УИД 16RS0№-14

Дело №2-1073/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 октября 2024 года город Заинск

Заинский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Горшунова С.Г., 

при секретаре ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи, 

установил:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, ФИО1 о взыскании денежных средств.

В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними (покупателями) и ответчиками (продавцами) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, согласно которому основной договор купли-продажи должен был быть подписан в срок до ДД.ММ.ГГГГ, цена квартиры определена в размере 3600000 рублей, квартира приобретается за счет собственных средств покупателей, из которых 300000 рублей переданы покупателями продавцам в качестве аванса при подписания данного договора, оставшуюся часть в размере 3300000 покупатели обязались оплатить продавцам путем перечисления в безналичном порядке на расчетный счет ФИО4

Вместе с тем, сделка не состоялась в связи со сменой обстоятельств, не зависящих от воли истцов, в связи с этим возникла необходимость расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Посредством почтовой связи истцам было направлено требование о расторжении предварительного договора и возврате задатка, однако ответчики добровольно возвращать денежные средства отказались.

Указывают, что поскольку аванс является предварительным способом расчетов, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, переданная по предварительному договору сумма в размере 300000 рублей является не задатком, а авансом, последний подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи недвижимости. 

На основании изложенного, просят взыскать с ответчиков уплаченные в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 300000 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщил.

Истица ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила своего представителя – адвоката ФИО7

В судебном заседание представитель ФИО3 – ФИО7 исковое заявление поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила также, что заключение основного договора купли-продажи квартиры стало невозможно по причине отказа ПАО «Сбербанк» в выдаче кредита истцам ФИО2 и О.А., то есть по не зависящим от покупателей обстоятельствам. В предварительном договоре отсутствуют указания о придании передаваемой сумме обеспечительной функции, в связи с чем, переданная истцами ответчикам сумма должна расцениваться не в качестве задатка, а в качестве аванса, который и подлежит взысканию с ответчиков.

Ответчики ФИО4, ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представитель ответчиков ФИО8 в судебном заседании относительно удовлетворения исковых требований возражала. Пояснила суду, что основной договор купли-продажи не был заключен по решению самих истцов. Ответчики от заключения основного договора купли-продажи квартиры не отказывались, интерес к данной сделке не теряли, что подтверждается направлением в адрес истцов в срок до ДД.ММ.ГГГГ документов с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок, установленный предварительным договором купли-продажи, многочисленными звонками, переписками в Ватсап с просьбой согласования условий, даты заключения основного договора, направлением проекта основного договора. В день истечения предельного срока (ДД.ММ.ГГГГ), ответчики направили в адрес истцов претензию о неисполнении истцами условий заключенного предварительного договора, а также уведомили истцов о том, что в силу п. 5.3 предварительного договора купли-продажи квартиры истцы теряют сумму внесенного задатка. Поскольку денежные средства в размере 300000 рублей, уплаченные стороной истцов по предварительному договору купли-продажи квартиры, являются именно задатком, а не авансом, поскольку письменная форма задатка соблюдена, истцы отказались от заключения основного договора, а ответчики не утратили интереса к заключению основного договора купли-продажи, полагала оснований для удовлетворения иска не имеется.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа указанных норм следует, что специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров. Аванс - денежная сумма, уплаченная до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции и, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Из материалов дела следует, и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО1 (продавцы) и ФИО2, ФИО3 (покупатели), заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры должен был быть составлен и подписан сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании пунктов 1.4, п. 2.1, п. 2.2 предварительного договора купли-продажи цена квартиры составила 3 600 000 рублей, является окончательной и пересмотру не подлежит, квартира приобретается за счет собственных средств покупателя в размере 3 600 000 рублей, из которых 300000 рублей переданы покупателями продавцам в качестве задатка в момент подписания настоящего договора, оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 3300000 руб. покупатели оплачивают продавцам путем перечисления на расчетный счет ФИО4 в день подписания основного договора купли-продажи.

При этом, согласно п. 5.3 названного предварительного договора, в случае необоснованного отказа от основного договора покупатели теряют сумму внесенного задатка, а продавцы обязуются вернуть ее в двойном размере. 

Ответчики получили денежные средства в размере 300000 рублей в качестве задатка в счет оплаты за квартиру на основании предварительного договора купли-продажи, что подтверждается распиской, выполненной на второй странице предварительного договора, что никем не оспаривается. 

Основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.

В исковом заявлении истцы указали, что основной договор купли-продажи заключен не был в связи со сменой обстоятельств, не зависящих от воли истцов.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО7 пояснила, что основной договор купли-продажи не был истцами заключен по причине того, что ПАО «Сбербанк» отказал им в выдаче кредита на покупку квартиры, тем самым суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи не был заключен ввиду не исполнения самими истцами условий предварительного договора купли-продажи.

При этом, судом отмечается, что ни до, ни после истечения указанного в предварительном договоре срока, со стороны покупателей ФИО2 и О.А. не было предпринято надлежащих действий, свидетельствующих о их заинтересованности в покупке квартиры ответчиков, в том числе путем обращения в другие кредитные организации, а также путем направления ответчикам предложения о продлении срока заключения основного договора, тогда как со стороны ответчиков такие действия были предприняты.

