в квартиру для проведения работ, то есть отказалась от ранее заявленного способ восстановления нарушенного права в виде безвозмездного устранения недостатков.

Изменение способа восстановления прав потребителя являлось его правом, гарантированным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Требование о возмещении расходов, необходимых для устранения недостатков, также представляет собой способ восстановления имущественного баланса, нарушенного другой стороной непредоставлением должного по обязательству.

В связи с этим, оснований для понуждения ФИО3, ФИО4 в обеспечении доступа в жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> целях устранения недостатков объекта долевого строительства суд не усматривает, поскольку от такого способа устранения недостатков они отказались. 

Также следует отметить, что в силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей перечислены в ст. 8 ГК РФ. В ст. 12 ГК РФ закреплено, что защита гражданских прав может быть осуществлена путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. Договор между истцом и ответчиками не содержит положений о возникновении у потребителей обязанности предоставлять жилое помещение застройщику для устранения недостатков. Ни Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" таких обязанностей на них также не возлагают. Отсутствие правовых оснований для возложения соответствующей обязанности на ответчиков делает невозможным их понуждение к исполнению таких обязанностей в судебном порядке. 

Доводы истца о том, что потребители фактически в одностороннем порядке отказались от выполнения условий Договора, указанных в п. 6.5. о порядке предъявления требований, связанных с недостатками объекта долевого строительства, препятствуют исполнению ООО СЗ «СТРОЙДОМ» своих обязанностей по Договору несостоятельны.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Частью 2 статьи 400 ГК РФ закреплено, что соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В пункте 4 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

В силу положений статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, условие п. 6.5 договора о порядке предъявления требований, связанных с недостатками объекта долевого строительства, ограничивающее право потребителя на возмещение своих расходов на устранение недостатков лишь одним из способов, предусмотренных законом – путем безвозмездного устранения выявленных недостатков, в указанной части является ничтожным и не может служить основанием ни к понуждению потребителей к выбору исключительно этого способа защиты права, ни к понуждению предоставить свою квартиру для проведения ремонтных работ в случае их несогласия с таким способом восстановления их прав. 

Доводы истца о том, что в результате действий потребителей застройщик может понести ответственность в виде возмещения неустойки, штрафа несостоятельны, поскольку на момент вынесения настоящего решения действует мораторий на начисление данных санкций, установленный Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (вплоть до 30 июня 2023 г. включительно). 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО Специализированный застройщик «Стройдом» к ФИО3, ФИО4 об обеспечении доступа в жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> целях устранения недостатков объекта долевого строительства оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.А. Сорокин 

Мотивированное решение изготовлено 21.06.2023