Дело № 2-100/17 г.

ЗАОЧНОЕ 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2017 г. Апшеронский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего – судьи Наумова С.Н.,

при секретаре Иксановой У.Г.,

с участием представителя СУ ООО «Аметист» - ФИО1, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Строительного управления Общества с ограниченной ответственностью «Аметист» к ФИО2, ООО «Аметист» о признании сделки недействительной,

у с т а н о в и л:

СУ ООО «Аметист» обратился в суд с иском к ответчикам о признании сделки недействительной. В обоснование исковых требований указал, что 11.08.2008 г. между СУ ООО «Аметист» и ООО «Аметист» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды №. По условиям договора СУ ООО «Аметист» принимает права (требования) в полном объеме по правам и обязательствам, определенным договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения б/н от 26.11.2007 г. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 24.12.2008 г. за №. 20.05.2015 г. СУ ООО «Аметист» узнало, что на арендованном земельном участке имеются ограничения (обременение) права в виде ипотеке на основании договора долевого строительства №, заключенного 12.09.2008 г. между ООО «Аметист» и ФИО2 Данный договор также зарегистрирован в ЕГРП 25.12.2008 г. Однако поскольку на день подписания 12.09.2008 г. и день регистрации 25.12.2008 г. договора долевого участия ООО «Аметист» не являлось застройщиком объекта недвижимости, поскольку не обладало правами на земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, не имело разрешения на строительство, в связи с чем, не имело законных оснований для заключения договора долевого участия в строительстве и привлечения денежных средств участников долевого строительства, просит признать недействительной сделку, совершенную ООО «Аметист» и ФИО2 по договору № от 12.09.2008 г. долевого строительства первого 33-х квартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> и исключить запись № от 25.12.2008 г. в ЕГРП об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в отношении ФИО2, произведенная на основании договора № долевого строительства первого 33-х квартирного жилого дома от 12.09.2008 г.

Представитель СУ ООО «Аметист» - ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представитель Межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в заявлении в адрес суда просит рассмотреть дело в его отсутствие. 

ФИО2 и представитель ООО «Аметист» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, данными о причинах неявки суд не располагает, заявлений о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало. 

В силу ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно пункту 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 68 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой гражданского кодекса Российской Федерации", статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вывозам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

С согласия истца дела рассматривается в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит, что исковые требования СУ ООО «Аметист» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Кроме предусмотренного ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, 26.11.2007 г. между администрацией муниципального образования Апшеронский район и ООО «Аметист» в лице генерального директора ИАИ был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №, кадастровый №, площадью 9811 кв.м, с видом разрешенного использования – «для размещения двух 27-квартирных жилых домов», расположенного по адресу: 

<

адрес>, б/н, предоставлен в аренду сроком на 3 года до 12.12.2010 г. (далее - договор аренды от 26.11.2007 г.).

В силу пункта 9.2 Договора аренды от 26.11.2007 г., договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и направляется Арендодателю для последующего учета.

Пунктом 9.3 Договора аренды от 26.11.2007 г., предусмотрено, что срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

На основании постановления администрации муниципального образования 

<

адрес> от 26.11.2007г. № 2698 ООО «Аметист» предоставлен в аренду земельный участок для строительства двух 27-квартиных жилых домов, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Актом приема-передачи земельного участка от 26.11.2007 г. администрация муниципального образования 

<

адрес> передало земельный участок, площадью 9811 кв.м, кадастровый №, ООО «Аметист».

12.12.2007 г. на основании постановления администрации муниципального образования 

<

адрес> № 2840 внесены изменения в пункт 1 постановление администрации муниципального образования 

<

адрес> от 26.11.2007г. № 2698 изложив его в следующей редакции: Предоставить ООО «Аметист» в аренду сроком на 3 года из земель населенных пунктов земельный участок, с кадастровым 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 9811 кв.м, для размещения двух 27-квартирных жилых домов.

11.08.2008 г. заключен договор № между ООО «Аметист» и СУ ООО «Аметист» о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка б/н от 26.11.2007 г., который зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №. 

