дело № 3а-291/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

13 октября 2025 г. г. Махачкала 

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Хавчаева Х.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием административного истца ФИО2, 

представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО4, 

представителя административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в последующем уточненным, о признании незаконными решений ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 27.02.2025 г. № 11.17-исх-ГКО-366/5 и от 26.03.2025 г. № 11.17-исх-ГКО-577/5 в части отнесения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, к Сегменту 4 «Предпринимательство» с кодом расчета – 04:010 в целях установления кадастровой стоимости в размере 27 622 483, 89 руб. (УПКС – 3 946, 07 руб./кв.м.) на период 01.01.2023 г., 16.01.2024 г., 20.02.2025 г. по итогам рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости от 21.06.2024 г. и от 11.03.2025 г., обязать ГБУ РД «Дагтехкадастр» установить среднее значение УПКС схожее по виду использования групп 02:010 Индивидуальное жилищное строительство в целом в кадастровом квартале №. 

В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеющий вид разрешенного использования «земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, код 14.0». Решением Верховного Суда Республики Дагестан от 26 августа 2024 г. по делу № 3а-234/2024 удовлетворено его административное исковое заявление к ГБУ РД «Дагтехкадастр», признаны незаконными решения бюджетного учреждения от 22.07.2024 г. и от 23.07.2024 г. об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 7 768 022,22 руб. в части определения УПКС в размере 1109,72 руб./кв.м., на бюджетное учреждение возложена обязанность устранить допущенную ошибку и произвести пересчет кадастровой стоимости в установленном законом порядке. При этом суд установил несоответствие определения кадастровой стоимости методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Между тем бюджетное учреждение не исполнило решение суда и направило ему решение от 27.02.2025 г., в котором определило кадастровую стоимость данного земельного участка в размере 27 622 483,89 руб. исходя из УПКС 3946,07 руб./кв.м. и отнесения земельного участка к виду разрешенного использования «Для объектов общественно-делового значения» с учетом кода функциональной группы (подгруппы) – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделки, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)». Повторным решением от 26.03.2025 г. кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в этом же размере. При этом бюджетное учреждение не исполнило предусмотренную пунктом 3 Методических указаний обязанность обосновать на основании сведений ЕГРН, а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации, выбор 4-го сегмента «Предпринимательство» с кодом расчета 04:010.

В письменных возражениях представитель ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО4 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая, что с учетом поступивших сведений из ЕГРН о виде разрешенного использования участка по классификатору «142002000000 Для объектов общественно-делового значения» был присвоен код расчета вида использования 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделки, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)». Таким образом, при исполнении решения суда проведение кодировки и дальнейшая сегментация для целей определения кадастровой стоимости осуществлялись в соответствии с п.2 Методических указаний, в котором указано, что в случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующему виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости, в остальных случаях в качестве вида использования принимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, а также согласно Приложению 1 к Методическим указаниям, на основании разрешенного использования участка по классификатору «142002000000 Для объектов общественно-делового значения».

В судебном заседании административный истец ФИО2 заявленные административные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их по вышеприведенным доводам.

Представитель административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» по доверенности ФИО4 в судебном заседании административные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, поддержав доводы, приведенные в письменных возражениях.

Представитель административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан ФИО5 просила отказать в удовлетворении административного искового заявления, указывая, что при рассмотрении заявлений ФИО2 и определении кадастровой стоимости нарушений закона не допущено.

Представители Управления Росреестра по Республике Дагестан, ППК «Роскадастр», администрации ГО «город Дагестанские Огни», извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие. 

Заслушав объяснения административного истца и представителей административных ответчиков, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, административному истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7 000 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, код 14.0; оказание социальной помощи, код 3.2.2». 

Решением Дербентского городского суда от 8 ноября 2024 г. удовлетворено административное исковое заявление ФИО2, на Управление Росреестра по Республике Дагестан возложена обязанность внести в отношении земельного участка с кадастровым номером № сведения о виде разрешенного использования: земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, код 14.0, на основании Правил землепользования и застройки городского округа «город Дагестанские Огни» от 14 февраля 2023 г. № 133.

Актом ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 20 сентября 2023 г. АЗУ-05/2023/000468 была установлена кадастровая стоимость в размере 4 069 471,06 руб., подлежащая применению с 1 января 2022 г. исходя из вида разрешённого использования «Земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, код 14.0». 

Актами ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 10 ноября 2023 г. № АЗУ-05/2023/000570 и от 16 января 2024 г. № АЗУ-05/2024/000020 кадастровая стоимость была установлена в размере 7 768 022,22 руб.

