2-112/2024

УИД 62RS0001-01-2022-003091-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2024 года г. Рязань

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Яковлевой Т.Н.,

при секретаре Арслановой Е.Р., 

с участием истца ФИО1, представителя истца – ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании недействительным договора мены, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора мены.

Свои требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком был заключен договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО11, зарегистрированный в реестре за номером №, согласно условиям которого истец передала в собственность ответчика принадлежавшую ей квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>, этаж – 

<

данные изъяты>, кадастровый №, кадастровой стоимостью 1 180 494,82 руб., а взамен получила в собственность принадлежавшие ответчику: земельный участок площадью 

<

данные изъяты>. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, кадастровой стоимостью 604 449,42 руб., и расположенных на этом земельном участке 

<

данные изъяты> жилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> этаж – 

<

данные изъяты>, кадастровый номер – №, кадастровая стоимость жилого помещения 3 800 651,42, кадастровая стоимость отчужденной доли 1 231 692,59 руб.

Полагает, что договор мены был заключен под влиянием обмана со стороны ответчика, который заключался в том, что одним из существенных условий, на которых истец имела намерение произвести обмен своей благоустроенной квартиры на долю жилого помещения, находящегося в одноэтажном жилом доме, было наличие в приобретаемой доле жилого помещения удобств и коммуникаций, аналогичных удобствам и коммуникациям отчуждаемой квартиры, в том числе наличие центральной канализации. Об этом условии ответчику было устно сообщено истицей перед заключением сделки, однако ответчик заверил истца, что предлагаемая им для обмена доля жилого помещения имеет все необходимые удобства и коммуникации, аналогичные имеющимся в квартире истца, в том числе центральную канализацию. При осмотре доли жилого помещения ответчика истец, с учетом своего возраста и уровня технических знаний, не смогла распознать этот обман, поскольку внутри помещений, которыми в соответствии со своей долей и сложившимся порядком пользовался ответчик, внешне все выглядело также, как и в квартире истца: имелась кухонная мойка, душевая кабина и туалет с водопроводом и водоотведением.

Однако после заключения договора мены и вселения в приобретенную по договору мены долю жилого дома истец обнаружила, что на территории, прилегающей к приобретенной ею доле жилого дома, в непосредственной близости от окна находится выгребная яма, от которой исходит зловонный запах. Из этой выгребной ямы при приближении к ней (при открытых водопроводных кранах) слышен шум стекающей воды, из чего следует, что слив канализации из приобретенной истцом доли жилого помещения производится не в систему центральной канализации, а в эту выгребную яму. Другой участник общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение, ФИО12 сообщил в устном разговоре истцу, что часть жилого дома, находящаяся в его пользовании, имеет выход на центральную канализацию, а часть жилого помещения, находящаяся в пользовании истца, такого выхода не имеет и слив воды организован в выгребную яму. Также он сообщил, что от этой выгребной ямы постоянно исходит неприятный запах, что причиняет ему неудобство, в связи с чем он неоднократно просил ответчика переустроить канализационную систему занимаемой ответчиком части жилого дома, организовав слив сточных вод в находящийся неподалеку коллектор системы центральной канализации и засыпав выгребную яму, однако ответчик эти просьбы проигнорировал.

Если бы истец знала о наличии у приобретаемой доли жилого помещения такого существенного недостатка, как отсутствие центральной канализации, то не стала бы заключать договор мены, а нашла бы себе на рынке недвижимости другой вариант обмена. Наличие в жилом помещении центральной канализации является важным условием, поскольку при ее отсутствии и организации стока воды в выгребную яму помимо неприятного запаха также имеются такие неудобства, как ограничение потребления воды (яма может переполняться), а также необходимость периодического откачивания из выгребной ямы скопившихся нечистот с привлечение специальной ассенизаторской техники.

Поскольку ответчик был осведомлен о требованиях истца к приобретаемой доле жилого помещения – обязательном наличии удобств и коммуникаций, аналогичных удобствам и коммуникациям отчуждаемой квартиры, в том числе наличии центральной канализации, то он должен был понимать, что истец, в случае несоответствия приобретаемой доли жилого помещения этим требованиям, не станет заключать договор мены, что, по мнению истца, свидетельствует о наличии у ответчика умысла на обман истца посредством сообщения недостоверных сведений о техническом состоянии доли жилого помещения (наличии необходимых коммуникаций) с целью склонить истца к заключению договора мены.

