Дело №2-87/2024

УИД 21 RS0015-01-2023-001007-41

Решение

именем Российской Федерации

28 февраля 2024 года г. Цивильск

Цивильский районный суд Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Петрова С.Г., при секретаре судебного заседания Стёпкиной И.В., с участием представителя истца по доверенности ФИО1, генерального директора ООО «Специализированный застройщик» ФИО2, представителя ответчика по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» к ФИО4 и к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании расторгнутым договор за № об участи в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от 17 июля 2019 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» и ФИО4, и признании отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства-однокомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, государственная регистрация ипотеки в силу закона номер № от 23 июля 2019 года, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» (далее-ООО «Специализированный застройщик «ГрандСтрой») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО4 и к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее- ПАО «Сбербанк») о признании расторгнутым договор участия в долевом строительстве и признании отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 17 июля 2019 года между ООО «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» и ФИО4 заключен договор № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» (далее - Договор), по условиям которого заказчик-застройщик обязался осуществить строительство 25-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию принять квартиру в порядке и сроки, установленные договором (пункт 3.1 договора).

Объектом долевого строительства была определена 1-комнатная квартира за проектным № общей проектной площадью 32,88 кв. м на 23 этаже дома (пункт 3.2 договора).

На дату заключения цена договора (стоимость квартиры) составляла 1 475 849 рублей 41 копейка (пункт 4.1 договора).

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что цена договора (стоимость квартиры) оплачивается участником в следующем порядке: сумма в размере 221 377 рублей 41 копейка уплачивается участником в 3-дневный срок с даты государственной регистрации договора за счет собственных средств участника и сумма в размере 1 254 472 рублей уплачивается участником за счет средств кредита, предоставляемого участнику ПАО «Сбербанк» по кредитному договору № от 17 июля 2019 года, в течение 3 дней после государственной регистрации договора и регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

23 июля 2019 года осуществлена государственная регистрация вышеуказанного договора, № и 23 же июля произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк», №.

26 июля 2019 года участником в счет уплаты цены договора внесено заказчику - застройщику 1 254 472 рублей 00 копеек за счет кредитных средств, что подтверждается платежным поручением №.

Оставшаяся задолженность в размере 221 377 рублей 41 копейка участником не была оплачена.

02 апреля 2021 года в связи с нарушением условий договора участия в долевом строительстве заказчик - застройщик направил участнику письмо за исх. № о необходимости погашения задолженности в общем размере 362 688 рублей 98 копеек, в том числе, суммы основного долга в размере 221 377 рублей 41 копейки, предложив уплатить указанную сумму в течение 15 календарных дней после даты получения письма. Названное письмо за исх. № от 02 апреля 2021 года было получено участником 28 апреля 2021 года.

24 ноября 2021 года заказчик-застройщик повторно направил в адрес заказчика письмо за исх. №, которым повторно потребовал участника произвести оплату цены договора. Также в названном письме предупредил участника о том, что в случае неоплаты цены договора заказчик-застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч.4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ и данное письмо получено ответчиком.

В связи с тем, что участником не была произведена оплата цены договора после получения писем с требованием об оплате, заказчик-застройщик направил в адрес участника уведомление о расторжении договора за исх. № от 28 февраля 2022 года в соответствии с ч.4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанное уведомление ответчиком получено 03 марта 2022 года.

20 июня 2023 года в целях государственной регистрации расторжения договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от 17 июля 2019 года заказчик - застройщик обратился в Управление Росреестра по Чувашской Республике.

21 августа 2023 года Управление Росреестра по Чувашской Республике приостановило осуществление действий по государственной регистрации прав, о чем сообщило заказчику-застройщику уведомлением № от 21 августа 2023 года.

Тем же уведомлением Управление Росреестра по Чувашской Республике сообщило, что для расторжения договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от 17 июля 2019 года необходимо одновременно погасить регистрационную запись об ипотеке, предоставив заявления в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления действий по государственной регистрации прав, заказчик - застройщик обратился в адрес ПАО «Сбербанк» с письмом за исх. № от 04 октября 2023 года, в котором попросил явиться представителя банка 17 октября 2023 года к 09 час. 35 мин., в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес> для подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке в целях государственной регистрации расторжения договора об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» № от 17 июля 2019 года.

