РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 октября 2017 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Захаровой Л.Н.

при секретаре Томашевской А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО УК «Парк Вилл», ООО «Квинтурин» о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО УК «Парк Вилл», ООО «Квинтурин», в котором с учетом утонений просит признать частично недействительной частично ничтожную сделку – договор аренды № от 01.01.2016 года, заключенный между ООО УК «Парк Вилл» и ООО «Квинтурин», в части аренды 37 земельных участков, указанных в приложении № 2 к указанному договору; аренды 36 объектов недвижимого имущества, указанных под номерами 1-13,15-18,20-28,30, 45-53 в Приложении № 1 к договору; признать договор аренды № от 01.01.2016 года, заключенный между ООО УК «Парк Вилл» и ООО «Квинтурин», в оставшейся части аренды недвижимого имущества, указанного под номерами 14,19,29,31-44 и 54-58 в Приложении № 1 к указанному договору незаключенным, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины. 

В обоснование заявленных требований указала, что решением Одинцовского городского суда Московской области от 14.02.2017 года с ФИО1 в пользу ООО УК «Парк Вилл» взыскана задолженность за управление и обслуживание коттеджного поселка в общем размере 3 287 730 руб.80 коп. Указанное решение основано на том, что ООО УК «Парк Вилл» является арендатором по договору № от 01.01.2016 года, заключенного с ООО «Квинтурин». Между тем, данный договор противоречит установленному законодательством публичному порядку в части правового регулирования заключения и исполнения договоров аренды, в том числе аренды недвижимого имущества. При этом, у истицы имеется охраняемый законом интерес на признание такой сделки частично недействительной в силу ее ничтожности, поскольку является способом защиты нарушенного права и пресечением незаконной деятельности УК по взысканию с пользователей платы за не принадлежащее ему имущество. Оспариваемый договор аренды заключен в простой письменной форме на неопределенный срок, вместе с тем не зарегистрирован в установленном законом порядке, что противоречит ст. 25 и 26 ЗК РФ и влечет его ничтожность. Кроме того, указанные в договоре объекты недвижимого имущества, а именно: 1,2,4,9, 10, 16, 17, 18,25,26,27,28 и 30 принадлежат ООО «Квинтурин» на праве общей долевой собственности и являются линейными объектами, по смыслу ст. 133 ГК РФ являются неделимыми объектами. Передача в аренду долей в праве общей долевой собственности на неделимые вещи а тем более линейные объекты не допускается. При этом, право собственности на объекты инфраструктуры, переданные в аренду 01.01.2016 года, зарегистрировано арендодателем только через год после их сдачи в аренду -19.12.2016 года. Таким образом, в части объектов недвижимого имущества – 3, 11, 12, 15, 20, 21, 23, 45-53 - договор не соответствует положениям 608 ГК РФ. Кроме того, в отношении объектов под номерами 14, 19, 29-44 и 54-58 отсутствуют адресные ориентиры и их кадастровые номера, что не соответствует положениям ст. 607 ГК РФ. 

Истица в судебное заседание не явилась, направила своего представителя, который в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

Ответчик ООО УК «Парк Вилл» в лице представителя в судебном заседании против удовлетворения требований возражала, полагая их незаконными и необоснованными по обстоятельствам, изложенным в письменном отзыве. 

Ответчик ООО «Квинтурин» своего представителя в судебное заседание не явился, будучи надлежаще уведомленным о дате месте и времени судебного разбирательства. 

Суд с учетом мнения участников процесса и в силу положений ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, суд приходит к следующему. 

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. ( ч. 3 ст. 166 ГК РФ).

Судом установлено, что решением Одинцовского городского суда Московской области от 14.02.2017 года, вступившим в законную силу, с ФИО1 в пользу ООО УК «Парк Вилл» взыскана задолженность за управление и обслуживание коттеджного поселка, пени и расходы по оплате государственной пошлины, а всего 3 287 730 руб.80 коп.

При постановлении указанного решения суд исходил также из того обстоятельства, что ООО УК «Парк Вилл» является арендатором имущества, которое используется для управления и эксплуатации коттеджного поселка, на основании договора аренды № от 01.01.2016 года, заключенного с ООО «Квинтурин».

Согласно условиям данного договора аренды, ООО «Квинтурин» предоставляет ООО УК «Парк Вилл» за плату во временное владение и пользование (аренду) имущество, в том числе земельные участки, здания и сооружения инженерной инфраструктуры (газоснабжающие сети, электрические сети, водопроводные сети и канализационные сети, внутрипоселковые дороги, пешеходные и парковые зоны, пешеходные аллеи, объекты благоустройства, заборное ограждение территории, территории общего пользования и иные объекты), предназначенное для обеспечения потребностей собственников земельных участков, проживающих на территории коттеджного поселка «Парк Вилл» в проходе, проезде, электроснабжении, водоснабжении, водоотведении, газоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей, связанных с комфортным проживанием. Состав имущества приведен в приложениях 1,2 к договору. Имущество предоставляется в аренду на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как усматривается из договора аренды № от 01.01.2016 года, он не прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. 

