Дело № 2-2632/2025 

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 года г. Новосибирск

Кировский районный суд г.Новосибирска в лице судьи Акуловой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дейковой А.В.,

с участием представителей истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к департаменту строительства и архитектуры мэрии 

<

адрес>, мэрии 

<

адрес> о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилось в суд с иском к департаменту строительства и архитектуры мэрии 

<

адрес>, мэрии 

<

адрес> о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, в котором просил признать за ним право собственности на реконструированное здание – цех по производству строительных материалов с кадастровым номером №, площадью 1209,7 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано следующее. Истец является собственником 2-этажного нежилого здания (станция технического обслуживания) общей площадью 842 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № который также принадлежит истцу на праве собственности. 

В 2022 году, на основании Проектной документации № разработанной 

<

данные изъяты> но без получения соответствующих разрешений, истец произвел инструкцию принадлежащего ему здания, в связи с этим площадь реконструированного здания ставила 1209,7 кв. м. Также изменилось назначение объекта на «Здание под размещение цеха по производству строительных материалов». Перед началом реконструкции здания истцом была заказана в 

<

данные изъяты> топографическая съемка земельного участка с кадастровым номером №, по результату которой 

<

данные изъяты> был подготовлен технический отчет 

<

данные изъяты> Также истец заказал и получил у ответчика градостроительный план земельного участка (кадастровый №), площадью 1213 кв.м, согласно которого земельный участок расположен в территориальной зоне П-1 (зона производственной деятельности). Истцом указано, что реконструкция нежилого здания была произведена истцом в соответствии с вышеназванными документами. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подал в УАСИ Мэрии 

<

адрес> заявление № о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта после реконструкции. По результатам рассмотрения заявления заявителю отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании части 3 ст. 55 ГрК РФ. ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 повторно подал в УАСИ Мэрии 

<

адрес> заявление № выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта после реконструкции. По результатам рассмотрения заявления заявителю отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду того, что разрешение на реконструкцию ранее не выдавалось, а также изменилось функциональное назначение здания. Истец ссылается на то, что реконструированное нежилое здание, расположенное адресу: 

<

адрес>, возможно эксплуатировать без угрозы опасности для жизни и здоровья граждан.

Представители истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенном в иске, просили суд их удовлетворить.

Представитель ответчика – мэрии 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика – департамента строительства и архитектуры мэрии 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица – Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии 

<

адрес> в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в свое отсутствие, направил в дело письменные возражения относительно заявленных требований (л.д. 186-188), в которых указал, что полагает заявленные ФИО1 требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего. По мнению представителя третьего лица, истец не предпринял надлежащих мер для легализации объекта недвижимости, поскольку, обращаясь с заявлениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта после реконструкции, не представил необходимых документов, а именно: разрешения на строительство (не выдавалось); актов о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения; схемы, отображающей расположение реконструированного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения; заключения органа государственного строительного надзора о соответствии требованиям проектной документации; технический план объекта. При этом указано, уведомления об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ были приняты в пределах компетенции Управления. Указано, что Управление правомерно отказало истцу и данный отказ не признан судом незаконным, при этом в уведомлениях указаны основания для отказа, однако истцом недостатки не были устранены. Кроме этого, представителем третьего лица указано, что истцом не представлено доказательств размещения объекта в пределах земельного участка с кадастровым номером № и соблюдения отступов от границ земельного участка, следовательно, истцом нарушен п. 2 ч. 2 ст. 45 Правил землепользования. 

Суд, выслушав представителей истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ на основании Соглашения об отступном ФИО1 приобрел в собственность объект недвижимости – станцию технического обслуживания, назначение: нежилое здание, общая площадь – 842 кв.м., инвентарный №, этажность: 2, адрес: 

<

адрес>, кадастровый № и залог права аренды земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО4 с мэрией 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации станции технического обслуживания по адресу: 

<

адрес>, площадью 1 213 кв.м., кадастровый № (л.д. 204-207).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией 

<

адрес> в лице заместителя начальника департамента земельных и имущественных отношений – начальника управления по земельным ресурсам мэрии 

<

адрес> ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №, на основании которого в собственность истца был приобретен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 213 кв.м. с кадастровым номером № (л.д. 198-200).

Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что на земельном участке, указанном в п. 1.1 Договора, расположены следующие объекты недвижимости: станция технического обслуживания по адресу: 

<

адрес>.

Цена земельного участка определена сторонами в пункте 2.1 договора и составляет 1 208 262 руб. 63 коп.

Из анализа вышеназванных документов, суд приходит к выводу о наличии у истца ФИО1 в собственности объекта недвижимости – нежилого здания площадью 842 кв.м. с кадастровым номером 54:35:051880:81, находящегося по адресу: 

<

адрес>, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:051880:29, которых также находится в собственности ФИО1

Право собственности истца на нежилое здание и земельный участок надлежащим образом зарегистрировано в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, что подтверждается сведениями, содержащимися в выписках из ЕГРН в отношении здания (л.д. 8-9) и земельного участка (л.д. 10-11).

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 произвел реконструкцию принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером № находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Произведенные ФИО1 строительные работы привели к увеличению площади помещения. В результате реконструкции площадь помещения увеличилась и составила 1 209, 7 кв.м., как следует из содержания технического паспорта 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-17), а также технического паспорта 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19). 

При осуществлении строительных работ истец руководствовался техническим отчетом по результатам инженерно-геологических испытаний № от 

<

адрес> года, выполненным ООО «

<

данные изъяты> (л.д. 36-60), а также проектной документацией (Шифр: №) от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленной 

<

данные изъяты> (л.д. 71-185). 

Суд учитывает, что реконструкция, производимая в отношении уже существующего объекта недвижимости, зарегистрированного на праве собственности за гражданином, не является возведением самостоятельной постройки, суду следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

Поскольку в ходе реконструкции была увеличена общая площадь всего помещения, суд приходит к выводу об изменении объекта права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является помещение, включающее самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Исходя из содержания пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При этом, реконструкция объектов капитального строительства, согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или П. планировки территории и П. межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 обратился с заявлением № на имя начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, приложив к указанному заявлению выписки из ЕГРН в отношении земельного участка и в отношении здания, а также паспорт БТИ, выполненный после реконструкции (л.д. 189).

Во вводе в эксплуатацию объекта недвижимого имущества истцу было отказано, что подтверждается Уведомлением мэрии 

<

адрес> об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. Отказ мотивирован тем, что истец ФИО1 не представил необходимых документов, а именно: градостроительного плана земельного участка; разрешения на строительство (не выдавалось); актов о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения; схемы, отображающей расположение реконструированного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения; заключения органа государственного строительного надзора о соответствии требованиям проектной документации; технический план объекта (л.д. 61). 

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 повторно обратился с заявлением №.№ на имя начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, приложив к указанному заявлению выписки из ЕГРН в отношении земельного участка и в отношении здания, а также паспорт БТИ, выполненный после реконструкции, градостроительный план, строительное заключение на объект реконструкции, заключение о пожарной безопасности (л.д. 190).

По результатам рассмотрения заявления от ДД.ММ.ГГГГ истцу было повторно отказано во вводе в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, что подтверждается Уведомлением мэрии 

<

адрес> об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. Отказ мотивирован тем, что истец ФИО1 не представил необходимых документов, а именно: разрешения на строительство (не выдавалось); актов о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения; схемы, отображающей расположение реконструированного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения; заключения органа государственного строительного надзора о соответствии требованиям проектной документации; технический план объекта (л.д. 62). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений являются самовольной постройкой. 

В соответствии со ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, гражданской обороны, охраны окружающей среды, экологической безопасности и инженерно-технических требований.

В соответствии со ст. 52 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было разъяснено, что суд, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ); собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 39 вышеуказанного постановления Пленума Верховного суда, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ)

В материалы дела истцом представлена копия градостроительного плана № РФ№, выданного мэрией 

<

адрес> на основании обращения ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 23), копия договора №/ТП об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67-68).

Как установлено судом, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:051880:29, является «строительная промышленность (6.6)», что следует из сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН (л.д. 10-11).