Будучи не согласен с результатами кадастровой оценки, ФИО2 ранее обращался в бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

По результатам рассмотрения заявления ФИО2 ГБУ РД «Дагтехкадастр» приняло решения от 22.07.2024 г. № 11.17-исх-ГКО-2413/4 и от 23.07.2024 г. № 11.17-исх-ГКО-2420/4 об удовлетворении заявления ФИО2 и пересчёте кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при её определении. 

Комиссией бюджетного учреждения (протокол от 18.07.2024 г.) установлено, что в 2023 году при проведении государственной кадастровой оценки объект недвижимости с кадастровым номером 05:47:020026:11 ошибочно определён в 3-й Сегмент «Общественное использование» с кодом расчёта 03:021 «Социальное обслуживание. Размещение ОКС, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи», а в 2024 году - ошибочно определён в 3-й Сегмент «Общественное использование» с кодом расчёта 06:093 «Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов». В результате Комиссия решила произвести пересчёт кадастровой стоимости объекта недвижимости с учётом кода функциональной группы (подгруппы) - 14:000 14. Сегмент «Иное использование», определив кадастровую стоимость в размере 7 768 022,22 руб., где УПКС - 1 109,72 руб./кв.м. (на 10.11.2023 г. и на 16.01.2024 г.). 

Не согласившись с вышеуказанными решениями бюджетного учреждения, ФИО2 обратился в Верховный Суд Республики Дагестан с административным иском об оспаривании решений бюджетного учреждения от 22.07.2024 г. № 11.17-исх-ГКО-2413/4 и от 23.07.2024 г. № 11.17-исх-ГКО-2420/4.

Решением Верховного Суда Республики Дагестан от 26 августа 2024 г. административное исковое заявление ФИО2 удовлетворено частично, признаны незаконными решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 22.07.2024 г. № 11.17-исх-ГКО-2413/4 и от 23.07.2024 г. № 11.17-исх-ГКО-2420/4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 05:47:020026:11, в размере 7 768 022,22 руб. – в части определения УПКС - 1109,72 руб./кв.м., на ГБУ РД «Дагтехкадастр» возложена обязанность устранить допущенную ошибку при определении кадастровой стоимости и произвести пересчёт кадастровой стоимости в установленном законом порядке. 

При повторном рассмотрении заявления ФИО2 бюджетным учреждением принято решение от 27.02.2025 г. № 11.17-исх-ГКО-366/5 об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости, в котором указано о единичной ошибке, выразившейся в ошибочном определении кадастровой стоимости с учетом кода функциональной группы (подгруппы) 14:000, 14. Сегмент «Иное пользование».

В протоколе заседания комиссии бюджетного учреждения от 20 февраля 2025 г. № 8 указывается, что при проведении государственной кадастровой оценки объект недвижимости был ошибочно определен в 14:000 14. Сегмент «Иное использование». Принято решение с учетом кода функциональной группы (подгруппы) – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности). В протоколе также указывается, что Комиссия бюджетного учреждения решила исправить выявленную ошибку и определить кадастровую стоимость в размере 27 622 483,89 руб. (УПКС – 3 946,07 руб./кв.м.) (01.01.2023 г.), ст.16; исправить выявленную ошибку и определить кадастровую стоимость в размере 27 622 483,89 руб./кв.м. (УПКС – 3 946,07 руб./кв.м.) (16.01.2024 г.), ст.21. 

Будучи не согласен с решением от 27 февраля 2025 г., ФИО2 обратился в бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, указывая, что спорный земельный участок не относится к сегменту 4 «Предпринимательство».

По результатам рассмотрения этого заявления бюджетное учреждение вынесло решение от 26 марта 2025 г. № 11.17исхГКО-577/5 об отказе в пересчете кадастровой стоимости.

В протоколе заседания комиссии бюджетного учреждения от 19 марта 2025 г. № 12 указано, что земельный участок отнесен к Сегменту 4 «Предпринимательство» ГНП/Группа 2 с кодом расчета – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Согласно части 1 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (часть 5 статьи 21 Закона о кадастровой оценке).

В соответствии с частью 23 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Являясь в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиком земельного налога, а также в силу частей 5 и 23 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, ФИО2 имеет право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения, принятого по итогам рассмотрения его заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка. 

Срок обращения в суд с заявленными административными исковыми требованиями ФИО2 не пропущен.

Согласно части 2 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного объекта недвижимости, считаются единичными (часть 3 статьи 21 Закона о кадастровой оценке).