Так, из переписки по мессенджеру WhatsApp между ответчиками ФИО9 Н.И., Р.Г. и ФИО3 следует, что ответчиками в срок до ДД.ММ.ГГГГ посредством названного мессенджера были совершены соответствующие действия в целях создания условий, способствующих заключению основного договора: подготовлены и направлены в адрес истцов проекты договоров купли-продажи (предварительный и основной), совершались телефонные звонки, направлялись многочисленные сообщения с просьбой согласования условий, даты заключения основного договора купли-продажи квартиры, направлялись уведомления с просьбой подтвердить готовность к заключению основного договора. Так, из представленной переписки в частности следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцам в очередной раз был направлен проект основного договора купли-продажи квартиры, с просьбой подтвердить готовность совершения сделки. Однако со стороны истцов ответа не последовало.

Наличие представленной истцами переписки ответчиками не оспорено, как и достоверность сведений в ней отраженных, о фальсификации доказательств ответчиками в суде не заявлено, процессуальных препятствий к принятию указанного доказательства у суда не имеется.

Кроме того, в день истечения предельного срока (ДД.ММ.ГГГГ), ответчики направили в адрес истцов, уже посредством почтовой связи, претензию о неисполнении истцами условий заключенного предварительного договора, просили исполнить обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а также уведомили истцов о том, что в силу п. 5.3 предварительного договора купли-продажи квартиры истцы теряют сумму внесенного задатка, а также обязаны уплатить неустойку. Указанное обстоятельство подтверждено описью вложения почтового отправления.

Таким образом, со стороны ответчиков (продавцов) имело место направление оферты покупателям ФИО2 и ФИО3 с целью заключения основного договора, тем самым ответчики в установленный в предварительном договоре срок приступили к исполнению основного договора, однако со стороны истцов не последовало намерений на заключение основного договора.

В июле 2024 года ФИО11 И.А. и О.А. в адрес ФИО4 и Р.Г. было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с предложением о расторжении предварительного договора купли-продажи, в связи с тем, что сменились обстоятельства, не зависящих от них, а также просили вернуть аванс.

Вместе с тем, довод представителя истца о незаключении ФИО11 И.А., О.А. основного договора купли-продажи по причине отказа ПАО «Сбербанк» в выдаче кредита на покупку квартиры не снимает с них ответственности за неисполнение предварительного договора, поскольку заключая предварительный договор с условием внесения задатка, и, соглашаясь с условием договора об оставлении задатка у продавцов в случае неисполнения соглашения, истцы должны были понимать значение принимаемых на себя рисков.

Обстоятельств невозможности исполнения истцами обязательства по причине отказа одной кредитной организации в выдаче кредита не установлено. 

Заключая предварительный договор купли-продажи, истцы могли заведомо предполагать о возможности отказа в получении заемных денежных средств до указанного в предварительном договоре срока, вместе с тем, согласились с его условиями.

Более того, по условиям предварительного договора купли-продажи, стороны договорились, что покупатели ФИО10 полностью оплачивают квартиру за счет собственных средств в размере 3600000 рублей, а не за счет кредитных средств, полученных в банке. 

Оценив и исследовав объяснения сторон, письменные доказательства, в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что внесенная денежная сумма по представительному договору купли-продажи квартиры являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон на согласованных условиях в определенный срок.

То есть, в данном случае переданная ответчикам денежная сумма в размере 300000 рублей выполняла не только платежную, но и обеспечительную функцию, а поэтому являлась задатком, а не авансом. 

При этом суд в силу приведенных выше норм материального права руководствуется буквальным содержанием условий предварительного договора купли-продажи, из которого прямо следует, что 300000 рублей переданы покупателем в качестве задатка. 

В пункте 5.3 предварительного договора купли-продажи также прямо указано на то, что в случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатели теряют сумму внесенного задатка, а продавцы обязуются вернуть ее в двойном размере. То есть условиями предварительного договора стороны прямо установили такие последствия на случай уклонения каждой из сторон от заключения основного договора, какие законом установлены на случай неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, тем самым тот факт, что указанная в договоре сумма в 300000 рублей является именно задатком, сомнений не вызывает и считается доказанным.

Доводы же истцов о том, что указанную в предварительном договоре сумму 300000 рублей следует считать авансом, основаны на неверном понимании правовой природы задатка и неверном толковании условий предварительного договора, содержанием которого прямо подтверждается, что эта сумма является задатком, а не авансом.

С учетом вышеизложенного, учитывая, что основной договор купли-продажи квартиры не заключен между сторонами исключительно по вине истцов, уплаченная сумма является задатком, а не авансом, ответчики интереса в заключении основного договора не утратили, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Заинский городской суд Республики Татарстан.

Судья С.Г. Горшунов

Мотивированное решение составлено 23 октября 2024 года.

Судья С.Г. Горшунов