УИД 23RS0047-01-2024-004434-58

дело № 2-949/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ст. Северская 04 марта 2025 года 

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего 

Лапшина К.Н., 

при секретаре судебного заседания 

ФИО1, 

с участием истцов 

ФИО2, 

ФИО3, 

ответчика 

ФИО4, 

представителя ответчика 

ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании суммы задатка по договору,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 о взыскании суммы задатка по договору. В обоснование заявленных требований истцы указали о том, что 05.09.2023 года между ними и ответчиком ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> п. 3 предварительного договора, цена отчуждаемых объектов определена по соглашению сторон и составляет 7 700 000 рублей. Согласно п. 7 договора, стоимость указанного недвижимого имущества оплачивается с использованием кредитных средств, предварительно одобренных АО «Россельхозбанк». Также указанным пунктом определен порядок расчетов: 100 000 рублей путем передачи собственных денежных средств покупателями продавцу в день подписания предварительного договора, 670 000 рублей путем передачи собственных средств в день подписания основного договора, 6 930 000 рублей путем перечисления кредитных денежных средств, полученных покупателем в АО «Россельхозбанк». В соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке истцы оплатили ответчику задаток в размере 100 000 рублей в счет причитающейся продажной стоимости объектов недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 05.09.2023 года. В п. 3.1 соглашения о задатке от 05.09.2023 года указано, что в случае отказа банка в согласовании объекта недвижимости, продавец (ответчик) обязуется возвратить покупателям (истцам) полученный им задаток в полном размере в течение 5 рабочих дней. АО «Россельхозбанк» уведомило истца ФИО2 о том, что первоначальный взнос по ранее поданной заявке от 23.08.2023 года увеличен с 20 % до 40 % с 19.09.2023 года. Таким образом, указанное обстоятельство свидетельствует об отказе банка в выдаче кредитных средств с первоначальным взносом в размере 20 %. 28.02.2024 года в адрес ответчика было направлено претензионное письмо содержащее требование о возврате полученного по договору задатка в размере 100 000 рублей. Однако, по сегодняшний день денежные средства ответчиком не возвращены. Поскольку предварительным договором купли-продажи от 05.09.2023 года в п. 4.3 указано, что основной договор должен быть подписан до 30.10.2023 года, а в п. 3.1 соглашения о задатке указано, что при отказе банка в согласовании объекта недвижимости ответчик обязуется возвратить задаток в течение 5 рабочих дней, то последний день исполнения обязательства попадает на 06.11.2023 года. С 08.11.2023 года по 15.11.2024 года с ответчика подлежит взыскать сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 891,42 рублей. Просят взыскать с ответчика в пользу ФИО2 сумму задатка в размере 50 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами – 3 400 рублей, расходы по оплате услуг представителя – 20 000 рублей, расходы по оплате нотариальных услуг - 2 400 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 668 рублей; взыскать с ответчика в пользу ФИО3 сумму задатка в размере 50 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами – 3 400 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 668 рублей.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО5 в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать. В письменных возражениях на иск ответчик ФИО4 указал о том, что 05.09.2023 года между ним и ФИО2, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. К указанному договору составлено соглашение о задатке от 05.09.2023 года, согласно п. 1 которого покупатели передают продавцу денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве задатка. Если сделка по отчуждению недвижимого имущества не осуществляется по вине покупателей, то вся сумма задатка переходит в собственность продавца. Если сделка не осуществляется по вине продавца, он возвращает сумму задатка в двойном размере (п. 3 соглашения). Согласно тексту искового заявления, исковые требования основаны на том, что банк отказал в выдаче кредита с условием первоначального взноса 20 %. При этом в случае отказа банка в согласовании объекта недвижимости продавец обязуется возвратить покупателям полученный им задаток в полном размере в течение 5 дней (п. 3.1 соглашения). Истцы не обращались в банк для согласования объектов недвижимости, являющихся предметом предварительного договора купли-продажи, отказа в таком согласовании не получали. Истцы не представили документального подтверждения отказа банка в выдаче кредита именно на указанный в договоре объект недвижимости. На момент заключения и исполнения предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке не существовало препятствий для обращения истцов в иной банк для заключения кредитного договора на подходящих им условиях. Истцы не представили доказательств, что они предприняли какие-либо действия по получению кредита в других банках. Таким образом, обстоятельства установленные соглашением о задатке, с наступлением которых стороны связывают возникновение обязанности ответчика по возврату задатка, не наступили.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам. 

На основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как указано в ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ч.ч. 1-4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно частям 1-4 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Как указано в статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В судебном заседании установлено, что 05.09.2023 года между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО2, ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался продать, а покупатели ФИО2, ФИО3– купить в собственность жилой дом общей площадью 83,9 кв.м, земельный участок площадью 322 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 предварительного договора, цена отчуждаемых объектов определена по соглашению сторон и составляет 7 700 000 рублей. 

