Дело № 3а-21/2023 

УИД 51OS0000-01-2022-000124-28

Мотивированное 

решение

 составлено 29 мая 2023 г.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 мая 2023 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Науменко Н.А.

при секретаре Мурашовой Н.Ю. 

с участием представителя административного истца ФИО1, заинтересованных лиц ФИО2 и ФИО3 - ФИО4, представителя административных ответчиков ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и Министерства имущественных отношений Мурманской области - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 30 ноября 2022 г. № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требования указано, что административный истец является долевым собственником объекта недвижимости - нежилого здания, наименование – здание мойки и дезинфекции автомобилей, площадью 229 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: город Мурманск, ....

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 25 октября 2019 г. № 125 определена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 3 394 659,57 рублей.

Между тем, рыночная стоимость помещения с кадастровым номером * согласно отчету об оценке ООО «***» от 18 октября 2022 г. № * по состоянию на 18 октября 2022 г. составляет 1 236 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 30 ноября 2022 г. № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец с учетом уточнения требований просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 30 ноября 2022 г. № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером * в соответствии с заключением эксперта ООО «***» С.Н.В.. от 12 апреля 2023 г. № * в размере рыночной стоимости 2 040 000 рублей, поскольку кадастровая стоимость влияет на размер налога на имущество и затрагивает интересы административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 и заинтересованных лиц ФИО2, ФИО3 – ФИО4 уточненные административные исковые требования поддержала по изложенным в административном иске основаниям.

Представитель административных ответчиков ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и Министерства имущественных отношений ФИО5 в судебном заседании поддержал возражения относительно административного иска, просил в удовлетворении требований административного истца отказать.

Административный истец ФИО1, представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, заинтересованные лица ФИО2 и ФИО3 представитель заинтересованного лица администрации города Мурманска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные административным истцом требования об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежащими отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, административный истец владеет на праве долевой собственности объектом недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером *, наименование – здание мойки и дезинфекции автомобилей, площадью 229 кв.м, расположенное по адресу: город Мурманск, ..., кадастровая стоимость по состоянию на 22 марта 2021 г. определена в размере 5 091 989,36 рублей.

31 октября 2022 г. ФИО1 обратился в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости, составляющей на 18 октября 2022 г. 1 236 000 рублей, приложив отчет от 18 октября 2022 г. № *, выполненный оценщиком ООО «***» Б.Э.П.., состоящим в саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков».

30 ноября 2022 г. ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения (л.д. ***).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа ФИО1 в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «***» от 18 октября 2022 г. № *, а именно:

1) на странице 5 в разделе «задание на оценку» оценщик указывает, что предполагаемым использованием результатов оценки является оспаривание текущей кадастровой стоимости, тогда как заявитель обращается в Учреждение для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по статье 22.1 ФЗ-237; 

2) на стр. 38-41 оценщик предоставляет предложения о продаже производственно-складской недвижимости и пишет, что диапазон цен варьируется от 913 до 21 352 руб./кв.м, среднее значение 10 280 руб./кв.м, тогда как УПРС выбранных аналогов меньше определенного оценщиком среднего значения в размере 10 280 руб./кв.м. непонятно, почему при выборе аналогов из данного массива оценщик отказывается от предложений с УПРС в размере среднего значения и выбирает аналоги из низкого ценового диапазона. Нарушение п. 5 ФСО № 3. Более того, аналог № 1 классифицируется как бомбоубежище, это специфический объект, использовать его в качестве объекта аналога некорректно, нарушение ФСО № 7 п. 22б;

3) на стр. 41-46 оценщик предоставляет предложения по аренде производственно-складской недвижимости и пишет, что диапазон цен варьируется от 100 до 680 руб./кв.м, среднее значение 269 руб./кв.м, тогда как УПРС выбранных аналогов составляет 180, 200 и 100 руб./кв.м, что меньше определенного оценщиком среднего значения в размере 269 руб./кв.м. При выборе аналогов из данного массива оценщик необоснованно отказывается от предложений с УПРС в размере среднего значения и выбирает аналоги из низкого ценового диапазона. Нарушение п. 5 ФСО № 3;

4) анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В отчете оценщик проанализировал данные о ценах сделок/предложений и выбрал аналоги в доходном и сравнительном подходе из низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Нарушение п. 5 ФСО № 3 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3» и п. 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;

5) на стр. 52, 53 оценщик необоснованно отказывается от применения затратного подхода;

6) на стр. 62 неверно указана стоимость объекта аналога № 3;

7) в нарушение ФСО № 1 п. 25 на стр. 84-85 в разделе согласование результатов отсутствует анализ и причины расхождений результатов оценки, более чем на 35%, полученных разными подходами.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «***».

Согласно заключению эксперта ООО «***» С.Н.В.. от 12 апреля 2023 г. № * отчет ООО «Общество оценщиков» от 18 октября 2022 г. № * не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, наименование – здание мойки и дезинфекции автомобилей, площадью 229 кв.м, расположенного по адресу: город Мурманск, ..., по состоянию на 18 октября 2022 г. без учета НДС составляет 2 040 000 рублей.

Суд учитывает, что эксперт ООО «***» С.Н.В. провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

Предусмотренных положениями статьи 83 КАС РФ оснований для проведения повторной или дополнительной судебной экспертизы судом не установлено. 

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере 1 236 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «***» от 18 октября 2022 г. № * у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 30 ноября 2022 г. № * является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «***» С.Н.В.. от 12 апреля 2023 г. № *, в размере 2040000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 300 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 30 ноября 2022 г. № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание, наименование: здание мойки и дезинфекции автомобилей, площадью 229 кв.м; кадастровый номер *, расположенного по адресу: город Мурманск, ..., равной его рыночной стоимости в размере 2 040 000 (два миллиона сорок тысяч) рублей по состоянию на 18 октября 2022 г.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Науменко