Следовательно, вид деятельности, для осуществления которого истцом используется спорное жилое помещение, соответствует разрешенному виду использования, определенному для земельного участка 54:35:051880:29, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Согласно выводам заключения экспертизы № № выполненного 

<

данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта – здание под размещение цеха по производству строительных материалов общей площадью 1209,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером: №, в отношении обследуемого объекта установлено следующее. На основании данных, полученных в результате пожарно-технической экспертизы, обследуемое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №. Степень огнестойкости здания предположительно будет относиться к II (вторая), класс конструктивной пожарной опасности С0, класс функциональной пожарной опасности Ф 5.2. Согласно требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы пожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» фактическое расположение здания полностью соответствует требованиям пожарной безопасности. Нарушений, противоречий ст. 69 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» не выявлено. Все существующие пожарные проезды соответствуют нормативным согласно ст. 69 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Результаты исследования показали отсутствие нарушений, противоречий, несоответствий СП4.13130.2013 «Системы пожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Установлено, что обследуемое здание полностью соответствует требованиям положений государственных стандартов, строительных норм и правил, пожарной безопасности, может эксплуатироваться по заявленному виду деятельности и рекомендовано к дальнейшей надежной и безопасной эксплуатации и процедуре оформление в собственность согласно установленном законом порядке (л.д. 208-233).

Выводами заключения кадастрового инженера (№ от ДД.ММ.ГГГГ), выполненного 

<

данные изъяты> а также дополнения к указанному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ), выполненного 

<

данные изъяты> (л.д. 242) установлено, что производственное назначение нежилого здания на земельном участке с кадастровым № полностью соответствует действующим документам территориального планирования градостроительного зонирования 

<

адрес>, функциональное назначение нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером № полностью соответствует виду разрешенного использования участка, утвержденному как основной вид градостроительным регламентом. Также установлено, что нежилое здание не пересекает границы земельного участка с кадастровым номером № соответствует требованиям градостроительного регламента.

Таким образом, из представленных истцом в материалы дела документов, включая заключения специалистов, судом установлено, что спорное нежилое здание, с учетом произведенной истцом реконструкции, соответствует строительно-техническим, землеустроительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, находится в границах земельного участка, находящегося в собственности у истца, фактическое функциональное назначение обследованного объекта не противоречит разрешенному виду использования земельного участка, не создает не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не создает угрозу их нарушения, а также не создает угрозу жизни и (или) здоровью граждан.

Оценивая доводы возражений третьего лица – Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии 

<

адрес>, суд исходит из следующего.

Согласно доводам возражений, третье лицо выражает несогласие с исковыми требованиями, ссылаясь на то, что истцом надлежащих мер по получению разрешения не предпринималось.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку на основании ст. 10 ГК РФ.

Судом при исследовании имеющихся по делу доказательств факта недобросовестности поведения истца ФИО1 не установлено. 

Более того, суд учитывает, что при осуществлении строительных работ истец руководствовался техническим отчетом по результатам инженерно-геологических испытаний № от 2019 года, выполненным 

<

данные изъяты> (л.д. 36-60), а также проектной документацией (Шифр: № от 2019 года, подготовленной 

<

данные изъяты> (л.д. 71-185), также осуществил технологическое присоединение к электрическим сетям на основании договора №/ТП (л.д. 67-86), получил в мэрии градостроительный план № РФ№ (л.д. 23), а также неоднократно обращался с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из вышеизложенного, учитывая, что спорное нежилое здание, с учетом произведенной истцом реконструкции, соответствует строительно-техническим, землеустроительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, находится в границах принадлежащего истцу земельного участка, фактическое функциональное назначение обследованного объекта не противоречит разрешенному виду использования земельного участка, не создает не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не создает угрозу их нарушения, а также не создает угрозу жизни и (или) здоровью граждан, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для сохранения в реконструированном состоянии спорного нежилого здания в соответствии с техническими характеристиками, установленными техническим паспортом, выполненным ООО «Кадастровый центр «Альфа» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19).

Руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 права собственности на реконструированное здание – цех по производству строительных материалов с кадастровым номером №, площадью 1209,7 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение вынесено в окончательной форме 30 октября 2025 года. 

Судья (подпись) Н.А. Акулова

Подлинник заочного решения находится в гражданском деле № 2-2632/2025 Кировского районного суда г.Новосибирска (уникальный идентификатор дела 54RS0005-01-2025-003025-29). 

По состоянию на 30.10.2025 заочное решение не вступило в законную силу.