РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Мовсесян С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к АО «Транснефть-дружба» о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд 

<

адрес> с иском к АО «Транснефть-дружба» о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска указывает, что она является собственницей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 4 716 100 м2, по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № Право собственности возникло в силу наследования по закону после смерти её мужа ФИО2, главы крестьянского (фермерского) хозяйства. На земельном участке находятся наземные объекты магистральных нефтепроводов, принадлежащих АО «Транснефть-Дружба». 

<

адрес> земельного участка, занятого наземными объектами магистральных нефтепроводов, составляет 11 562,21 м2. Между АО «Транснефть-Дружба» и ФИО2 был заключён договор аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с дополнительными соглашениями, который действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил АО «Транснефть-Дружба» проект дополнительного соглашения о продлении договора аренды на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, АО «Транснефть-Дружба» вернуло его без подписания. С ДД.ММ.ГГГГ АО «Транснефть-Дружба» пользуется частью земельного площадью 11 562,21 м2 без правовых оснований и без оплаты пользования. Рыночная стоимость арендной платы частью земельного участка была установлена решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-32673/2016, решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А09-10170/2017 и составила в месяц в 2013 г. – 2,28 рубля за 1 м2, в 2014 г. – 2,54 рубля за 1 м2, в 2015 г. – 2,87 рубля за 1 м2, в 2016 г. – 3,02 рубля за 1 м2. При установлении рыночной стоимости на каждый последующий год суды применяли индекс роста потребительских цен в 

<

адрес>. Просит взыскать неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком, сбережённой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 526 080 рублей 55 копеек.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 98-99).

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истице принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 4 716 100 м2 (т.1, л.д. 18-21).

Ранее земельный участок находился в общей совместной собственности истицы и её супруга ФИО2, индивидуального предпринимателя, скончавшегося ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №А55-32673/2016 по спору между ФИО2 и АО «Транснефть-дружба» (т.1, л.д. 71-80) установлено, что на указанном земельном участке расположены принадлежащие ответчику сооружения – наземные элементы магистральных нефтепроводов. 

<

адрес> части земельного участка, занятой этими сооружениями, по результатам геодезической съёмки составляет 11 562,21 м2.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и АО «Транснефть-дружба» заключили договор аренды № в отношении указанной части земельного участка на срок до ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 22-44). Сторонами было согласовано, что размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков для целей, не связанных со строительством, утверждённой решением Собрания представителей муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, и составляет 202 368 рублей 67 копеек в год.

Впоследствии стороны четырежды продлевали срок действия арендных отношений, последний раз до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45-61). Арендная плата всякий раз определялась по прежней методике, её величина изменялась в связи с применением коэффициентов инфляции новых календарных лет (методика предусматривает умножение кадастровой стоимости земельного участка на ряд коэффициентов, включая коэффициент инфляции текущего года).

Однако от подписания дополнительного соглашения о продлении договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ с установлением арендной платы за 11 месяцев в 259 357 рублей 54 копейки ответчик отказался.

Из отзыва на исковое заявление следует, что ответчик более не согласен на определение размера арендной платы на основе Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков для целей, не связанных со строительством, утверждённой решением Собрания представителей муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Таким образом, стороны не пришли к согласию на продолжение арендных отношений на прежних условиях, в связи с чем договор аренды не считается продлённым на неопределённый срок на основании п.2 ст.621 ГК РФ и прекратил своё действие с ДД.ММ.ГГГГ.

С указанной даты ответчиком осуществляется беститульное пользование частью земельного участка с кадастровым номером 63:12:0000000:119 площадью 11 562,21 м2. Как следствие, на стороне ответчика имеет место неосновательное обогащение в форме неосновательного сбережения имущества – платы за пользование частью земельного участка.

В соответствии со ст.1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, прямо установленных законом.

Беститульное пользование частью принадлежащего истицам земельного участка имело своим результатом неосновательное обогащение на стороне АО «Транснефть-Дружба» в форме неосновательного сбережения имущества – платы за пользование.

Истица полагает, что размер этой платы должен определяться путём индексации ставки в 3,01 рубля за 1 м2 в соответствии с изменением уровня потребительских цен в 

<

адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ В обоснование своей позиции она ссылается на решение Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А09-10170/2017 (т.1, л.д. 81-92) о взыскании с АО «Транснефть-Дружба» в пользу ФИО2 платы за пользование той же частью земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Для определения размера платы за землю в 2014-2016 гг. тогда было использовано заключение судебной экспертизы по другому делу, которым был определён рыночный размер арендной платы за землю за 2013 

<

адрес> расчёта арендной платы за последующие годы этот размер умножался на коэффициенты инфляции в 

<

адрес> (индексы потребительских цен). Так, размер платы за землю по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ был определён в 3 рубля 02 копейки. Истица считает, что размер неосновательного обогащения ответчика должен быть определён путём дальнейшей индексации этой величины, до спорного периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7).