Данное обстоятельство стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, однако не может являться основанием для признания указанного договора частично недействительным, поскольку требования об обязательной регистрации предъявляются к договорам аренды, заключенным на срок не менее года(п.2 ст.651 ГК РФ). Данная норма содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть на определенный срок. Исходя из разъяснений Президиума ВАС РФ в п 4 Информационного письма от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределённый срок. 

Спорный договор аренды заключен на не определенный срок и под действие указанной нормы не подпадает, и, соответственно, государственной регистрации не подлежит. В этой связи довод стороны истца является надуманным и основанным на неверном толковании норм материального права. 

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 9, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды» в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. 

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Объекты, указанные в п. 14, 19, 29-44 и 54-88 Приложения № 1 к договору аренды № от 01.01.2016 года, определены, поскольку указано их наименование, протяженность объекта, его литер (где примерно). Споры между сторонами договора № от 01.01.2016 года по вопросам определённости предмета договора отсутствуют. Доказательства того, что в процессе исполнения спорного договора аренды между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, истицей в материалы дела не представлены, а судом не установлены, в связи с чем доводы ФИО1 о нарушении порядка индивидуализации объектов недвижимости не могут быть приняты судом во внимание, признаков незаключенности договор не содержит.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 част первой ГК РФ» согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Как указывает истица, ее правовой интерес в признании договора аренды частично недействительной сделкой заключается в оспаривании размера задолженности за управление и эксплуатацию коттеджного поселка, которая установлена вступившим в законную силу решением суда. Ссылаясь на такой правовой интерес, истица, по сути, оспаривает судебный акт, который в силу положений ст. 13 ГПК РФ является обязательным для всех и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. При этом, доводы истицы, связанные с несогласием установленной вступившим в законную силу обязанностью уплачивать расходы по содержанию и управлению общим имуществом поселка, не могут служить основанием для признания оспариваемого договора недействительным, поскольку действующим законодательством установлен порядок обжалования судебных постановлений в случае несогласия с ними. Кроме того, при рассмотрении указанного гражданского дела по существу ФИО1 имела возможность ссылаться на ничтожность договора аренды, приобщенного стороной истца в материалы дела, и ходатайствовать об исключении данного договора из числа доказательств, вместе с тем не сделала этого. Из анализа изложенных обстоятельств и правовых норм следует, что защита нарушенного права истицы возможно иными способами без предъявления иска о ничтожности сделки, стороной которого она не является, что в силу п. 78 Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 част первой ГК РФ» влечет отказ в удовлетворении заявленного требования. 

В соответствии с положениями ст. ст. 1, 9, 10 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора ; при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом по общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Предъявляя требование о признании договора аренды частично недействительным, ФИО1 не просит при этом применить последствия недействительности сделки, что в свою очередь не влечет защиты нарушенного права истицы. Более того, в исковом заявлении истица не указывает, каким конкретно способом будет восстановлено ее нарушенное право путем признания сделки частично недействительной. Как усматривается из материалов дела, размер платы за пользование имуществом коттеджного поселка «Парк Вилл» установлен решением общего собрания собственников земельных участков от 15 декабря 2015 года. Указанное решение не оспорено. При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд усматривает в действиях ФИО1 недобросовестное поведение, поскольку полагает, что оно вызвано уклонением от исполнения вступившего в законную силу решения суда и возложенного законодателем обязательства по оплате управляющей компании расходов на содержание и управлению общим имуществом. 

На основании изложенного, суд находит заявленные требования необоснованными и подлежащими отклонению в полном объеме.

Поскольку в удовлетворении требований истице отказано, в силу ст. 98 ГПК РФ в ее пользу не подлежат возмещению и понесённые расходы по оплате государственной пошлины. 

руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО УК «Парк Вилл», ООО «Квинтурин» о признании частично недействительной частично ничтожную сделку — договор аренды № от 01.01.2016 г., заключенный между ООО «Квинтурин» и ООО «Управляющая компания «Парк Вилл» в части: аренды 37 земельных участков, указанных в приложении № 2 к указанному договору; аренды 36 объектов недвижимого имущества, указанных под номерами 1-13, 15- 18, 20-28, 30, 45-53 -в Приложении № 1 к указанному договору; признании договора аренды № от 01.01.2016г., заключенного между ООО «Квинтурин» и ООО УК «Парк Вилл» в оставшейся части аренды недвижимого имущества, указанного под номерами 14, 19, 29, 31-44 и 54-58 в Приложении 1 к указанному договору незаключенным– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Федеральный судья: Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 25 октября 2017 года