Согласно п. 7 договора, стоимость приобретаемого недвижимого имущества оплачивается покупателями с использованием кредитных средств, предварительно одобренных АО «Россельхозбанк». 

Пунктом 7 договора также определен порядок расчетов: 100 000 рублей выплачиваются покупателями продавцу путем передачи собственных денежных средств в день подписания предварительного договора, 670 000 рублей - путем передачи собственных средств в день подписания основного договора, 6 930 000 рублей - путем перечисления кредитных денежных средств, полученных покупателем в АО «Россельхозбанк».

Согласно п. 4.3 договора, продавец обязуется подписать договор купли-продажи дома с земельным участком и сдать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на условиях предварительного договора в срок до 30.10.2023 года.

В п. 8 стороны установили, что если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Как следует из заключенного соглашения о задатке от 05.09.2023 года, покупатели объектов недвижимости ФИО2, ФИО3 перечисляют продавцу 100 000 рублей в счет причитающихся с покупателей по предварительному договору от 05.09.2023 года платежей продавцу в обеспечение своих обязательств по указанному договору. Внесенный задаток является частью полной стоимости недвижимости земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

В силу 2 соглашения о задатке, при прекращении обязательств по предварительному договору до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности его исполнения по причинам, независящим от сторон (форсмажорные обстоятельства, изменения в действующем законодательстве, решения органов власти, управления, повлекшие невозможность или бесполезность исполнения договора) задаток должен быть возвращен продавцом покупателям в полном объеме в течение 5 рабочих дней.

Если сделка по отчуждению указанной недвижимости не осуществляется по вине покупателей, то вся сумма задатка переходит в собственность продавца. Если сделка не осуществляется по вине продавца, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере (п. 3 соглашения).

Как указано в п. 3.1 соглашения, в случае отказа банка в согласовании объекта недвижимости продавец обязуется возвратить покупателям полученный им задаток в полном размере в течение 5 рабочих дней.

05.09.2023 года денежные средства в размере 100 000 рублей были переданы покупателями продавцу, с указанием о том, что со всеми условиями предварительного договора и соглашения о задатке стороны согласны, споров, претензий и разногласий не имеют, чем составлен соответствующий акт приема-передачи денежных средств.

Как следует из уведомления АО «Россельхозбанк» по заявке ФИО2, ФИО3 от 23.08.2023 года, банком принято предварительное положительное решение о предоставлении ипотечного кредита в сумме 5 546 181,16 рублей на срок 300 месяцев, размер первоначального взноса не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости, ставка по кредиту – 3 %. Указано, что окончательное решение принимается банком после предоставления документов о приобретаемом объекте недвижимости. 

19.02.2024 года ФИО2 получено уведомление АО «Россельхозбанк» о том, что по заявке от 23.08.2023 года первоначальный взнос увеличен с 20 % до 40 % с 19.09.2023 года.

28.02.2023 года ФИО2, ФИО3 обратились к ФИО4 с претензией о возврате уплаченных по предварительному договору от 05.09.2023 года денежных средств в размере 100 000 рублей в связи с увеличением АО «Россельхозбанк» первоначального взноса на приобретение объектов недвижимости с 20 % до 40 %.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла, неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В соответствии со ст. 431 ГК РК, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Заключая предварительный договор и соглашение о задатке и принимая на себя обязательства об оплате объектов в определенный срок, истцы, действуя добросовестно, должны были осознавать, что заключение основного договора купли-продажи поставлено в зависимость от одобрения самостоятельно выбранным им банком заявки на получение кредитных средств под залог приобретаемого имущества. Условием, освобождающим покупателей от ответственности в виде удержания задатка продавцом, является отказ банка в согласовании объекта недвижимости.

Как следует из буквального значения уведомления АО «Россельхозбанк», банк не отказал истцам в заключении ипотечного кредита по причине не принятия объектов недвижимости в ипотеку, а увеличил размер первоначального взноса с 20 % до 40 %, что не является основанием для возврата задатка продавцом.

Таким образом, отказ покупателей от приобретения поименованных в предварительном договоре объектов был вызван увеличением размера первоначального взноса своими средствами, а не отказом банка в выдаче ипотечного кредита.

Доказательств того, что покупатель проинформировал продавца о невозможности получения кредитных средств, просил продлить срок для заключения основного договора с целью обращения в другую кредитную организацию, не представлено.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что обстоятельства, поименованные в соглашении о задатке и являющиеся основанием для возврата продавцом полученного им задатка в полном размере не наступили, в связи с чем, оснований для взыскания с продавца 100 000 рублей, как с лица, неправомерно удерживающего денежные средства не имеется, сумма задатка подлежит оставлению у продавца.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО4 суммы задолженности в размере 100 000 рублей, а следовательно, и в удовлетворении производных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов по оплате расходов на представителя, нотариальных услуг, расходов по оплате государственной пошлины необходимо отказать. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании суммы задатка по договору - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда. 

Мотивированное решение суда составлено 04.03.2025 года. 

Председательствующий К.Н. Лапшин