Гр. дело № 2-25/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 января 2019 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области 

Сайбель В.В., 

при секретаре Волковской И.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску администрации МО «Зеленоградский городской округ» к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим право собственности на объекты недвижимости

установил:

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН №, расположенного в 

<

адрес>, применении последствия недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности на нежилое здание, расположенное по 

<

адрес>, признании права собственности отсутствующим на нежилое здание, площадью 546, кв.м с КН №, расположенного по тому же адресу.

В обоснование заявленных требований указали, что 29.01.2015 между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО1 был заключён договор № 38\2015 купли-продажи земельного участка, площадью 2600 кв.м с КН №, расположенного по 

<

адрес> в 

<

адрес> для обслуживания нежилого здания, площадью 177,1 кв.м. Собственником данного земельного участка в настоящее время является ФИО2 На указанном земельном участке, согласно выписки из ЕГРН расположен объект недвижимости с КН №, площадью 546,5 кв.м, правообладателем которого так же является ФИО2 Все последние годы на земельном участке с КН № располагался нестационарный торговый объект - кафе «Губерния», функционирующее в летний период. Администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и администрацией МО «Зеленоградское городское поселение» разрешение на строительство и реконструкцию не выдавалось. Считают, что на земельном участке никогда не находился и не строился капитальный объект недвижимости и земельный участок не использовался по целевому назначению. В ходе проверки было установлено, что на данном земельном участке какие -либо объекты недвижимости отсутствуют, земельный участок не используется по назначению, имеет признаки запустения- сорная растительность, бытовой мусор. 16.04.2018 в адрес ФИО2 была направлена претензия, в которой ей было предложено в срок до 27.05.2018 прибыть в администрацию для решения вопроса о добровольном отказе от права собственности на земельный участок с КН № расположенный по 

<

адрес>. Ответ на претензию от ответчика не поступил. В целях защиты нарушенных прав, администрация обратилась в суд с вышеуказанным иском.

Представитель истца администрации МО «Зеленоградский городской округ» ФИО3, действующая на основании доверенности исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Указала, что земельный участок предоставлялся под обслуживание нежилого здания, площадью 177,1 кв.м, однако право за ответчиком зарегистрировано на здание, площадью 546,5 кв.м, площадь участка в 2600 кв.м является завышенной, в связи с чем, договор является недействительным. 

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности исковые требования не признал, указал, что здание, площадью 177,1 кв.м на момент предоставления земельного участка имелось, к нему было пристроено вспомогательное строение, которое вместе и использовалось под кафе «Губерния». В настоящее время оба здания снесены, получено в Агентстве по архитектуре разрешение на реконструкцию здания. Просил применить сроки исковой давности к требованиям об оспаривании договора купли-продажи земельного участка.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи на основании ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 08.08.1995 комитет по управлению имуществом Зеленоградского района продал нежилое строение, расположенное по адресу 

<

адрес> ФИО7, что подтверждается договором купли-продажи (л. д. 170-173) и регистрационным удостоверением БТИ (л.д. 169).

Из технического паспорта на здание следует, что это здание до 1945 года постройки, в двух этажах с подвалом, общей площадью на 1999 год 177.1 кв.м (л. д. 166), располагалась на земельном участке, площадью 600 кв.м.

В 2000 году между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО7 был заключен договор аренды на земельный участок, на котором располагалось здание.

01.10.2003 ФИО7 продала вышеуказанное здание ФИО8(л.д. 153-154), ФИО8 отчудил данное здание ФИО9 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 155-158). ФИО9 отчудила данное здание 22.04.2009 по договору купли-продажи ФИО10, при этом в договоре указано, что данное здание расположено на земельном участке с КН №, площадью 600 кв.м, предоставленном продавцу на праве аренды по договору от 11.08.2004г.(л.д. 137-141).

10.09.2009 ФИО10 продал вышеуказанное здание ФИО1 

При этом, соглашением от 23.04.2009 целевое назначение земельного участка, на котором здание расположено, было изменено- для реконструкции существующего нежилого здания под кафе с гостиницей (л.д. 128).

Постановлением администрации МО «Зеленоградский район» от 22 марта 2012 года за № 416 была утверждена схема расположения земельного участка, площадью 2600 кв.м, с разрешенным использованием -под строительство кафе с гостиницей (л.д. 27 том 2).

18.08.2014 ФИО1 на основании договора аренды земельного участка и декларации об объекте поставила на кадастровый учет здание летнего кафе, площадью 482,9 кв.м (л.д. 199 том 1), а 10.09.2014 поставила на кадастровый учет и зарегистрировала за собой право собственности на нежилое здание, площадью 482,9 кв.м, с указанием года создания объекта – 2008.

Из технического заключения, составленного ООО «Северо-западный проектный центр» по состоянию на декабрь 2013 года, следует, что на земельном участке с КН № расположено два здания, одно нежилое, площадью 177.1 кв.м, и нежилое здание, площадью 482,9 кв.м, выполненное из легких конструкций, которые использовались как кафе (л.д. 191-196 том 1). Строение, площадью 482,9 кв. являлось вспомогательным к основному зданию, площадью 177,1 кв.м, в связи с чем получение разрешения на его строительство не требовало. 