Кроме того, письмом за исх. № от 04 октября 2023 года заказчик - застройщик попросил ПАО «Сбербанк» предоставить реквизиты участника для возврата кредитных средств, предоставленных банком участнику долевого строительства по кредитному договору № от 17 июля 2019 года.

Какого-либо ответа от ПАО «Сбербанк» заказчиком - застройщиком получен не был, 17 октября 2023 года в 09 час. 35 минут представитель банка в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг не явился, в связи с чем погашение записи об ипотеке и регистрационные действия, связанные с расторжением договора участия в долевом строительстве, Управлением Росреестра по Чувашской Республике осуществлены не были и истец, ссылаясь на нормы ст. ст.325, 450 и 453 ГК РФ, ст. ст.4, 5 и 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. ст.3, 11 и 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 за №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просит признать расторгнутым договор за №226-6/23/217 об участи в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от 17 июля 2019 года, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» и ФИО4 и признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства-однокомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, государственная регистрация ипотеки в силу закона № от 23 июля 2019 года.

В ходе судебного разбирательства истец - генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» ФИО2 и представитель указанного общества по доверенности ФИО1 (л. д.76) заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО4 на судебное разбирательство не явилась, делегируя свои полномочия представителю ФИО3

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 (л. д.55), заявленные исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в лице Чувашского отделения 8613 Волго-Вятского банка ПАО «Сбербанк России» представителя в суд не обеспечила, о явке на указанное время и число уведомлен надлежащим образом. В письменном возражении представитель банка просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований (л. д.98).

Третье лицо, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ФИО5 (л. д.147) на судебное разбирательство не явилась, уведомлена надлежащим образом. 

Неявка указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства не является препятствием к рассмотрению дела и суд с учетом изложенного, силу требований ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть данное дело.

Выслушав сторон и исследовав предоставленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

17 июля 2019 года между ООО «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» и ФИО4 заключен договор об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» (договор №) однокомнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 32,88 кв. м на 23 этаже дома стоимостью в 1 475 849 рублей 41 копейка, где сумма в размере 221 377 рублей 41 копейка уплачивается участником в 3-дневный срок с даты государственной регистрации договора за счет собственных средств участника, а сумма в размере 1 254 472 рублей уплачивается участником за счет средств кредита, предоставляемого участнику ПАО «Сбербанк» по кредитному договору № от 17 июля 2019 года, в течение 3 дней после государственной регистрации договора и регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

После предоставления банку документов об оплате собственных денежных средств ФИО4, банк на основании кредитного договора с ФИО4 перечислила строительной организации денежные средства в размере 1 254 472 рубля. 

ООО Специализированный застройщик «Гранд Строй» указывая на неполноту оплаты и с нарушением предусмотренных договором сроков цены договора с ФИО4 не заявил об отказе в одностороннем порядке об исполнении договора участия в долевом строительстве, хотя такое право у него возникло 26 сентября 2019 года, а уведомление о расторжении договора было вручено ФИО4 3 марта 2022 года. 

В главе 7 договора № «Об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от 17 июля 2019 года предусмотрен и определен срок сдачи объекта-не позднее 29 февраля 2020 года.

Согласно части 3 ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Частью 4 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора участия в долевом строительстве возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения участника долевого строительства о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае неисполнения требования.

При наступлении обстоятельств, изложенных в ч.3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, которое может реализовать путем направления участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Следовательно, направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в ч.3 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

Частью 5 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ определено, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В соответствии с п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается п.4 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Судом установлен факт несоблюдения истцом процедуры предупреждения о необходимости погашения задолженности и его последствиях, указанных в части 4 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также имеет место неисполнение обязательств перед ответчиком по сроку сдачи объекта по договору и приходит к выводу об отсутствии оснований признания договора расторгнутым. 

Исходя из ч.8 ст.48 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если сторона договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению о внесении в ЕГРН сведений о расторжении договора прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Таким образом, к заявлению о внесении в ЕГРН сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве застройщиком должны быть приложены уведомление о расторжении такого договора и документ, подтверждающий направление застройщиком предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.191-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» к ФИО4 и к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании расторгнутым договор за № об участи в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от 17 июля 2019 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» и ФИО4, и о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства-однокомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, государственная регистрация ипотеки в силу закона № от 23 июля 2019 года, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение 1 (одного) месяца дней со дня его вынесения через Цивильский районный суд Чувашской Республики.

Мотивированная часть решения суда составлена 11 марта 2024 года. 

Председательствующий С. Г. Петров