РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

17 декабря 2019г. Климовский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Орфановой Л.А.

при секретаре Ковальковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Герб О. П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4, о признании права собственности на квартиру, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Герб О.П., действующей за себя лично, а также в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; обязании Управление Росреестра по 

<

адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на указанную квартиру, мотивируя свои требования тем, что ответчик ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в ходе процедуры конкурсного производства были проведены торги, по результатам которых истица приобрела вышеуказанную квартиру по договору купли-продажи от 21.05.2019г., заключенному с финансовым управляющим ФИО2 – ФИО5 ; Управлением Росреестра по 

<

адрес> государственная регистрация права собственности истца на данную квартиру была приостановлена в связи с тем, что ФИО2 принадлежит 1\4 доли в праве собственности на квартиру, а предметом договора купли-продажи, заключенного с истцом, является вся квартира, тогда как определением Арбитражного суда 

<

адрес> от 19.03.2019г., имеющего преюдициальное значение, реализации подлежала вся квартира.

В настоящем судебном заседании истец ФИО1 настаивает на заявленных требованиях.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражает против заявленных требований, ссылаясь на принадлежность ему 1\4 доли в праве собственности на спорную квартиру.

Ответчик Герб О.П., а также несовершеннолетний ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в судебное заседание не явились, извещены \л.д.64,67\; Герб О.П. направила в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с обжалованием ему в апелляционном порядке определения Арбитражного суда 

<

адрес> от 05.12.2019г. об отказе в удовлетворении ее заявления о включении в реестр требований кредиторов ФИО2 денежной суммы в размере 312 162,5 рублей \л.д.71-74\.

3-е лицо – представитель Управления опеки и попечительства по г.о.Подольск в судебное заседание не явился, извещен \л.д.66\.

3-е лицо – представитель Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, извещен \л.д.67\

3-е лицо - финансовый управляющий ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен \л.д.75,78\, ранее представил письменный отзыв по иску, в котором исковые требования поддержал \л.д.59-61\.

3-е лицо – представитель АО «АБ «Россия», привлеченное судом к участию в деле, в судебном заседании исковые требования поддержал.

Суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика Герб О.П., отклонив ее ходатайство об отложении судебного заседания, несовершеннолетнего ФИО3, представителей Управления Росреестра по 

<

адрес>, представителя Управления опеки и попечительства по г.о.Подольск, финансового управляющего ФИО5, поскольку последние извещены надлежаще о дне рассмотрения дела, обстоятельства, на которые ссылается Герб О.П., основанием для отложения судебного заседания не является.

Суд, выслушав объяснения истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя АО «АБ «Россия», изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Климовского городского суда от 05.09.2019г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 13.11.2019г., ФИО1 отказано в удовлетворении административных исковых требований к Управлению Росреестра по 

<

адрес> о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> \л.д.79-90\.

Указанным решением суда установлены следующие обстоятельства: решением Климовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ признаны равными доли Герб О.П., ФИО2, несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 в праве собственности на 

<

адрес> корпусе 3 

<

адрес> мкрн. Климовск г.о. Подольск - по 1/4 доли у каждого; при принятии указанного решения суд исходил из того, что жилое помещение приобреталось с использованием средств материнского капитала; согласно выписке из ЕГРН за Герб О.П., ФИО2, ФИО3, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности – по ? доле за каждым – на вышеуказанную квартиру. Также выписка содержит сведения о регистрации ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ на 240 месяцев в пользу 

<

...>»; решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО5 ; ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим должника ФИО2 – ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на торгах, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество, принадлежащее Продавцу - квартиру, общей площадью 60,70 кв.м по адресу: 

<

адрес>. Имущество продается на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ; договор заключен по результатам торгов по продаже имущества должника; ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась за государственной регистрацией права собственности (перехода права) на вышеуказанную квартиру; Управление Росреестра по 

<

адрес> приостановило с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении данного объекта недвижимого имущества, о чем сообщило ФИО1 в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ; основанием приостановления послужило то, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества на торгах от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продается весь объект, тогда как по сведениям ЕГРН ФИО2 принадлежит 1/4 доля в праве на объект; в связи с чем, суд на основании положений ст.ст.26,29,54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, принимая во внимание, что согласно сведениям ЕГРН ФИО2 принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом зарегистрированы права других сособственников (в том числе двух несовершеннолетних) на 1/4 долю за каждым, пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по 

<

адрес> не имелось правовых оснований для регистрации перехода права собственности на весь объект недвижимости на основании представленного договора купли-продажи, в связи с чем признал обжалуемое решение о приостановлении государственной регистрации права законным, указав одновременно, что при разрешении вопроса о законности оспариваемого решения регистрирующего органа о приостановлении регистрации права на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, требования Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающие, в частности, порядок реализации имущества гражданина, не являются специальными по отношению к Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а нахождение заинтересованного лица ФИО2 в процедуре банкротства не освобождает стороны договора от соблюдения требований законодательства при совершении сделок. 

Также решением суда от 05.09.2019г. установлено, что ФИО1 на государственную регистрацию не были представлены Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2, находящегося в залоге у 

<

...>», и протокол разногласия к нему, правовая экспертиза указанных документов (в том числе во взаимосвязи с определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении вышеуказанного Положения) государственным регистратором на момент принятия оспариваемого решения не проводилась.

Вышеуказанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Климовского городского суда от 05.09.2019г., в силу ст.61 ГПК РФ, не подлежат оспариванию и не доказываются вновь.

При этом, 04.09.2018г. финансовым управляющим ФИО5 было разработано, а залоговым кредитором – 

<

...>» утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО2, находящегося в залоге у 

<

...>» \л.д.91-104\, пункт 2.1. которого предусматривал, что продаже подлежит следующее имущество должника ФИО2 – квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кВ.48.

В последующем финансовый управляющий ФИО5 и представитель 

<

...>» направили в Арбитражный суд 

<

адрес> протокол разногласий к вышеуказанному Положению, в котором финансовый управляющий просил изложить п.2.1. Положения в редакции, предусматривающей реализацию 1\2 доли квартиры, принадлежащей как ФИО2, так и его супруге Герб О.П., представитель Банка просил оставить редакцию п.2.1. Положения в прежней редакции \л.д.15-17\.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от 19.03.2019г. по итогам рассмотрения заявления финансового управляющего ФИО5 о разрешении разногласий утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, в представленной финансовым управляющим ФИО5 редакции \л.д.7, 7 об.\.

Отклоняя заявленные требования, суд исходил из следующего.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст.558 ГК РФ предусмотрена также государственная регистрация договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и его признание заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, условием возникновения права собственности на объект недвижимости у его приобретателя по договору в силу закона является государственная регистрация этого права, договор считается заключенным с момента такой регистрации и соответственно до государственной регистрации право собственности не может быть признано судом.

Пунктом 3 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ, разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в пункте 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Приведенные нормы права, разъяснения, исходя из содержания правоотношений сторон, применимы и в настоящем деле по аналогии закона.

Следовательно, вопрос о праве собственности на спорную квартиру не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Таким образом, истцом ФИО1 избран не надлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем, требования о признании права собственности за истцом ФИО1 на основании заключенного 21.05.2019г. между финансовым управляющим должника ФИО2 – ФИО5 и ею \истицей\ договора купли-продажи спорной квартиры не подлежат удовлетворению.

Одновременно как производные подлежат отклонению и требования об обязании Управление Росреестра по 

<

адрес> осуществить регистрацию права собственности ФИО1 на спорную квартиру, при том, что вступившим в законную силу решением Климовского городского суда от 05.09.2019г. приостановление государственной регистрации права собственности истицы на квартиру признано судом законным; повторно в Управление Росреестра по 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации права на квартиру с представлением в том числе Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО2, находящегося в залоге у АО «АБ «Россия», протокола разногласий, на что указано в решении суда от 05.09.2019г., истица не обращалась.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> обязании Управление Росреестра по 

<

адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на указанную квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Климовский городской суд.

Председательствующий