Дело № 2-2630/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2019 года г. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Дмитренко В.М.,

при секретаре судебного заседания Румянцевой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО10 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд Недвижимость» о взыскании денежных средств, признании договора о намерении совершения сделки купли-продажи прекращённым,

по иску третьего лица, заявившего самостоятельные требования относительно предмета спора – ФИО2 ФИО11 ФИО1 ФИО12 о взыскании убытков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив исковые требования, обратилась в Щёлковский городской суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд Недвижимость» о взыскании денежных средств,признании договора о намерении совершения сделки купли-продажи прекращённым.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гранд Недвижимость» в лице ФИО5, действующей на основании Доверенности от имени в интересах третьего лица («Клиента ФИРМЫ»), и истцом ФИО1 был заключен Договор о намерении совершения сделки купли-продажи №, в соответствии с которым Фирма (ООО «Гранд Недвижимость») приняла на себя обязанность продать, а покупатель (ФИО1) купить квартиру, находящуюся по адресу 

<

адрес> за сумму 2 620 000 рублей. (п. 1.1 Договора)

Согласно п. 1.2 вышеуказанного Договора, в качестве обеспечения своих обязательств, указанных в п. 1.1 Договора, покупатель (ФИО1) вносит гарантийный взнос в размере 50 000 рублей.

В соответствии с п. 1.3 Договора, в случае совершения сделки купли-продажи, вышеуказанный гарантийный взнос является авансовым платежом и включается в стоимость сделки, указанной в п. 1.1

Срок действия договора – с 12.11.2018 года по 30.11.2018 года включительно.

ФИО1 внесла сумму в размере 50 000 рублей, что подтверждается п. 4.2, заключенного договора.

Истец указывает, что при подписании договора ответчик ввел ее в заблуждение, предоставив несоответствующие действительности сведения.

Поскольку до окончания срока действия договора намерений совершить основной договор у сторон не имелось, основной договор купли-продажи заключен не был.

На основании изложенного, с учетом уточненных в ходе судебного заседания требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО1 просит суд:

- взыскать с ООО «Гранд Недвижимость» в ее пользу 50 000 рублей, уплаченные в виде гарантийного взноса в соответствии с Договором о намерении совершения сделки купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Гранд Недвижимость» в лице ФИО5 и истцом ФИО1, 

- признать договор о намерении совершения сделки купли-продажи прекращённым. (л.д. 5-7)

ФИО2, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, заявившая самостоятельные требования относительно предмета спора, обратилась в Щёлковский городской суд с иском к ФИО1 ФИО13 о взыскании убытков. (л.д. 43-46)

В обоснование заявленных самостоятельных исковых требований указала, что действительно, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гранд Недвижимость» в лице ФИО5, действующей на основании Доверенности от имени в интересах третьего лица («Клиента ФИРМЫ»), и истцом ФИО1 был заключен Договор о намерении совершения сделки купли-продажи №, в соответствии с которым Фирма (ООО «Гранд Недвижимость») приняла на себя обязанность продать, а покупатель (ФИО1) купить квартиру, находящуюся по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> за сумму 2 620 000 рублей. (п. 1.1 Договора), по которому не указанное в договоре третье лицо (ФИО2) будет являться продавцом, а истец – покупателем.

При этом, полномочия действовать от имени третьего лица ФИО2 следуют из заключенного между ответчиком и третьим лицом Договора поручения на продажу объекта недвижимости от 08.11.2018 года, п. 2.7 которого предусмотрено право поверенного заключить с Покупателем предварительный договор и принять гарантийный взнос от имени и в интересах третьего лица, а также явствовали из обстановки совершения сделки, а полномочия третьего лица на отчуждение квартиры следуют из содержания права собственности (ст. 209 ГК РФ), которым на момент заключения предварительного договора на основании договора купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ обладала ФИО2

Третье лицо -ФИО2, являющаяся единственным участником и руководителем ответчика – ООО «Гранд Недвижимость», впоследствии прямо одобрила совершенный ответчиком предварительный договор в порядке ст. 183 ГК РФ путем проставления на нем согласующей надписи, скрепленной подписью, подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и другими действиями, направленными на исполнение его условий.

В ходе исполнения предварительного договора, до совершения основного договора, истцу (ФИО1) были переданы ключи от квартиры, что подтверждается собственноручной записью истца на предварительном договоре, возвращать которые истец отказалась.

В результате, собственник понес расходы (убытки) в сумме 8900 рублей на приобретение двери и в сумме 4500 рублей на монтаж двери на замену входной двери, а всего на сумму 13 400 рублей (8900 + 4500), что подтверждается Договором на выполнение ремонтно-отделочных работ № от ДД.ММ.ГГГГ с приложением и актом, и документами об оплате, возмещать добровольно которые истец отказывается.