Между ООО «Аметист» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) 12.09.2008 г. был заключен договор № долевого строительства первого 33-х квартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован ЕГРП 25.12.2008 г. за № (далее - Договор №).

Договор № составлен в соответствии со ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Статей 1 Договора № установлено значение:

«Застройщик» - ООО «Аметист»;

«Участник долевого строительства» - ФИО2;

«Строящийся жилой дом» - 33-х квартирный жилой дом, строящийся «Застройщиком» на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной ООО «Аметист»; разрешение на строительство № RU23502101-34, выдано ДД.ММ.ГГГГ главой Апшеронского городского поселения;

«Объект долевого строительства» - причитающиеся «Участнику долевого строительства» квартиры общей площадью 580 кв.м.;

На основании п. 2 ст. 2 Договора № до передачи «Участнику долевого строительства» «Объекта долевого строительства» земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) строящегося жилого дома, принадлежит «Застройщику» на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3 ст. 2 Договора № строящийся жилой дом и права «Застройщика» на земельный участок с момента регистрации настоящего договора считаются находящимися в залоге у «Участника долевого строительства», обеспечивающем исполнение «Застройщиком» его обязательства, возникших из настоящего договора.

Согласно п. 4 ст. 2 Договора №, ООО «Аметист» обязалось передать «Объект долевого строительства» до апреля 2009 г.

Сведений об исполнении обязательств ООО «Аметист» по договору долевого строительства в материалах дела отсутствуют.

СУ ООО «Аметист» в исковом заявлении указывает, что ООО «Аметист» на день подписания (12.08.2008 г.) и на день регистрации (25.12.2008 г.) договора долевого участия не являлось застройщиком объекта недвижимости, поскольку не обладало правами на земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, не имело разрешение на строительство, поэтому не имело законных оснований для заключения договора долевого участия в строительстве и привлечения денежных средств участников долевого строительства.

С указанными обстоятельствами суд не может согласиться по следующим основаниями.

Постановлением о назначении административного наказания № от 13.11.2008 г. ООО «Аметист» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ и ему назначено наказание в виде административного штрафа в размере ... рублей (согласно материалам гражданского дела №).

Из текста указанного постановления следует, что Апшеронским городским поселением ООО «Аметист» выдано разрешение от 16.01.2008 г. № на строительство 27-квартирного жилого дома по 

<

адрес> б/н в 

<

адрес>.

В связи с внесением в проект строительства Апшеронским городским поселением ООО «Аметист» выдано разрешение № от 11.04.2008 г. на строительства 33-квартирного жилого дома по 

<

адрес>, б/н в 

<

адрес>.

ООО «Аметсит» в период с 21.02.2008 г. по 20.06.2008 г. являясь застройщиком 33-квартирного жилого дома, расположенного по 

<

адрес>, б/н в 

<

адрес> привлекало денежные средства граждан для его строительства на основании предварительных договоров об участии в долевом строительстве.

Вина ООО «Аметист» в части привлечения денежных средств граждан для строительства 33-квартирного жилого дома расположенного по 

<

адрес>, б/н в 

<

адрес> при отсутствии разрешения на строительство не нашла своего подтверждения.

Решением Апшеронского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований БВИ, БИН, БИВ к ООО «Аметист» об исполнении обязательств в заключении основных договоров участия в долевом строительстве квартир №,3,4,14,17,18,20,21,23,24,25,27,28,29,31,32,33, расположенных по адресу: 

<

адрес>, б/н и их последующей регистрации отказано. Предварительные договоры об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенные между ООО «Аметист» и БВИ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Аметист» и БИН ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Аметист» и БИВ ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ признаны недействительными. С ООО «Аметист» в пользу БВИ взыскано 10 000 000 рублей и проценты с учетом ставки рефинансирования Центрального банка РФ за период пользования чужими денежными средствами по день вступления настоящего решения в законную силу. В пользу БИН взыскана 1 731 000 рублей и проценты с учетом ставки рефинансирования Центрального банка РФ за период пользования чужими денежными средствами по день вступления настоящего решения в законную силу. В пользу БИВ – 2 000 000 рублей и проценты с учетом ставки рефинансирования Центрального банка РФ за период пользования чужими денежными средствами по день вступления настоящего решения в законную силу.

