Дело № 2-38/2026

УИД: 61RS0020-01-2025-002121-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2026 года г.Новошахтинск

Новошахтинский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Федченко В.И., при секретаре Абрамовой Е.В., с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Филатич И.В., представителя ответчика в порядке ст.50 ГПК РФ адвоката Клименко О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации г.Новошахтинска, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным и признании права собственности на жилой дом, -

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с настоящим иском в суд, указав, что 06 января 2004 года между ним, ФИО1, и ФИО2 был заключен Договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно данного договора ФИО1 купил у ФИО2 жилой дом общей полезной площадью - 62 кв.м., расположенный на земельном участке размером 700 кв.м.. При заключении вышеуказанного договора площадь дома была указана примерная, со слов ФИО2 Документы на дом, при составлении договора и передаче денег, ФИО1 не видел, ФИО2 заверил, что с документами все в порядке. ФИО1 доверял ФИО2, так как знал его как своего соседа. Купить данный жилой дом ФИО1 хотел для детей, что бы они жили рядом, когда вырастут.

Договор купли-продажи жилого дома от 06.01.2004 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен в простой письменной форме. Данный жилой дом был приобретен у ФИО2 за 28000 рублей. Расчет с ФИО2 был произведен полностью 06.01.2004 года до подписания вышеуказанного договора. После получения денежных средств ФИО2 самолично подписал договор от 06.01.2004 года, где указал о том, что «деньги двадцать восемь тысяч рублей получил ФИО2» и расписался в договоре.

Сам договор купли-продажи жилого дома от 06.01.2004 оформленный в простой письменной форме составляла дочь ФИО1, по образцу который дали соседи. ФИО2 срочно нужны были деньги, так как он намеревался купить небольшой флигель и хотел, чтобы у него осталась разница по деньгам, за которую он хотел жить, так как нигде не работал. Договор купли-продажи жилого дома ФИО1 и ФИО2 намеревались удостоверить у нотариуса г. Новошахтинска.

ФИО1 и ФИО2 через некоторое время обратились к нотариусу за оформлением сделки, но нотариус перед оформлением сделки предложила оформить ФИО2 прописку, так как в его паспорте отсутствовали сведения о его прописке.

ФИО1 вместе с ФИО2 поехал в паспортный стол г.Новошахтинска для того чтобы ФИО3 оформил прописку. Все документы на жилой дом по 

<

адрес> в г. Новошахтинске были у ФИО2, так как он должен был прописаться в данном жилом доме для оформления сделки. В паспортном столе сотрудники полиции задержали ФИО2, так как оказалось, что он находился в розыске за кражу имущества, и увезли его в отдел полиции г. Новошахтинска вместе со всеми документами, которые были при нем. ФИО1 больше ФИО2 не видел, о его дальнейшей судьбе ему ничего не известно. ФИО1 несколько раз ходил в полицию, чтобы узнать о судьбе ФИО2, но никто информацию о нем не представил. ФИО1 известно, что ФИО2 был неоднократно судим.

После покупки жилого дома по улице Ушакова, 2 в г.Новошахтинске ФИО1 фактически владеет и пользуется жилым домом, в настоящее время использует его как дачу, земельный участок использует по назначению - под огород, с женой сажает картофель и выращивает овощи, также на земельном участке посадил фруктовые деревья. Также после покупки жилого дома ФИО1 отремонтировал забор, отремонтировал крышу дома.

Согласно п. 7 вышеуказанного договора отчуждаемый целый дом принят покупателем до подписания настоящего договора и находится в его владении. Стороны договорились считать данный договор имеющим силу передаточного акта.

Согласно п. 9 данного договора покупатель приобретает право на целый жилой дом, с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Так как местонахождение собственника жилого дома ФИО2 по настоящее время ФИО1 не известно, то в установленном законом порядке он не может осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома от 06.01.2004 года и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области без участия продавца, так как регистрация договора и перехода права собственности носит заявительный характер сторон договора. Такая регистрация является единственным доказательством существования, зарегистрированного права на основании ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Все существенные условия договора купли-продажи и обязательства по вышеназванному договору купли-продажи жилого дома сторонами выполнены.

Ранее в суд ФИО1 не обращался, по причине того, что ждал, что ФИО2 освободится из мест лишения свободы и вернется в г.Новошахтинск. Но этого по настоящее время не случилось.

