14RS0035-01-2025-013670-96

Дело № 2-8974/2025

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

город Якутск 23 октября 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Никифоровой Н.А., при секретаре Кочневой Т.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска, садоводческому некоммерческому товариществу «Росинка» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование заявленных требований указав о том, что 02 октября 2001 года между Б. и истцом был заключен договор купли продажи постройки и земельного участка, расположенного по адресу: ____ общей площадью ___ кв.м. Распоряжением заместителя главы города от 09 ноября 2001 года №61р-5 земельный участок с кадастровым номером ___ изъят у Б. и предоставлен ФИО1 в аренду со сроком до 31 декабря 2003 года, для ведения садоводства и огородничества. 11 марта 2002 года между Администрацией города Якутска и ФИО1 заключен договор аренды земли № с кадастровым номером ___ для садоводства и огородничества сроком по 31 декабря 2003 года. Согласно условиям заключенного договора аренды, арендатор имеет право возводить строения и сооружения необходимые в своей хозяйственной деятельности, при условии согласования с арендодателем. С момента предоставления земельного участка истец владеет им, на участке возведен объект незавершенного строительства. Полагает, что поскольку объект незавершенного строительства был возведен в период действия договора аренды, то в силу положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" имеет право на признание права собственности на данный объект. Просит признать право собственности на объект незавершённого строительства, степень готовности ___% общей площадью ___ кв.м., расположенный по адресу: ____., согласно технического плана от 22 апреля 2025 года. 

Определением суда от 08 октября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковое заявление поддержала в полном объеме, просила заявленные требования удовлетворить. 

Представитель ответчика Окружной администрации г. Якутска ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец ФИО1, представитель ответчика СНТ «Росинка», представитель третьего лица Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска в суд не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при таких обстоятельствах суд рассматривает дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ к объекту капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. 

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

Таким образом, к объектам недвижимости относятся здания, строения, сооружения, прочно связанные с землей, одним из признаков является наличие фундамента, а государственная регистрация объекта в качестве недвижимого имущества презюмируется достоверной, пока иное не будет доказано в судебном порядке. 

Как установлено судом при рассмотрении дела, распоряжением Главы администрации города Якутска от 20 мая 199 года №123р за членами СОТ «Росинка» в пожизненно наследуемое владение закреплены земельные участки по ____. для садоводства и огородничества, Б., в списке членов данного товарищества указан за номером №. 

02 октября 2001 года между Б. и истцом был заключен договор купли продажи постройки и земельного участка, расположенного по адресу: ____ общей площадью ___ кв.м. 

Распоряжением заместителя главы города от 09 ноября 2001 года №61р-5 земельный участок с кадастровым номером ___ изъят у Б. и предоставлен ФИО1 в аренду со сроком до 31 декабря 2003 года, для ведения садоводства и огородничества. 

11 марта 2002 года между Администрацией города Якутска и ФИО1 заключен договор аренды земли № с кадастровым номером ___ для садоводства и огородничества сроком по 31 декабря 2003 года. 

Обращаясь с настоящим исковым заявлением ФИО1 указывает о том, что объект незавершенного строительства был возведен в период действия договора аренды, в связи чем истец обладает правом на признание права собственности на него.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В соответствии с частями 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. 

В Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 года указано, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. 

В силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч. 1). 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч. 2). 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3). 

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (ч. 3.2). 

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В материалы дела так же представлены технический паспорт составленный по состоянию на 22 апреля 2025 года кадастровым инженером ФИО4, согласно которому процент готовности составляет ___ %.

Предоставлено заключение специалиста № от 19 сентября 2025 года составленное Обществом с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение «Техэксперт», согласно выводам которого: объект незавершённого строительства имеет прочную связь с землей и соответствует требованиям к строительству, объекта капитального строительства. Готовность объекта незавершенного строительства составляет ___%. Объект незавершённого строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно сведениям Департамента градостроительства и архитектуры Окружной администрации города Якутска от 04 сентября 2025 года № сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером ___ в адресном реестре отсутствуют, земельный участок снят с государственного кадастрового учета 27 мая 2022 года. 

Согласно сведениям ДИЗО представленным от 01 октября 2025 года №, срок действия договора аренды земельного участка истек 31 декабря 2003 года, информации о перезаключении данного договора не имеется.

Согласно протоколу заседания Комиссии по списанию безнадежной к взысканию задолженности по неналоговым доходам бюджета городского округа город Якутск № от 22 августа 2022 года было принято решение признать безнадежным задолженность ФИО1 в связи с отсутствием договора аренды. 

Судом было истребовано регистрационное дело земельного участка с кадастровым номером ___, в материалах которого содержатся сведения о вышеуказанном договоре купли-продажи, протокол о выходе Б. из состава СОТ «Росинка» и продаже дачного участка № ФИО1 Также имеется заявление З. о согласии на куплю-продажу построек и дачного участка ФИО1 

Согласно землеустроительному заключению по отводу земельного участка составленного руководителем Комзема по г. Якутску в сведениях инженерной и ландшафтной характеристиках земельного участка имеются сведения о строящемся жилом доме. 

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что спорный объект незавершенного строительством, был построен в отсутствие разрешения на строительство. При этом с 2002 года истец в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта, оформления права аренды на земельный участок не обращался. 

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (статьи 69, 70 ЗК РФ). 

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 70 ЗК РФ). 

Исходя из части 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям об объекте недвижимости. 

Таким образом, истец просит признать право собственности на самовольно построенный объект капительного строительства, незавершенный строительством, расположенный на земельном участке, который как самостоятельный объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи не существует, поскольку снят с кадастрового учета. 

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что отсутствие у истца документов, необходимых для государственной регистрации его права на спорный объект (объект незавершенного строительства), не может являться основанием для признания за ним этого права в обход требований, установленных Гражданским кодексом РФ о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества.

Решение об отводе земельного участка в аренду является первоначальным этапом в процедуре предоставления земельного участка для строительства, но не является правоустанавливающим документом, подтверждающим право пользования земельным участком, на котором возведен спорный объект незавершенный строительством.

До настоящего времени необходимые работы по оформлению прав на земельный участок истцом не проведены, договор аренды не заключен. 

Сведений о том, что ФИО1 обращалась за выдачей разрешения на строительство за период с 11 марта 2002 года по настоящее время, а также для заключения договора аренды земельного участка, материалы дела не содержат. 

Признание права собственности на объект капитального строительства в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. 

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Истцом не было представлено в суд доказательств принятия мер для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, препятствий к осуществлению прав истца для получения необходимых документов для строительства при рассмотрении настоящего гражданского дела не установлено. 

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Окружной администрации города Якутска, садоводческому некоммерческому товариществу «Росинка» о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: Н.А. Никифорова

Решение изготовлено в окончательной форме 01 ноября 2025 года.