В соответствии со ст. 213 ГПК РФ в обеспечение исполнения данного решения наложен арест на имущество ООО «Аметист» в виде незавершенного строительством 33- квартирного дома Здание кирпичное, перекрытия – сборные железобетонные, фундамент - свайный буронабивной, расположенного по 

<

адрес>, б/н в 

<

адрес>.

Кассационным определение судебной коллегий по гражданским делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Апшеронского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (материалы гражданского дела №).

На основании ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением главы Апшеронского городского поселения, ООО «Аметист» выдано разрешение на строительство № RU23502101 объекта капитально строительства 33-квартирного жилого дома. Здание трехэтажное, размером 13,02*52,3 м. Здание кирпичное, перекрытия – сборные железобетонные, фундамент - свайный буронабивной, расположенный по адресу: 

<

адрес>, муниципальное образование 

<

адрес>, б/н (материалы гражданского дела №). 

На указанном разрешении на строительство имеется отметка «копия верна с подписью директора ИАИ», которая свидетельствует об известности директора ООО «Аметист» ИАИ о данном разрешении.

Как следует из выписки ЕГРЮЛ № от 26.09.2016 г. СУ ООО «Аметист» образовалось ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается государственной регистрации юридического лица (ОГРН 

<

***>). Генеральным директором и учредителем СУ ООО «Аметист» является ИАИ

Согласно приказа № от 01.08.2008 г. ИАИ назначил себя генеральным директором СУ ООО «Аметист».

Суд также учитывает, что в момент заключения договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 26.11.2007 г. ИАИ являлся директором ООО «Аметист», а в настоящий время является директором СУ ООО «Аметист» 

Кроме того, договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 26.11.2007 г. зарегистрирован в ЕГРП 24.12.2008г., то есть в момент заключения договора долевого строительства № от 12.09.2008 г. ООО «Аметист» обладало правами на земельный участок, расположенный по 

<

адрес> в 

<

адрес> и должно было исполнить обязательства по данному договору в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, однако в нарушении указанного закона уклонилось от его исполнения.

Сведения о том, что договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 26.11.2007 г. зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, а договор долевого строительства № от 12.09.2008г. на следующей день ДД.ММ.ГГГГ суд не принимает во внимание, поскольку таким образом, СУ ООО «Аметист» снимает с себя обязательства по исполнению договора долевого строительства с ООО «Аметист».

Такими образом, ИАИ являясь учредителем СУ ООО «Аметист» и одновременно директором ООО «Аметист», 11.08.2008 г. заключил договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 26.11.2007 г., после чего, намерено 12.09.2008 г. заключил договор долевого строительства №, осознавая, что не исполнит взятые на себя обязательства.

Суд приходит к выводу о том, что СУ ООО «Аметист» обратилось в суд с данными требования для снятия ограничения с земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, чтобы тем самым, освободить ООО «Аметист» от исполнения договора долевого строительства № от 12.09.2008г.

Судом также, не может быть принято во внимание, соглашение о расторжении Договора № долевого строительства первого 33-х квартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> от 02.09.2009 г. между ООО «Аметист» и ФИО2, поскольку, признание недействительной сделки, совершенной ООО «Аметист» и ФИО2 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, будет нарушен Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований СУ ООО «Аметист», не имеется.

Из положений ст. 56 ГПК РФ следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Строительного управления Общества с ограниченной ответственностью «Аметист» к ФИО2, ООО «Аметист» о признании сделки недействительной, отказать.

Копию заочного решения в течение трех суток направить для сведения ответчику, разъяснив право в течение семи суток обратиться в Апшеронский районный суд Краснодарского края с заявлением об отмене решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено 07 февраля 2017 г.

Судья

Апшеронского районного суда С.Н. Наумов