Соглашением от 29 января 2015 года, заключенным между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО1 договор аренды от 11.08.2004 в редакции дополнительных соглашений земельного участка, предоставленного под строительство кафе с гостиницей был расторгнут, по соглашению сторон( л. д. 21-22 том 2). 

В этот же день между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 2600 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – для обслуживания нежилого здания.

По вышеуказанному договору ФИО1 оплатила администрации МО «Зеленоградский район» 1856252руб.(л.д. 16).

27 апреля 2015 года ФИО1 продала земельный участок с КН №, площадью 2600 кв.м, нежилое здание, площадью 482,9 кв.м, нежилое здание, площадью 177.1 кв.м ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи от 27.04.2015 (л.д. 7-11 том 2). Право собственности на приобретенные объекты было зарегистрировано в ЕГРН.

06.02.2017 ФИО2, как собственник нежилых помещений приняла решение об объединении этих помещений в один объект, в результате чего на кадастровый учет было постановлено нежилое здание, общей площадью 546,5 кв.м, расположенное по 

<

адрес> в 

<

адрес> (л.д. 35).

Таким образом, доводы администрации МО «Зеленоградский городской округ» о том, что на земельном участке с КН № никогда не находился объект недвижимого имущества, под который этот участок был предоставлен в собственность, своего подтверждения в судебном заседании не нашли. 

Согласно части 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Аналогичные положения содержатся в пункте 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с действующим на момент возникновения спорных правоотношений п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Таким образом, в силу норм действующего законодательства ФИО1, как владелец здания была вправе приобрести в собственность земельный участок под его обслуживание.

При этом, никаких доказательств нарушения прав истца заключенной сделкой по продаже земельного участка в собственность в судебное заседание последним не представлено, как не представлено и доказательств, что на момент предоставления земельного участка его площадь была завышена, учитывая, что фактически на нем располагался объект, площадью более 500 кв.м, используемый как кафе «Губерния», с чем администрация в тот момент соглашалась, и никаких требований по его сносу не заявляла.

В соответствии п. 1 ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации (в редакции, действующей в момент совершения сделки), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки( ч. 2). 

Как следует из ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, заявляя требования о применении последствий недействительности сделки, администрация просит вернуть в ее распоряжение земельный участок с КН №, при этом не ставит вопрос о возврате собственнику денежных средств, полученных за его продажу.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Как следует из материалов дела, сделка по продаже земельного участка ФИО1 была зарегистрирована в июне 2015 года, вместе с тем, с иском о признании этой сделки недействительной администрация обратилась только в сентябре 2018, т.е. с пропуском трехлетнего срока, установленного судом. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования администрации в части признания договора купли-продажи земельного участка с № недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий ее недействительности удовлетворению не подлежат, как по существу, так и в связи с пропуском срока на ее оспаривание.

Так же не подлежащими удовлетворению суд находит и требования о признании отсутствующими права на нежилые строения, расположенные по 

<

адрес> в 

<

адрес> и находящиеся в собственности у ФИО2 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Как уже указано выше, нежилое здание, площадью 177.1 кв.м было продано комитетом по управлению имуществом в 1995 году, переход права был зарегистрирован, в связи с чем администрация МО «Зеленоградский городской округ» собственником данного объекта являться не может.

Не может она являться и собственником объекта, площадью 546,5 кв.м, возведенного ФИО1 и отчужденного ею ФИО2 

Более того, в настоящее время ни объекта, площадью 177,1 кв.м, ни объекта, площадью 546,5 кв.м. на участке с КН № не имеется, на что указано в исковом заявлении и представителем ответчика не отрицалось, поскольку они снесены.

Из материалов дела так же следует, что администрацией МО «Зеленоградское городское поселение» ФИО1 был выдан градостроительный план на земельный участок с КН № в целях строительства кафе с гостиницей, из которого следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне ОДЗ 4- зоне обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (л.д. 66-71 том 1).

29.12.2017 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развития Калининградской области ФИО2 выдано разрешение на реконструкцию нежилого здания с КН № под здание культурно-досугового центра, общей площадью 514,78 кв.м со сроком действия до 29.12.2019(л. д. 74-75).

Данное разрешение на строительство никем не оспорено и недействительным не признано и дает возможность собственнику земельного участка заниматься реконструкцией здания, находящегося у нее в собственности, в связи с чем заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

В силу ст. 144 ГПК Российской Федерации суд считает необходимым, после вступления решения суда в законную силу, отменить принятые определением суда от 28 сентября 2018 года меры по обеспечению иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований администрации МО «Зеленоградский городской округ» к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка с КН № недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим право собственности на нежилые здания, расположенные по 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью 177,1 кв. м и 546, 5 кв.м соответственно – отказать.

После вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 28 сентября 2018 года в части запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области осуществлять регистрацию сделок по отчуждению земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес> А, вид разрешенного использования - для обслуживания нежилого здания, а также нежилого здания с КН №, расположенного на земельного участке с КН №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца, со дня изготовления мотивированного решения. 

Мотивированное решение составлено 25.01.2019.

Судья В.В. Сайбель