Дело № 2-3038/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 декабря 2017 года г. Пенза 

Октябрьский районный суд г.Пензы

в составе

председательствующего судьи Николаевой Л.В.,

при секретаре Горшениной И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ООО «Новые сады» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки и об обращении взыскания на предмет залога, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Новые сады» обратился в суд с вышеназванным иском к ФИО1, указав, что 08 сентября 2015 года между ООО «Новые Сады» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве 3-х комнатной квартиры стр. № общей проектной площадью 73,99 кв.м. по адресу 

<

адрес> (после присвоения почтового адреса: 

<

адрес>). 11 сентября 2015 года договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, номер государственной регистрации №. В соответствии с условиями договора (пункт 1.5) стоимость объекта долевого строительства составляет 3 879 958, 36 руб., которые участник. долевого строительства обязался внести в порядке и сроки, установленные разделом 2 названного договора. Разделом 2 договора предусмотрен следующий порядок уплаты денежных средств: сумму в размере 724 000 рублей участник долевого строительства вносит в течение 3-х банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора, но не позднее 22.09.2015 года; сумму в размере 3 155 958, 36 руб. участник долевого строительства вносит по графику, указанному в Приложении № к настоящему договору. Согласно установленного в Приложении № к договору графика, оплата 3 155 958, 36 руб. должна была осуществляться участником долевого строительства в рассрочку, по 262 996, 53 руб. ежемесячно, начиная с 08.10.2015 года и до 08.09.20016 года. Учитывая, что договор участия в долевом строительстве был заключен с рассрочкой платежа, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 11 сентября 2015 года произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Номер регистрации №. В соответствии с п.п. 1.10, 4.2. договора Застройщик принял на себя обязательства ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок не позднее 31 декабря 2015 года и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 60 дней с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Свои обязательства по договору Застройщик ( ООО «Новые Сады») выполнило в полном объеме. 24 декабря 2015 года многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2015 года №. 19 января 2016 года между Застройщиком (ООО «Новые Сады») и Участником долевого строительства ФИО1 был подписан акт приема передачи квартиры. Однако ФИО1 от исполнения своих обязательств в части оплаты стоимости объекта долевого строительства уклоняется. Так, по состоянию на сегодняшний день 7 июля 2017 года задолженность ФИО1 составляет 2 078 771 руб.36 коп. В соответствии с п.7.2. договора, в силу прямого указания закона (п.6 ст.5 Закона) В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. По состоянию на 07 июля 2017 года сумма начисленной ФИО1 неустойки составляет - 291 115 руб. 11 мая 2017 года ответчице ФИО1 заказным письмом с уведомлением о вручении было направлено досудебное уведомление с требованием об оплате и предупреждением о возможном обращении в суд. Однако досудебное уведомление осталось без удовлетворения. Поскольку в добровольном порядке ответчик отказывается погашать имеющуюся по договору задолженность, ООО «Новые Сады» было вынуждено заключить договор на оказание юридической помощи, необходимой для совершения действий, направленных на взыскание указанной задолженности в судебном порядке с ООО «Профит». Просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Новые Сады» задолженность по договору участия в долевом строительстве от 08 сентября 2015 года в размере 2 078 771 руб. 36 коп., договорную неустойку (пени) в размере 291 115 руб., в возврат госпошлины 26 049 руб., в возмещение расходов по оплате услуг представителя 30 000 рублей; обратить взыскание на предмет залога - 3-х комнатную квартиру, площадью 74 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, определив способ реализации имущества с публичных торгов.

Представитель истца ООО «Новые сады» ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме. Начальную продажную цену залогового имущества просила установить в размере исходя из установленного судебной экспертизой - 3372200 руб. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признала, но не оспаривала наличие задолженности по договору участия в долевом строительстве от 08 сентября 2015 года в заявленном размере 2 078 771 руб. 36 коп., порядок и размер договорной неустойки, подтвердив, что обязательства по указанному договору ею в полном объеме не исполнены. 

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 и п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2).

В судебном заседании установлено, что 08.09.2015 года между ООО «Новые сады» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, площадь 6 684 кв.м., многоквартирный жилой дом № с встроенными нежилыми помещениями на 1 этаже и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру стр. №, расположенную на 3 этаже в 1 подъезде указанного дома, общей площадью 73,99 кв.м., балконы, лоджии – 14,11 кв.м., жилая – 46,60 кв.м. (п.п.1.1,1.4 договора).

Согласно п.п. 1.5, 3.3.1 договора, участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере 3 879 958 рублей 36 копеек в порядке и в сроки, установленные разделом 2 настоящего договора, и после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, принять объект долевого строительства в собственность. 

В соответствии с разделом 2 договора, установлен следующий порядок уплаты указанной суммы денежных средств: сумму в размере 724 000 рублей участник долевого строительства вносит в течение 3-х банковских дней с момента государственной регистрации настоящего договора, но не позднее 22.09.2015 года; сумму в размере 3 155 958, 36 руб. участник долевого строительства вносит по графику, указанному в Приложении № к настоящему договору. Согласно указанного графика, оплата цены договора в размере 3 155 958, 36 руб. должна осуществляться участником долевого строительства в рассрочку по 262 996, 53 руб. ежемесячно, начиная с 08.10.2015 года и до 08.09.20016 года.