По результатам рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что ГБУ РД «Дагтехкадастр» была допущена ошибка, выразившаяся в определении кадастровой стоимости земельного участка в размере 27622483,89 руб. исходя из УПКС 3946,07 руб/кв.м. и неправильного отнесения земельного участка к группе (подгруппе) объектов недвижимости: Сегмент 4 «Предпринимательство» с кодом расчета – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности). 

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости установлены Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 

<

дата> № П/0336 (далее – Методические указания). 

В силу п.2 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности. В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний (пункт 3).

Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной (в зависимости от состояния рынка объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации) и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости (пункт 7).

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 8).

В случае если по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в ЕГРН содержатся сведения о нескольких видах разрешенного использования, определенных (установленных) в отношении объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости такого объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний (пункт 72).

Таким образом, целевое назначение земельного участка, вид его разрешенного использования, а также отнесение земельного участка к той или иной группе (подгруппе) объектов недвижимости, являются факторами, прямо влияющими на определяемый размер кадастровой стоимости земельного участка.

Как усматривается из материалов административного дела, при определении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка, последний был отнесен к группе (подгруппе) объектов недвижимости: Сегмент 4 «Предпринимательство» с кодом расчета – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности). 

Однако каких-либо правовых оснований для отнесения рассматриваемого земельного участка к вышеуказанному сегменту не имелось.

Так, согласно выписке из ЕГРН, вид разрешенного использования данного земельного участка указан – «земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, код 14.0».

Из письменных возражений представителя ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО4 и ее пояснений в суде следует, что данный земельный участок был отнесен к Сегменту 4 «Предпринимательство» с кодом расчета – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)» на основании пункта 2 Методических указаний, согласно которому в случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующему виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости, в остальных случаях в качестве вида использования принимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

При этом доказательств того, что на дату определения кадастровой стоимости в ЕГРН содержались сведения о виде разрешенного использования, позволявшем отнести рассматриваемый земельный участок к Сегменту 4 «Предпринимательство» с кодом расчета – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)», административными ответчиками суду не представлено.

Напротив, из письменных разъяснений от 15 января 2024 г. № 11.17исхГКО-51/4, которые бюджетное учреждение ранее дало ФИО2, усматривается, что по состоянию на 1 января 2022 г., то есть на дату проведения очередной государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость данного земельного участка была определена в размере 4 069 471,06 руб. исходя из вида разрешенного использования - «земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, код 14.0»; оказание социальной помощи, код 3.2.2». Указание на этот же вид разрешенного использования земельного участка содержится и в актах ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 10 ноября 2023 г. № АЗУ-05/2023/000570 и от 16 января 2024 г. № АЗУ-05/2024/000020.

Вышеизложенное установлено вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Дагестан от 26 августа 2024 г. по делу № 3а-234/2024, имеющим преюдициальное значение по настоящему делу.

Кроме того, ФИО2 представлены разрешение на строительство на данном земельном участке малоэтажного жилого комплекса, выданное 15 ноября 2024 г. № 05-47-14-2024 МКУ «Управление архитектуры и градостроительства администрации ГО «город Дагестанские Огни».

Сведений, позволяющих прийти к выводу о том, что на дату оценки рассматриваемый земельный участок предназначался либо использовался для предпринимательской деятельности, а также деятельности, позволявшей отнести его к указанному сегменту, административными ответчиками в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что в последующем в ЕГРН были внесены сведения о виде разрешенного использования земельного участка – для строительства газонаполнительной станции, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку вступившим в законную силу решением Дербентского городского суда от 10 июня 2025 г. по делу № 2а-1189/2025 внесение указанных сведений в ЕГРН признано технической ошибкой и на Управление Росреестра по Республике Дагестан возложена обязанность исправить вышеуказанную техническую ошибку путем внесения в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка - «земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, код 14.0».

Таким образом, доводы административного иска о допущенной ГБУ РД «Дагтехкадастр» ошибке при определении кадастровой стоимости земельного участка в размере 27622483,89 руб. исходя из УПКС 3946,07 руб/кв.м. и ошибочном отнесении его к сегменту 4 «Предпринимательство» с кодом расчета – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)», в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение, в связи с чем административное исковое заявление в указанной части подлежит удовлетворению с признанием обжалуемых решений бюджетного учреждения незаконными.

Административный истец также просит обязать бюджетное учреждение установить среднее значение УПКС спорного земельного участка схожее по виду использования группе 02:010 Индивидуальное жилищное строительство в целом кадастровом квартале 05:47:02:0026 в силу части 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ в порядке, предусмотренном пунктом 45.3 Методический указаний.

