Дело № 3а-439/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Хлебникова А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Бауцентр Рус» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, 

установил:

ООО «Бауцентр Рус» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на 18 сентября 2019 года равной рыночной стоимости в размере 257 855 000 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебном заседании представитель ООО «Бауцентр Рус» по доверенности ФИО1 не согласился с выводами судебной экспертизы, настаивал на удовлетворении заявленных требований. 

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила принять законное и обоснованное решение. Представила отзыв на заключение судебной экспертизы, в котором указала, что заключение выполнено без нарушений требований Федерального закона № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 299, Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611.

В ходе подготовки по административному делу от представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО2 поступил отзыв на административный иск, в которых указала, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Просила принять законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом

Представители Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования г. Краснодар ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона. 

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> принадлежит на праве общей собственности ООО «Бауцентр Рус», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:52485 определена уполномоченным органом по состоянию на 18 сентября 2019 года в размере 412 841 980,65 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 18 сентября 2019 года верной датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 56/К-20 от 25 августа 2020 года, подготовленный ИП 

<

ФИО>8, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> определена в размере 257 855 000 рублей.

По ходатайству представителя административного истца, а также принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 11 декабря 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 1762 от 02 февраля 2021 года, выполненной экспертом 

<

ФИО>10 экспертного учреждения ООО «Финсервис», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (18 сентября 2019 года) составляет 329 379 243 рубля.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы № 1762 от 02 февраля 2021 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленному на разрешение эксперта вопросу. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку, список используемой литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, детально расписано проведенное им исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный перед ним вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, в связи с ретроспективной датой оценки.

При оценке спорного объекта недвижимости были применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной № 1762 от 02 февраля 2021 года, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Вместе с тем, с данным заключением судебной экспертизы не согласился представитель административного истца и заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы. В обоснование ходатайства представил рецензию эксперта-оценщика ФИО4, в соответствии с которой данные об аналогах, подобранных для оценки объектов оценки в рамках сравнительного подхода, используются неверно. Тексты объявлений о продаже аналогов не содержат достаточной информации о местонахождении аналогичных земельных участков, наличии либо отсутствии улучшений, наличия либо отсутствия инженерного обеспечения, пешеходного и автомобильного трафика, рельефа участка. Каждая из вышеперечисленных характеристик оказывает существенное влияние на определяемую стоимость объекта оценки, суммарная корректировка может составлять 200-300%. Таким образом, экспертом не проведена работа по достоверному определению всех ценообразующих факторов.

В судебном заседании был допрошен эксперт 

<

ФИО>10, подготовивший заключение судебной экспертизы. Эксперт пояснил, что им была допущена опечатка по тексту заключения в дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, так вместе верной даты - 18 сентября 2019 года ошибочно указана дата – 18 сентября 2018 года. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> определена по состоянию на 18 сентября 2019 года. При этом, период выборки объектов-аналогов с мая 2018 года по август 2019 года, что соответствует требованиям ФСО, срок экспозиции объектов-аналогов составляет 9 до 18 месяцев. В подобранных объектах-аналогах указано их местоположение, вид разрешенного использования - под коммерцию, а наличие улучшений, каких-либо коммуникаций не повышает стоимость земельного участка. В объявлениях, как правило, данные обстоятельства указываются. Однако в объявлениях на подобранные объекты-аналоги эти обстоятельства не указаны. Вид разрешенного использования объектов-аналогов под коммерцию следует из текста объявлений. Корректировка на наличие возможности подключения инженерных коммуникаций не вводилась, поскольку при определении кадастровой стоимости земельный участок принято считать условно свободным, без улучшений. Так как земельный участок находится в черте населенного пункта, соответственно имеет возможность подключения к коммуникациям. Корректировка на наличие ограничений не вводилась, поскольку также предполагается условно свободным. НДС не применялся. Доходный подход не использовался, поскольку для этого нужно было сделать оценку объектов, расположенных на земельном участке. 

Учитывая изложенное, оценив представление заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы в размере 329 379 243 рубля.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 25 ноября 2020 года, в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - 02 сентября 2020. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 02 сентября 2020 года.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Бауцентр Рус» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 18 сентября 2019 года в размере 329 379 243 рубля на период с 18 сентября 2019 года и до установления следующей кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 02 сентября 2020 года.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.04.2021 года.

Судья краевого суда: