Дело № 3а-249/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000091-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 апреля 2025 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121, площадью 279 кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: Ставропольский край, 

<

...>.

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.01.2025 и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.01.2025 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121 по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 12 366 490,86 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121 равной рыночной в размере 5 393 000 руб., определенной в отчете частнопрактикующего оценщика ФИО3 №65-ОТ от 23.01.2025.

Определением Ставропольского краевого суда от 31.01.2025 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Филиал ППК «РОСКАДАСТР» по Ставропольскому краю. 

В судебное заседание административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц, филиала ППК «Роскадастр», ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края не явились, извещены о дате судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края по доверенности ФИО4 заявлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя в соответствии с действующим законодательством.

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО5 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (л.д. 138-141). 

Представителем заинтересованного лица Министерства финансов Ставропольского края ФИО6 представлено пояснение, в котором она просит рассмотреть дело в отсутствие представителя министерства (т. 1 л.д. 122-123).

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121, площадью 279 кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: Ставропольский край, 

<

...>.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121 по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 12 366 490,86 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.01.2025 №КУВИ-001/2025-14261348.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, представитель административного истца в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.01.2025 №65-ОТ, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121 определена в размере 5 393 000 руб.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 17 февраля 2025 года по делу по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО7 № 203 от 18.03.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121 по состоянию на 1 января 2023 года составила 6 354 000 руб., что сторонами не оспаривается.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО7 № 203 от 18.03.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично14.03.2025. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – торгово-выставочных и развлекательных зданий и помещений универсального назначения (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации) без учета стоимости торгового оборудования.

Для исследования рынка предложений о продаже недвижимости экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период 12 месяцев до даты оценки в ближайшем районе расположения объекта оценки, и отобрано 3 объекта-аналога, которые имеют наиболее сопоставимые характеристики с объектом экспертизы. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания доходным подходом (методом прямой капитализации) - 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

При исследовании экспертом применены корректировки на различия между объектом оценки с кадастровым номером 26:29:080212:121 и объектами-аналогами: на местоположение земельного участка внутри населенного пункта,, на уторговывание, на этаж расположения, на качество внутренней и наружной отделки общественных зданий и помещений, на износ коммерческой недвижимости, на общую площадь коммерческого здания, помещения. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

Проанализировав и исследовав объем доступных аналогов объектов коммерческого назначения эксперт использовал в расчетах 3 объекта-аналога (месторасположение – в с. Винсады, г. Лермонтов, пгт Иноземцево) в отношении объекта оценки, как наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам: разрешенное использование, местоположение, дата продажи. Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.01.2025 №65-ОТ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО7 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО3 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО7 № 203 от 18.03.2025 на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 01.01.2023. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 27 января 2025 года (согласно конверта об отправке бандероли л.д. 139). 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 26:29:080212:121, площадью 279 кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: Ставропольский край, 

<

...> в размере равном его рыночной стоимости 6 354 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:29:080212:121. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 27 января 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2025 года. 

Судья И.А. Черниговская