Разрешая указанные требования, суд учитывает, что в силу пункта 45 Методических указаний определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

метод статистического (регрессионного) моделирования.

метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости.

Согласно п.45.1 метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки. В качестве статистической модели оценки для целей Указаний принимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы). Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

5) анализ показателей качества статистической модели.

Согласно п. 45.2 Методических указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (группы характеристик; далее - типовой (эталонный) объект недвижимости). В стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируется стоимость объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

В силу п.45.3 Методических указаний метод моделирования на основе УПКС применяется по решению бюджетного учреждения в следующих случаях:

при отсутствии возможности применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостаточности рыночной информации и (или) информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, в частности, когда отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо использовать в статистической модели, полученной в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости;

при определении кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости - кадастровый округ, кадастровый район или кадастровый квартал (далее - единица кадастрового деления), административно-территориальная единица, условная территориальная единица, при необходимости сформированная бюджетным учреждением для целей Указаний (далее - условная территориальная единица) (например, территория одного или нескольких садоводческих некоммерческих товариществ, территория, занимаемая бывшими хозяйствами), в границах которых расположен объект недвижимости;

2) определяется среднее (минимальное) значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах единицы кадастрового деления, административно-территориальной единицы, условной территориальной единицы, в границах которых расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего (минимального) значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по единице кадастрового деления, административно-территориальной единице, условной территориальной единице, в границах которых расположен объект недвижимости, на величину его площади или иной основной характеристики объекта недвижимости.

В рамках данного метода средние (минимальные) значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, номера этажа, количества этажей, вида разрешенного использования, местоположения).

Принимая во внимание, что Методическими указаниями предусмотрены различные методы определения кадастровой стоимости, и выбор того или иного метода входит в полномочия бюджетного учреждения, суд не вправе возлагать на бюджетное учреждение обязанность применить при определении кадастровой стоимости конкретный из вышеописанных методов, при том, что достижение испрашиваемого административным истцом результата и защита его права может наступить и при применении иных предусмотренных Методическими указаниями методов оценки.

Кроме того, как было указано выше, из письменных разъяснений ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 15 января 2024 г. № 11.17исхГКО-51/4 на заявление ФИО2, из актов ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 10 ноября 2023 г. № АЗУ-05/2023/000570 и от 16 января 2024 г. № АЗУ-05/2024/000020 усматривается, что по состоянию на 1 января 2022 г., то есть на дату проведения очередной государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость данного земельного участка была определена исходя из содержащихся в ЕГРН сведений о двух видах разрешенного использования - «земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, код 14.0» и «оказание социальной помощи, код 3.2.2». 

Вместе при пересчете кадастровой стоимости должно быть учтены содержащиеся в настоящем решении суда выводы о необоснованности определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 27622483,89 руб. исходя из УПКС 3946,07 руб./кв.м. и отнесения его к сегменту 4 «Предпринимательство» с кодом расчета – 04:010 «Деловое управление. Размещение ОКС с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)».

Суд также учитывает, что оспариваемое решение бюджетного учреждения от 26 марта 2025 г. № 11.17исхГКО-577/5 было вынесено бюджетным учреждением не на основании решения Верховного Суда Республики Дагестан от 26 августа 2024 г., а по результатам рассмотрения вновь поданного самостоятельного заявления ФИО2 от 11 марта 2025 г. и применительно к данному заявлению ФИО2 является первичным, что также препятствует суду принять решение о возложении на бюджетное учреждение обязанности установить кадастровую стоимость на основании указываемого административным истцом конкретного метода определения кадастровой оценки объекта недвижимости и предрешать существо принимаемого бюджетным учреждением решения по его заявлению.

В связи с вышеизложенным, в удовлетворении административного искового заявления об обязании бюджетное учреждение установить среднее значение УПКС земельного участка схожее по виду использования группе 02:010 Индивидуальное жилищное строительство в целом кадастровом квартале 05:47:02:0026 в порядке, предусмотренном пунктом 45.3 Методический указаний, следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично. 

Признать незаконными решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 27 февраля 2025 г. № 11.17исх.ГКО-366/5 и от 26 марта 2025 г. № 11.17исх.ГКО-577/5 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 27 622 483,89 руб. исходя из УПКС 3946,07 руб./кв.м. 

Возложить на ГБУ РД «Дагтехкадастр» обязанность исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и произвести пересчет кадастровой стоимости земельного участка, в удовлетворении требований в остальной части отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

В окончательной форме решение суда принято 27 октября 2025 г.

Судья Верховного суда

Республики Дагестан Х.А.Хавчаев