Дело № 3а-121/2018

Мотивированное 

решение

 изготовлено 18.09.2018г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 13 сентября 2018 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Конюховой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью »Центр-Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр-Инвест» обратилось в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 21 731 кв.метров с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 23 496 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявление обосновано следующим: ООО «Центр-Инвест» является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 22.07.2016 №704-п и по состоянию на 1 января 2015 года составляет 95 392 353,39 рублей и является завышенной.

Согласно отчету ООО «Центр оценки и права» № 185-17 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 23 496 000 рублей. 

Согласно экспертному заключению, выполненному ООО «Ярэксперт», определена рыночная стоимость указанного объекта недвижимости, которая составила на 1 января 2015 года 24 367 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал, просил установить рыночную стоимость земельного участка согласно экспертного заключения. 

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ФИО2 в суде возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, а судебная экспертиза составлена также с нарушением действующего законодательства.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости земельного участка не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января 2015 года и факт обращения юридического лица 26 декабря 2017 года в комиссию по рассмотрению споров об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

Мэрией города Ярославля представлены возражения на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка. Просит в удовлетворении требований отказать. 

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ООО «Центр-Инвест» является собственником земельного участка площадью 21 731 кв.метров с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество организации, являются публичными, вопрос определения налога на имущество юридических лиц урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество юридических лиц, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 30 января 2007 года, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе города Ярославля. 

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. №704-п в размере 95 392 353,39 рублей.

Первоначально административным истцом был представлен отчет ООО «Центр оценки и права» №185-17 от 19 декабря 2017 года оценки рыночной стоимости земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный отчет ООО «Центр оценки и права» вызывает у суда сомнения в достоверности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку оценщиком в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки с иным видом разрешенного использования, где корректировка не проводилась, а ее не проведение в отчете не мотивировалось. Оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки применил ряд факторов стоимости и значений коэффициентов корректировки не соответствующих сегменту рынка, к которому относится объект оценки.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 1 января 2015 года составляет 24 367 000 рублей. 

Анализируя представленное заключение экспертов ООО «Ярэксперт» от 17 августа 2018 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертами в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеют специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о несоответствии выводов экспертов законодательству об оценочной деятельности, не нашли своего подтверждения в суде. 

Отсутствие корректировки на коммуникации обосновала допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО 1., указавшая, что объект оценки на 90 процентов используется под склад и газификации не требует. Отсутствие в извещениях в аналогах 1 и 3 о подведении газа не означает возможность газификации указанных объектов недвижимости.

Доводы заинтересованного лица о том, что объект оценки должен быть отнесен к «торговым центрам» и требуется корректировка на разрешенное использование, не могут быть приняты ввиду следующего.

В соответствии с абзацем 2 пункта 15 Федерального стандарта оценки N 4 "Определение кадастровой стоимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Материалами дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № имеется нежилое здание (назначение-главный магазин и склад), которое фактически полностью (90%) используется под склад, а оставшаяся часть – под помещение для оформления финансовых документов. 

Поскольку земельный участок фактически полностью используется в складских целях, то эксперт обоснованно охарактеризовал объект оценки, как относящийся к оптово-розничной торговле. В подтверждении данного вывода свидетельствует и факт расположения земельного участка в зоне П4, что соответствует данному виду разрешенного использования.

При указанных обстоятельствах аналоги экспертами подобраны в соответствии с ФСО №4 и применение корректировки на разрешенное использование не требуется.

Принимая во внимание фактическое использование земельного участка, а также расположение объекта оценки в территориальной зоне П4, эксперт обоснованно не применил корректировку из сегмента рынка под торгово-офисную застройку, т.к. данный вид разрешенного использования не может использоваться в указанной территориальной зоне.

По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд исходит из заключения судебной экспертизы.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в комиссию, т.е. – 26 декабря 2017 года.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости 26 декабря 2017 года и установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января 2017 года. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 21 731 кв.метров с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 24 367 000 (двадцать четыре миллиона триста шестьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2015 года на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 24 367 000 (двадцать четыре миллиона триста шестьдесят семь тысяч) рублей. 

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 26 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Нуждин С.В.