РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Потаниной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-579/18 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1499,3 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки – 1 августа 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО2, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком «

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО 

<

данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца. 

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 1 августа 2015 года. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Доводы представителя административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении. 

В судебном заседании экспертом ФИО2 даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя ответчика, представлены письменные разъяснения по всем возражениям (л.д. 200-204).

Возражая относительно довода представителя административного ответчика о том, что экспертом была использована информация по объектам-аналогам, размещенная после даты определения кадастровой стоимости объекта оценки, эксперт указала, что судебный эксперт осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», согласно ст. 8 которого эксперт проводит исследование объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. По мнению эксперта, в условиях неактивного рынка объектов, полнота исследования может быть обеспечена за счет учета всех данных, которыми он располагает в процессе проведения исследования.

Согласно Методическим рекомендациям по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, под ред. ФИО3, в случае недостаточности данных по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов в имеющихся в распоряжении экспертного учреждения информационных базах данных и общедоступных открытых источниках, удовлетворяющих требования достаточности и достоверности, эксперт вправе проводить исследования сегмента рынка недвижимости, относящегося к исследуемому объекту, на период производства экспертизы с дальнейшим применением корректирующего коэффициента на требуемую дату. В качестве такого корректирующего коэффициента рекомендуется использовать индексы цен Госкомстата, государственных органов, аналитических и других компаний по конкретному сегменту рынка недвижимости со ссылкой на источник публикации; метод парных продаж.

Перед экспертом был поставлен вопрос определения рыночной стоимости по состоянию на 01 августа 2015 года. Учитывая ретроспективность даты исследования, эксперт счел возможным использовать данные после даты исследования (около 3-х месяцев) с учетом необходимой корректировки на условия рынка. Данная корректировка составила -0,9% и -1,1% согласно Справочника оценщика недвижимости «Том 2. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода», под. ред. Лейфера. При этом дата публикации объявлений 15.03.2015г. и 23.10.2014г.

Возражая на доводы представителя административного ответчика относительно неоднозначности и субъективности примененного экспертом метода техники квалиметрического моделирования при определении величины корректировки на местоположение, эксперт указала, что данная корректировка была рассчитана с использованием одной из техник метода сравнительного анализа, а именно, техники квалиметрического моделирования. Эксперт пояснила, что корректировка на местоположение вносится в том случае, если местоположение исследуемого объекта и образцов для исследования существенно различается внутри населенного пункта. При расчете данной корректировки эксперт анализирует местоположение образца для исследования в населенном пункте, а именно: степень развития транспортной инфраструктуры (данный показатель оценивался исходя из публичных данных, например, эксперт пользовался функцией «Панорама» сайта https://yandex.ru/maps/), также при расчете данной корректировки эксперт анализирует близость к центрам розничной и оптовой торговли и близость к общественно-деловому центру населенного пункта (данные показатели также определялись по данным сайта https://yandex.ru/maps/ (функция «Линейка», то есть эксперт данной функцией измерял расстояние от исследуемого объекта и образцов для исследования до ближайших объектов розничной и оптовой торговли и до общественно-делового центра, то есть до администрации населенного пункта). 

Суд соглашается с доводами эксперта о том, что указанные в заключении показатели являются проверяемыми, соответственно, оснований для суждения о том, что метод техники квалимитрического моделирования субъективен и неоднозначнен не имеется. Отсутствие у представителя административного ответчика познаний в области метода техники квалиметрического моделирования, по мнению суда, никоим образом не исключает право эксперта наряду с классическим методом сравнения продаж, на применение активно используемого в оценочной практике метода техники квалиметрического моделирования. 

Основанными на проведенном исследовании, вопреки доводам представителя административного ответчика, являются выводы эксперта о том, что кадастровая стоимость анализируемого земельного участка соответствует рыночной стоимости земельных участков, отведенных под размещение коммерческих объектов и расположенных в районе расположения исследуемого объекта. Кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 1 684 кв.м с кадастровым номером 50:17:0021517:122 составляет 3 732 131,32 руб., удельная кадастровая стоимость – 2 216,23 руб./кв.м, что соответствует рыночным данным, указанным в анализе рынка (см. стр.23 заключения эксперта). В заключении эксперта №04/05/18 от 31.05.2018г. на стр.22 приводится таблица 8 с данными о рыночной стоимости земельных участков расположенных в районе расположения исследуемого объекта и предназначенных под размещение коммерческих объектов (на дату близкую к дате исследования). Исходя из таблицы 8 диапазон среднерыночных цен на земельные участки, отведенные под размещение коммерческих объектов и расположенных в районе расположения исследуемого объекта составляет 1 350,0 – 3 750,0 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельных участков, отведенных под размещение образцов для исследования, составляет: образец для исследования №1 – 2 566,54 руб./кв.м; образец для исследования №2 – 2 170,6 руб./кв.м; образец для исследования №3 – 2 120,07 руб./кв.м; образец для исследования №4 – 2 411,76 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельных участков, отведенных под размещение образцов для исследования №№1, 2, 3, 4 вписывается в вышеуказанный диапазон. 

Соглашаясь с доводами эксперта в указанной части, суд также исходит из того, что из содержания объявлений по объектам-аналогам не следует, что цена предложения определена исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 15 декабря 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 15 декабря 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1499,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 55504400 (пятьдесят пять миллионов пятьсот четыре тысячи четыреста) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 22 октября 2018 года.