За счет полученных от продажи квартиры по основному договору денежных средств ФИО2 планировала частично оплатить приобретаемую у ФИО6 квартиру по адресу 

<

адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ заключила Договор задатка сроком до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.4 договора задатка) в соответствии с условиями которого (п. 1.2 договора задатка) передала Продавцу в качестве задатка наличные денежные средства в сумме 50 000 рублей.

Из-за необоснованного отказа (уклонения) истца от заключения основного договора, сделка по приобретению ФИО2 квартиры у ФИО6 также не состоялась в связи с отсутствием у покупателя необходимых для ее оплаты денежных средств, а уплаченный задаток, всоответствии с п. 3.1 договора задатка и п. 2 ст. 381 ГК РФ, возврату не подлежит, что также является убытком Ц.А.ЮБ.

На основании изложенного, ФИО2 просит суд взыскать с ФИО1 в ее пользу в качестве убытков, причиненных ненадлежащим исполнением Договора о намерении совершения сделки купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ расходы на приобретение входной двери в сумме 8 900 рублей, расходы на монтаж входной двери в сумме 4500 рублей, и расходы по оплате задатка по Договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 50 000 рублей, а всего взыскать 63400 рублей и судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований. (расходы по оплате госпошлины в размере 2102 рублей)

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержали по основаниям указанным в исковом заявлении, просила удовлетворить в полном объеме с учетом уточнений требований, заявленных в ходе судебного разбирательства о прекращении предварительного договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель ответчика – ООО «Гранд Недвижимость» ФИО3, действующий на основании доверенности (копия в деле) полагал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просил в удовлетворении иска отказать, поддержал доводы, изложенные в Возражениях на исковое заявление.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора – ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности (копия в деле) полагал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать, поддержал требования, изложенные в заявлении третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив доводы истца, возражения ответчика, требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в их совокупности, а также собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит кследующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу требований статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. п. 1 - 5).

Правилами пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гранд Недвижимость» в лице ФИО5, действующей на основании Доверенности от имени в интересах третьего лица («Клиента ФИРМЫ»), и истцом ФИО1 был заключен Договор о намерении совершения сделки купли-продажи №, в соответствии с которым Фирма (ООО «Гранд Недвижимость») приняла на себя обязанность продать, а покупатель (ФИО1) купить квартиру, находящуюся по адресу 

<

адрес> за сумму 2 620 000 рублей. (п. 1.1 Договора ), по которому не указанное в договоре третье лицо (ФИО2) будет являться продавцом, а истец – покупателем.

Согласно п. 1.2 договора, в качестве обеспечения своих обязательств, указанных в п.1.1. договора покупатель вносит гарантийный взнос в размере 50000 рублей, который в случае совершения сделки купли-продажи является авансовым платежом и включается в стоимость сделки.

ФИО1 передала ответчику аванс 50000 рублей.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи в срок до 30 ноября 2018 года между сторонами заключен не был, однако денежные средства в размере 50000 руб. ООО «Гранд Недвижимости» ФИО1, не возвратило.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ,по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи объектов недвижимости между сторонами не заключался, ни одна из сторон не обращалась в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению сделки.

Следовательно, предварительная договоренность сторон утратила силу и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что до истечения срока, установленного условиями предварительного договора, договор купли-продажи объекта недвижимости квартиры, находящейся по адресу : 

<

адрес> между сторонами заключен не был, денежные средства в размере 50 000 руб., переданные по предварительному договору, возвращены истцу ответчиком также не были.

При таких обстоятельствах, поскольку предварительный договор прекратил свое действие и обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, оснований для удержания стороной продавца переданной истцом суммы - 50000 руб. не имеется, указанная сумма является неосновательным обогащением и подлежит возврату истцу.

Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае прекращения обязательств по предварительному договору сторона, не получившая в собственность имущества, приобретение которого в будущем было обусловлено соглашением сторон, закрепленным предварительным договором, вправе на основании ст. 1102 ГК РФ рассчитывать на возврат переданных продавцу имущества, денежных средств.

Предварительный договор, с учетом его правовой природы, не может содержать каких-либо самостоятельных денежных обязательств сторон друг перед другом, не связанных с денежными обязательствами, которые возникнут после заключения основного договора, вследствие чего уплаченная ФИО1 ответчику сумма не может расцениваться как задаток, исходя из условий договора указанная сумма является авансом, внесенным истцом до исполнения договора в счет причитающихся платежей, а не в обеспечение исполнения обязанности по заключению основного договора.

Согласно положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

В силу п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Из анализа приведенных положений норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Исходя из буквального толкования представленного в материалы дела договора о намерении совершения сделки купли-продажи от 12ноября 2018 года, денежные средства в размере 50000 руб. были переданы истцом в качестве аванса в счет оплаты договора купли-продажи, который должен был быть заключен сторонами в будущем.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа