Дело № 2-191/2025 (2-2214/2024)

УИД 23RS0014-01-2024-001304-42

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

ст. Динская Краснодарского края 27 февраля 2025 года

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

Судьи Костюк А.А.,

при секретаре Отмаховой О.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 19 октября 2023 года, договора купли-продажи неотделимых улучшений от 19 октября 2023 года на нежилое помещение площадью 39,9 кв.м., с кадастровым №, расположенное по адресу: 

<

адрес>А, пом. 18, заключенные между ФИО1 и ФИО3 Е,н,; взыскать с ФИО3 в пользу истца ФИО1 денежные средства в размере 1 550 000 рублей.

Иск мотивирован тем, что в октябре 2023 года истец решил приобрести коммерческое помещение для сдачи в аренду с целью получения пассивного дохода. На сервисе «Авито» было найдено объявление о продаже помещения площадью 39,9 кв.м, в п. Южном Динского района.

Истец осматривал помещение перед сделкой и интересовался у ответчика, бывает ли подтопление помещения во время осадков или грунтовыми водами, на что ответчица заверила, что такого не бывает, помещение не подтапливается.

Так же в помещении находились арендаторы, которые оставались в нем и после продажи, что и требовалось истцу, потому что планировалось после приобретения сдавать помещение в аренду.

Между сторонами был заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения и договор купли-продажи неотделимых улучшений от 19 октября 2023 года.

Денежные средства по указанным договорам в сумме 1 550 000 руб. истец передал ответчице. 

20 октября 2023 года истец заключил договоры аренды помещения с ФИО5 и ФИО6 для оказания услуг маникюра. Ранее договоры аренды помещения с этими же арендаторами были заключены у ответчика.

В декабре 2023 года коридор, по которому осуществляется проход в помещение, и само помещение были затоплены грунтовыми водами.

31 декабря 2023 года комиссия от управляющей компании «Южный ветер» составила акт о том, что в помещении 18 в цокольном этаже 

<

адрес>А по 

<

адрес> в п. Южный Динского района в результате подтопления промокла мебель, при этом инженерные сети в исправном состоянии. Указанным актом подтверждается подтопление грунтовыми водами, а не по причине неисправности систем водоснабжения или канализации.

По состоянию на 24 января 2024 года водой был постоянно затоплен как коридор, так и само помещение.

В результате затопления арендаторы съехали. Договоры аренды были расторгнуты.

Истец полагает, что ответчица перед заключением сделки умышленно ввела истца в заблуждение об отсутствии подтоплений с целью выгодной продажи помещения и получения прибыли.

Регулярные подтопления помещения и коридоров, по которым осуществляется доступ в помещение, являются существенным скрытым недостатком и не позволяют истцу использовать помещение по его целевому назначению.

24 января 2024 года истец направил ответчице досудебную претензию о расторжении договора купли-продажи, на что ответ не получил. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержала заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные в иске. Также представитель истца дополнила основания иска, указав, что спорное жилое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым для размещения офисов и ведения коммерческой деятельности. Ответчица при заключении сделки не проинформировала истца об этих обстоятельствах. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, представив письменные возражения. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 показала, что с ФИО3 она познакомилась, когда снимала помещение в подвале на 

<

адрес> снимали помещение с ФИО1. ФИО3 говорила, что помещение не подтапливается. Однако его затопило. После того когда свидетель заключила договор с ФИО1 примерно через два месяца были все подтопления. В управляющей компании сказали какие-то воды подземные, потому, что было много дождей. При общении с другими компаниями, например с сотрудниками Копицентра, которые находятся в другом здании, напротив через дорогу, они сообщили, что были в этом здании и там также подтавливает. В декабре 2023 года затопило вообще весь поселок. 

Изучив исковое заявление, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает стороны указать в договоре продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По общим правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование приведенных норм материального права, регулирующих заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в их системной связи с общими нормами о договоре, позволяет сделать вывод, что к существенным условиям договоров купли-продажи от 19.10.2023 года, без согласования которых он считался бы незаключенным, относились: данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации); условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 19 октября 2023 года между ФИО3 (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ФИО3 продала ФИО1 нежилое помещение, общей площадью 39,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> А, пом. 18.

Согласно п. 3 Договора по соглашению сторон нежилое помещение продается за 650 000 рублей и оплачивается Покупателем через банковскую ячейку в ПАО Сбербанк.

Также, между ФИО3 (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем) был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений, согласно которому ФИО3 продала ФИО1 произведенные улучшения, являющиеся неотделимой частью нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> А, пом. 18

Пунктом 3 Договора купли-продажи неотделимых улучшений цена неотделимых улучшений составляет 900 000 рублей, которая оплачивается через банковскую ячейку, открытую Покупателем в пользу Продавца в ПАО Сбербанк.

Расчет между сторонами произведен в полном объеме, что ими не оспаривалось. 

19.10.2023 года Управлением Росреестра по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация перехода права собственности, номер государственной регистрации права №.

Согласно п. 4 Договора купли-продажи недвижимости от 19.10.2023 г. договор является документом, подтверждающим передачу помещения истцу.

В договоре купли-продажи недвижимости от 19.10.2023 г. оговорок относительно недостатков товара (недвижимого имущества) не имеется.

Из пунктов 3.2 договора следует, что с техническим состоянием и качественной характеристикой нежилого помещения на момент заключения настоящего договора покупатель (истиц) ознакомлен и согласен. 

Требования истца мотивированы тем, что в декабре 2023 года все подвальные помещения, в том числе и помещение истица были затоплены грунтовыми водами. По мнению истца, ответчица перед заключением сделки умышленно ввела истца в заблуждение об отсутствии подтоплений с целью выгодной продажи помещения и получения прибыли. Регулярные подтопления помещения и коридоров, по которым осуществляется доступ в помещение, являются существенным скрытым недостатком и не позволяют истцу использовать помещение по его целевому назначению.

Согласно п. ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из постановления главы администрации МО Динской район от 25.01.2024 года № 114, на территории МО Динской район в связи с подтоплением территорий населенных пунктов вводится «повышенная готовность». /л.д. 58-59/

Согласно ответа ООО «Упраляющая компания «Южный ветер» на запрос суда следует, что 31 декабря 2023 года и 22 марта 2022 года специалистами общества были установлены подтопления цокольного этажа в многоквартирном доме 

<

адрес> подтопления вызваны естественными природными факторами – изменением уровня грунтовых вод. Управляющая компания своими силами устранить их не может, поскольку для установления перечня работ необходимо производство технической экспертизы, изготовления соответствующего проекта, производство работ по реализации проекта. Управляющая компания строительной организацией не является. /л.д. 80 оборот, 81-84/

Факт подтопления подтвердила допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6, которая арендовала спорное помещение сначала у ФИО3, а впоследствии после продажи с истцом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что подтоплением спорного помещения не явилось следствием действий (бездействий) продавца (ответчицы). 

Доводы представителя истца о том, что ответчица при заключении договора купли-продажи не проинформировала истца о том, что спорное жилое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым для размещения офисов и ведения коммерческой деятельности, не являются основанием для удовлетворения иска. Как следует из договора купли-продажи, истец покупал именно нежилое помещение, с техническим состоянием и качественной характеристикой нежилого помещения на момент заключения настоящего договора покупатель (истиц) ознакомлен и согласен. В договоре не указано, для каких целей будет использоваться спорное помещение. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи помещение уже находилось в аренде у ФИО6, с которой Козлов впоследствии также заключил договор аренды. 

При таких обстоятельствах суд полагает иск необоснованным. 

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 14 марта 2025 года.

Судья 

Динского районного суда подпись А.А. Костюк