С позицией истицы нельзя согласиться по следующей причине.

Размер неосновательного обогащения АО «Транснефть-Дружба» следует определять исходя из размера арендной платы, которую АО «Транснефть-Дружба» заплатило бы истице, если бы договор аренды между ними был бы заключён.

Поскольку соответствующий земельный участок находится в частной собственности, ставки арендной платы в отношении него не регулируются органами государственной власти или органами местного самоуправления. Для расчёта размера неосновательного обогащения следует, исходя из аналогии п.3 ст.424 ГК РФ, использовать обычные, т.е. средние рыночные ставки арендной платы за аналогичные земли.

Истица, по существу, предлагает использовать для определения рыночных ставок арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ оценку, производившуюся в 2013 г., в принципиально иных экономических условиях. Никаких разумных оснований к этому не имеется.

Согласно ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определённая в отчёте, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчёта, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Таким образом, оценка 2013 г. не может быть использована при разрешении спора между сторонами также и по формальным причинам.

Основания полагать, что рыночные ставки арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения изменялись в 2013-2020 гг. пропорционально рыночным ценам на основные потребительские товары (а именно по ним рассчитываются индексы потребительских цен), отсутствуют.

Ссылка истца на то, что при рассмотрении настоящего дела следует руководствоваться правовой позицией Арбитражного суда 

<

адрес> по делу №А09-10170/2017, неосновательна. Во-первых, суд при рассмотрении настоящего дела, имея иной предмет судебного разбирательства, не связан правовой позицией суда по другому делу. За прошедшие 4 года обстановка претерпела существенные изменения. Во-вторых, как недвусмысленно следует из решения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А09-10170/2017, суд использовал описанный выше (предложенный истцом) подход – определение платы за землю путём индексации рыночных ставок аренды, актуальных для 2013 г., по причине отказа ответчика от назначения судебной экспертизы для определения рыночного размера арендной платы, а не в связи с тем, что признал такую методику оптимальной.

Для определения рыночного размера арендной платы по ходатайству ответчика судом была назначена экспертиза, производство которой поручено АНО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы».

Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1, л.д. 201-245) рыночный размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за часть земельного участка с кадастровым номером №, имеющую площадь 11 562, 21 м2 и являвшуюся объектом аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет 234 078 рублей.

При исследовании экспертного заключения в судебном заседании обеими сторонами были заявлены возражения против его принятия, мотивированные отсутствием в описательной части заключения оценки состояния рынка, неправильным подбором объектов-аналогов при сравнительном методе оценки (не учтён рельеф местности, наличие обременений, подъездных путей), неверным выбором коэффициентов, отражающих различные факторы риска, тем, что экспертом оценивался некий условно-свободный участок, фактически же речь идёт о застроенной территории.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании пояснил, что в качестве объектов-аналогов он брал земельные участки, относящиеся к сельхозугодьям. Кадастровая стоимость земельного участка на первом этапе оценки, при определении рыночной стоимости самого земельного участка, в расчётах не фигурирует. Под отсутствием обременений имелось в виду отсутствие залога и аренды, обременения, связанные с охранными зонами, не влияют в заметной мере на стоимость. Оцениваемый участок ровный в том смысле, что на нём нет холмов. Наличие (отсутствие) подъездных путей не является основным ценообразующим фактором для земель сельскохозяйственного назначения, поэтому в качестве объектов-аналогов можно брать земельные участки без подъездной дороги. Корректировка на наличие или отсутствие дороги поэтому не производилась. Земельный участок оценивался им как условно-свободный, это означает, что им определялась плата за пользование таким же земельным участком, но свободным от сооружений. Это связано с тем, что изначально земельный участок был предназначен для сельскохозяйственного производства. Кроме того, выбор объектов-аналогов был осложнён тем, что требовалось произвести оценку за прошлый период. На дату оценки других аналогов не имелось. Корректировка цены аналогов на расстояние до областного центра производилась.