В связи с тем, что ФИО1 не является юридическим собственником жилого дома, то считает, что его право нарушено и подлежит восстановлению в судебном порядке.

При подготовке пакета документов для обращения в суд с настоящим иском ФИО1 заказал Выписку из ЕГРН на жилой дом, из которой увидел, что площадь жилого дома составляет 46,3 кв.м, а не 62 кв.м как указано в договоре купли-продажи со слов ФИО2, в связи с чем считает, что при оформлении текста договора купли-продажи жилого дома была допущена техническая ошибка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.309; 310; 425; 549; 550; 551 ГК РФ истец, после уточнения исковых требований просил суд признать договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес> от 06.01.2004 года между ФИО1 и ФИО2 заключенным, признать право собственности ФИО1 на жилой дом общей площадью 46,3 кв.м., кадастровый №...., расположенный по адресу: 

<

адрес>, прекратив право собственности ФИО2, взыскать с ФИО2 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 12007,00 руб..

Истец ФИО1, его представитель по ордеру адвокат Филатич И.В. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, место жительства ответчика суду не известно. Представитель ответчика ФИО2 в порядке ст.50 ГПК РФ адвокат Клименко О.Н., в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, просила в иске отказать.

Представитель ответчика Администрации г.Новошахтинска, и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения настоящего гражданского дела уведомлены надлежащим образом, возражений относительно заявленных исковых требований суду не представили.

Выслушав истца и его представителя и представителя ответчика, показания свидетеля, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи жилого дома б/н от 03.06.2003 г., удостоверенного нотариусом 

<

адрес> ФИО4, реестровый №.... от 03.06.2003 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2003 г. сделана запись регистрации №...., свидетельства о государственной регистрации права серия №.... от 19.06.20023, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2003 г. сделана запись регистрации №.....

Согласно сведений технического паспорта МКУ г.Новошахтинска «Бюро технической инвентаризации», по состоянию на 22.07.2025 года, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет общую площадь 55,1 кв.м., жилую 24,8 кв.м., год постройки 1954.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.102025 года, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет площадь 46,3 кв.м..

В судебное заседание истцом представлен договор купли продажи от 06.01.2004 года между ФИО1 и ФИО2, в котором указано, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет общую площадь 62,00 кв.м., расположенном на земельном участке площадью 700 кв.м.. В пункте 6 Договора имеется указание на то, что продавец передал покупателю относящуюся к жилому дому документацию.

Жилой дом до подписания договора купли-продажи, отчуждаемый целый дом принят покупателем до подписания настоящего договора и находится в его владении. Стороны договорились считать данный договор имеющим силу передаточного акта – пункт 7 Договора.

Как указал в своем иске ФИО1, а также пояснила в судебном заседании свидетель М.С.С., текст договора купли-продажи был написан их дочерью, а ФИО2 в договоре была сделана запись о получении денежных средств и поставлена собственноручно подпись. Документы на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> ФИО2 фактически переданы не были. В настоящее время истцом жилой дом для проживания не используется, в пользовании находится земельный участок.

В силу 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд исходит из того что в договоре продажи недвижимости от 06.01.2004 года данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие площадь объекта недвижимости и расположение недвижимости на соответствующем земельном участке между ФИО1 и ФИО2 не определены, вопреки условиям договора купли-продажи, ФИО2, до подписания договора-купли продажи документы подтверждающие его право собственности на объект недвижимости переданы не были, правовая регистрация перехода права собственности по указанному договору в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней произведена не была по неизвестной суду причине, сведения о получении покупателем денежных средств, по мнению суда носят предположительный характер. Кроме того, согласно паспортного досье, после принятия производству суда настоящего иска, ответчик ФИО2 с 17.09.2025 года зарегистрировался по адресу: 

<

адрес>.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования ФИО1, а также производные к ним требования о взыскании судебных расходов не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Администрации г.Новошахтинска, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании договора купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес> от 06.01.2004 года между ФИО1 и ФИО2. заключенным и признании права собственности ФИО1 на жилой дом общей площадью 46,3 кв.м., кадастровый №...., расположенный по адресу: 

<

адрес>, прекратив право собственности ФИО2, взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50000,00 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 12007,00 руб. -отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца через Новошахтинский районный суд Ростовской области.

Судья: Федченко В.И.

Решение изготовлено 27 января 2026 года.