Указанный договор подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Пензенской области за № 11.09.2015 г., до настоящего времени не изменен и не расторгнут, недействительным в установленном законом порядке не признан, что участниками процесса не оспаривалось.

На основании изложенного, суд признает установленным, что условия указанного договора распространяются на правоотношения между истцом и ответчиком до настоящего времени. 

В предусмотренный п.п. 4.1, 4.2 договора срок, а именно 19.01.2016 г. между ООО «Новые сады» и ФИО1 подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры стр. №, расположенной на 3 этаже в 1 подъезде дома по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 74 кв.м., за итогом – 14,1 кв.м., жилая – 46,60 кв.м. Факт подписания указанного акта сторонами не оспаривался. 

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика, суд признает установленным, что квартира по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности принадлежит ответчику ФИО3 Таким образом, обязательства, принятые на себя договором от 08.09.2015 года истец ООО «Новые сады» перед ответчиком ФИО3 исполнил в полном объеме. 

Согласно п. 2 акта приема-передачи от 19.01.2016 г., условия по оплате объекта долевого строительства, предусмотренные условиями договора, исполнены частично. Сумма в размере 1 350 000 рублей внесена на дату подписания настоящего акта, остаток денежных средств в размере 2 529 958 рублей 36 копеек участник долевого строительства обязуется выплатить в порядке, установленном в п. 2.1. Договора. Стороны договорились о том, что с момента передачи квартиры участнику волевого строительства и до её оплаты квартира находится в залоге у застройщика в силу закона.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании подтвердила, что обязательства по договору от 08.09.2015 года ею исполнены не в полном объеме, а именно сумма, указанная в п. 2.1 договора равная 3155958,36 руб. ею не уплачена. 

В соответствии со ст. ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

При таких обстоятельствах, поскольку ФИО3 нарушен предусмотренный п. 2.1 срок оплаты цены договора, в пользу ООО «Новые сад» с ФИО3 подлежит взысканию задолженность по договору участия в долевом строительстве от 08 сентября 2015 года в размере 2 078 771 руб. 36 коп.

На основании ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения; по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков; кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно п. 7.1, 7.2 договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанные условия договора полностью повторяют ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку ФИО3 нарушен предусмотренный п. 2.1 договора срок внесения платежа, то с ответчика в пользу ООО «Новые сады» подлежит взысканию неустойка, предусмотренная п. 7.2 договора, которая согласно представленному расчету составляет 291 115 руб. Представленный истцом расчет ФИО3 не оспорен, судом проверен и признан математическим верным и соответствующим условиям договора, в связи с чем расчетная неустойка за нарушение сроков внесения платежа по состоянию на 07.07.2017 г. подлежит взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца ООО «Новые сады» в заявленном размере 291 115 руб. 

Согласно п. 9 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу прямого указания закона (ч.1 ст.348 ГК РФ) для удовлетворения требований залогодержателя на заложенное имущество может быть обращено взыскание в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу предоставления ООО «Новые сады» ответчику ФИО1 рассрочки исполнения обязанности по оплате цены договора одновременно с его регистрацией был зарегистрирована ипотека строящегося объекта недвижимости в силу закона, что подтверждено соответствующим штампом на договоре. 

Согласно п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п.1 ст.50 ФЗ № 102 от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - далее Закон «Об ипотеке» - залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статья 3 Закона «Об ипотеке» устанавливает требования, обеспечиваемые ипотекой.

Так, согласно п.1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» - ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и ст. 4 данного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 данного Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд(ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 349 ГКРФ.

В соответствии с п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» № 914/16 от 01.12.2017 г., рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, площадью 74 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, составляет 3 372 200 руб. 

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Оценивая изложенные обстоятельства, наличие между сторонами спора в ходе рассмотрения дела о ранее установленной в договоре начальной продажной стоимости залогового имущества, а также учитывая, что до настоящего времени не исполнено обязательство, обеспеченное залогом, суд считает необходимым исковые требования ООО «Новые сады» удовлетворить и обратить взыскание на заложенное имущество – трехкомнатную квартиру, площадью 74 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО3, путем продажи ее с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 80% от определенной экспертом суммы, а именно в размере 2 697 760 руб. 

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Согласно разъяснению Пленума ВС РФ в Постановлении от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, иска имущественного характера, не подлежащего оценке.

В связи с чем, в пользу истца ООО «Новые сады» в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска надлежит взыскать с ответчика ФИО1 26 049 руб. 

По правилам ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Поскольку истцом подтверждены расходы на оплату услуг представителя путем предоставления в материалы дела договора на оказание юридических услуг от 11.05.2017 г. и платежным поручением № 415 от 07.07.2017 г., то суд, признавая указанные расходы необходимыми и понесенными в связи с рассмотрением дела, считает разумным взыскать с ответчика в пользу истца в счет их возмещения 30000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Новые сады» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки и об обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Новые сады» задолженность по договору участия в долевом строительстве от 08 сентября 2015 года в размере 2 078 771 руб. 36 коп., неустойку за нарушение сроков внесения платежа по состоянию на 07.07.2017 г. в размере 291 115 руб. 

Обратить взыскание на трехкомнатную квартиру, площадью 74 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи ее с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 2 697 760 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Новые сады» в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины в сумме 26 049 руб., в возмещение расходов на оплату услуг представителя – 30 000 руб. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда. 

Мотивированное решение изготовлено 11 декабря 2017 г.

Председательствующий