Вместе с тем, эксперт признал, что в разделе заключения, посвящённом расчёту коэффициентов риска инвестиций, риска низкой ликвидности, им допущены неточности, повлиявшие на расчёт коэффициента капитализации и на конечный результат. Представил скорректированное заключение (т.2, л.д. 79-81), в соответствии с которым рыночный размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за часть земельного участка с кадастровым номером №, имеющую площадь 11 562, 21 м2 и являвшуюся объектом аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет 212 953 рубля.

В судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что им исправлена арифметическая ошибка в числе факторов риска (их 8, а не 10). Уровень (степень) каждого риска – субъективная величина, она определяется экспертом на основе собственного опыта, какая-то формула для её расчёта отсутствует. Кадастровая стоимость и прочие параметры взяты по состоянию на начало периода пользования, поскольку арендная плата за весь период аренды сторонами обычно формируется при заключении договора.

Суд, исследовав и оценив представленное скорректированное экспертное заключение, полагает его достоверным, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется.

На вопросы сторон в судебном заседании экспертом даны развёрнутые мотивированные ответы.

Возражения сторон против принятия экспертного заключения суд находит несостоятельными. Так, отсутствие в экспертном заключении раздела с общими соображениями относительно состояния рынка, возможно, снижает эстетическую ценность заключения, но никак не сказывается на правильности расчётов и достоверности результата оценки. Требование об обязательном включении такого раздела в отчёт оценщика ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности» не установлено. Федеральные стандарты оценки, при всей их значимости, не являются нормативными документами, определяющими требования к заключению судебной экспертизы по гражданскому делу. Объекты-аналоги подобраны экспертом на основе имеющейся информации о предложениях на рынке на дату оценки. Наличие или отсутствие дороги определяющим фактором в ценообразовании в данном случае не является, кроме того, один из участков-аналогов имеет подъездную асфальтированную дорогу. В связи с этим ошибочное указание эксперта на то, что к оцениваемому участку ведёт грунтовая дорога (в действительности, бетонная) не привело к искажению результата оценки.

Суд находит, что эксперт обоснованно оценивал стоимость пользования свободным (незастроенным) земельным участком, аналогичным оцениваемому. Как следует из решения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №А55-32673/2016, часть земельного участка с кадастровым номером № была занята ответчиком по соглашению с ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ для реконструкции объекта ППМН «Куйбышев-Унеча- 1» «Дружба-1» Ду 1000мм км. 

<

адрес>. После завершения реконструкции на земельном участке остались наземные элементы магистральных нефтепроводов.

Иными словами, ответчик вывел земельный участок сельскохозяйственного назначения из сельскохозяйственного производства, застроив его сооружениями промышленного назначения.

В существующем виде часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 11 562, 21 м2 застроена сооружениями ответчика и не может быть сдана в аренду кому-либо, кроме самого ответчика. Это справедливо по отношению к любым застроенным участкам – они могут быть сданы в аренду только собственнику возведённых ни них строений. Как следствие, для таких земельных участков определение рыночной стоимости (а также рыночной ставки арендной платы) в терминологии ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности» невозможно (участки или права аренды на них не предлагаются на открытом конкурентном рынке, у сторон нет свободы воли, т.к. они обязаны заключить договор, дающий собственнику строений право пользования чужим земельным участком). Поэтому во всех таких случаях речь, по существу, идёт об оценке идентичного земельного участка без учёта факта расположения на нём строений.

В связи с изложенным эксперт правомерно производил оценку аренды незастроенного участка сельхозугодий, аналогичного занимаемой ответчиком части земельного участка истицы. Арендная плата призвана компенсировать собственнице потери от вывода части её земельного участка из сельскохозяйственного производства.

Выводы эксперта основываются на проведении научного исследования, т.е. изучения фактов и явлений объективной действительности и закономерностей, не зависящих от человеческой воли.

Несогласие сторон с выводами судебного эксперта само по себе не может служить основанием для непринятия их судом.

С учётом изложенного суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных п.2 ст.87 ГПК РФ. Сомнений в правильности экспертного заключения у суда не имеется. Экспертам предоставлялись для исследования все материалы, эксперты не ограничивались в выборе средств исследования. Основания полагать, что при новом экспертном исследовании могут быть получены новые данные, у суда отсутствуют.

Таким образом, размер неосновательного обогащения ответчика следует принять равным определённому судебным экспертом рыночный размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Транснефть-дружба» (ОГРН № в пользу ФИО1 (паспорт серии 36 02 №) неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование частью земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 212953 рублей и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 5 329 рублей 53 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь