дело № 2-220/2020

10RS0013-01-2020-000151-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2020 г. г.Петрозаводск 

Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:председательствующего судьи Панасенко Н.В., 

при секретаре Смолиной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском по тем основаниям, что решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в его пользу взыскана сумма долга по договору займа от 15 декабря 2016 г. в размере 1950000 руб. Заемщиком по договору займа выступил ФИО2, договор займа был обеспечен поручительством ФИО3 Одновременно с договором займа между истцом и ФИО3 был заключен договор ипотеки, предметом которого стал жилой дом, расположенный по адресу: ..., кадастровый №. В нарушение условий договора ипотеки ФИО3 продала дом, что повлекло невозможным обращение взыскания на него. В настоящее время собственниками жилого дома являются ФИО4 и ФИО5 Ссылаясь на положения ст. 167, 168, 364 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит признать недействительной сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., совершенную 16 октября 2017 г. между ФИО6 и ФИО4, ФИО5; применить последствия недействительности сделки.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия. 

В судебном заседании истец не участвовал, о рассмотрении дела извещался, его представитель ФИО7, действуя на основании ордера, требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовал, о рассмотрении дела извещен.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО8, допущенная к участию в деле на основании ч.6 ст.53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с иском не согласились. 

Ответчики ФИО4, ФИО5 считали иск необоснованным и пояснили, что с целью приобретения жилого дома проводилась проверка сделки, дом приобретен с использованием кредитных средств и материнского капитала, каких-либо сведений об обременении объекта недвижимости не имелось.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены. 

Суд, заслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Установлено, что 15 декабря 2016 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор займа на сумму 1000000 рублей с уплатой ежемесячных процентов в размере 4,5 от суммы займа. Пунктом 2.1 договора предусмотрена обязанность ФИО2 возвратить указанную денежную сумму не позднее 01 июня 2017 г. 

В п.3.2 стороны договора предусмотрели, что выдача суммы займа обеспечивается поручителем ФИО3 В обеспечение исполнения в полном объеме данного договора займа поручитель закладывает займодавцу на условиях, изложенных в договоре ипотеки от 15 декабря 2016 г. недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 109,7 кв.м, по адресу - ..., кадастровый № (п.3.4 договора).

15 декабря 2016 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор поручительства к договору займа, в соответствии с п.1.1 договора поручитель обязуется перед займодавцем своим имуществом, а также денежными средствами солидарно и в полном объеме отвечать с заемщиком ФИО2 за исполнение последним обязательств по договору займа от 15 декабря 2016 г. на сумму 1000000 рублей со сроком погашения до 01 июня 2017 г. с начислением 54 % годовых за пользование кредитом. 

15 декабря 2016 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор ипотеки в обеспечение договора займа, по которому залогодатель закладывает принадлежащее ей на праве собственности имущество - жилой дом площадью 109,7 кв.м, расположенный по адресу: ..., кадастровый №. В п.8 договора стороны указали, что договор подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обязательства ФИО2 по договору займа от 15 декабря 2016 г. не исполнены.

16 октября 2017 г. между ФИО3 и ФИО4, ФИО5 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. Предметом договора являлся жилой дом, расположенный по адресу: ... земельный участок с кадастровым №, расположенный в ..., площадью 1500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, территориальная зона - Ж-1, жилая зона малоэтажной застройки индивидуальными жилыми домами. В силу п.2.2 договора жилой дом и земельный участок, приобретаемый покупателями, в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, заключенному с ПАО «Сбербанк России», находятся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности. Права залогодержателя удостоверяются закладной. В п. 3.2 договора стороны установили, что с момента передачи жилого дома и земельного участка покупателю и до его полной оплаты жилой дом и земельный участок не будут находиться в залоге у продавца.

Сведения Единого государственного реестра недвижимости содержат информацию о жилом доме с кадастровым №: местоположение- ..., ..., площадь 128 кв.м, дом расположен на земельном участке с кадастровым №, дом принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО4 и ФИО5

Согласно домовой книге в доме зарегистрированы ФИО4, ФИО5, ФИО9, ФИО10 

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.2 указанной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Исходя из положений подп.1 п.1 ст.339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с п.1 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Пунктом 1 ст.37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу положений ст.39 указанного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор ипотеки от 15 декабря 2016 г. между ФИО1 и ФИО3 не зарегистрирован в установленном порядке. 

Между тем, согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.

Соответственно, права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в едином государственном реестре недвижимости.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

По смыслу указанной статьи необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение устанавливается в целях обеспечения стабильности гражданского оборота.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г.№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Суд считает ФИО4 и ФИО5 добросовестными приобретателями имущества, поскольку ими были предприняты меры по получению достоверной и достаточной информации об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемые им земельный участок и жилой дом. Истец, зная об отсутствии государственной регистрации обременения, не требовал регистрации ипотеки, доказательств обратного суду не представлено. 

Кроме этого, суд принимает во внимание, что предметом ипотеки по договору от 15 декабря 2016 г. являлся только жилой дом. 

Пунктом 1 ст.5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

В силу ст.69 указанного закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Таким образом, договор ипотеки жилого дома заключен без включения в его предмет земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Учитывая приведенные обстоятельства, основания для удовлетворения иска о признании сделки недействительной отсутствуют. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

20 марта 2020 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО11 и ФИО5 заключен договор об оказании юридических услуг, стоимость работ по оказанию юридической помощи определена в размере 3500 рублей. Оплата юридических услуг ФИО5 произведена 25 марта 2020 г. в согласованном сторонами по договору размере.

Поскольку в иске ФИО1 отказано, суд возлагает на истца возместить ответчику понесенные им расходы в связи с данным делом. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 судебные расходы 3500 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В.Панасенко 

Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2020 г.