В результате заключения договора мены истец лишилась возможности проживать в комфортабельном благоустроенном жилище, что нарушает ее право на благоприятную окружающую среду и благоприятную среду обитания, закрепленные ст.42 Конституции РФ и ст.8 ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

С учетом заявленных уточнений истец просит суд договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО11, зарегистрированный в реестре за номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО4, признать недействительным; применить последствия недействительности сделки: возвратить в собственность ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>, этаж - 

<

данные изъяты>, кадастровый №; возвратить в собственность ФИО4 земельный участок площадью 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, и расположенные на этом земельном участке 

<

данные изъяты> жилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты>, этаж - 

<

данные изъяты>, кадастровый №; определить, что решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО3, действующий на основании ордера, заявленные исковые требования с учетом их уточнения поддержали в полном объеме по указанным в уточненном иске основаниям.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования не признала, полагала, что в их удовлетворении необходимо отказать. 

Третьи лица ФИО12, Нотариус нотариального округа г. Рязань ФИО11, представители третьих лиц Рязанское отделение ФГУП Ростехинвентаризация БТИ, Управление Росреестра по Рязанской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) одними из основных начал гражданского законодательства являются обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п.п. 1, 3 ст. 154 ГК РФ).

Заключение договора (двух- или многосторонней сделки) регулируется нормами главы 28 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

По правилам п. 1 т. 568 ГК РФ если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ). 

В силу ч.1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 179 ГК РФ предусмотрено несколько различных самостоятельных оснований для признания сделки недействительной. По смыслу данной статьи заключение сделки на крайне невыгодных для потерпевшего условиях относится к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной. Для других оснований оспаривания сделок, содержащихся в статье 179 ГК РФ, в том числе и для оспаривания сделки, совершенной под влиянием обмана, требования доказать крайнюю невыгодность сделки закон не содержит.

Согласно пункту 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Пунктом 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, установлены требования к жилому помещению, в том числе определено, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО11, зарегистрированный в реестре за номером №, согласно условиям которого истец передала в собственность ответчика принадлежавшую ей квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>., этаж – 

<

данные изъяты>, кадастровый №, кадастровой стоимостью 1 180 494,82 руб., а взамен получила в собственность принадлежавшие ответчику: земельный участок площадью 

<

данные изъяты>. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, кадастровой стоимостью 604 449,42 руб., и расположенных на этом земельном участке 

<

данные изъяты> жилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты>., этаж – 

<

данные изъяты>, кадастровый номер – №, кадастровая стоимость жилого помещения 3 800 651,42, кадастровая стоимость отчужденной доли 1 231 692,59 руб.

Согласно п. 12 оспариваемого договора мены каждая из сторон оценивает свое имущество в 1800 000 рублей. Мена производится без доплаты. 

При этом согласно п. 13 сторонам разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены имущества и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также рис наступления иных отрицательных последствий. 

Указанные сведения не оспариваются сторонами и подтверждаются имеющимися в материалах дела копиями договора мены квартиры на земельный участок с долей жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, извлечения из технического паспорта на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, отчета об истории владения объектом – помещением по адресу: 

<

адрес>. 

Из содержания искового заявления и пояснений стороны истца следует, что после заключения Договора мены и вселения в приобретенную по Договору мены долю жилого дома истец обнаружила, что на территории, прилегающей к приобретенной ею доле жилого дома, в непосредственной близости от окна находится выгребная яма, от которой исходит зловонный запах. Из этой выгребной ямы при приближении к ней (при открытых водопроводных кранах) слышен шум стекающей воды, из чего следует, что водоотведение из приобретенной истицей доли жилого помещения производится не в централизованную систему, а в эту выгребную яму.

Также истец обнаружила, что данная доля жилого дома не имеет централизованного водоснабжения, а вода поступает из скважины, расположенной непосредственно под домом. 

Кроме того, из пояснений стороны истца следует, что внутриквартирная водопроводная сеть, системы водоотведения, водоснабжения и электрическая проводка выполнены кустарным способом, в связи с чем соединения водопроводной сети имеют утечки воды, канализационная система имеет утечки сточных вод, а электропроводка в местах соединения проводов сильно греется, что может привести к короткому замыканию и пожару.

Также в ветхом состоянии находится газовое оборудование, что вызывает у истца опасения за свою жизнь и здоровье.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела по ходатайству стороны истца были допрошены в качестве свидетелей ФИО6 и ФИО7, которые подтвердили позицию истца в том, что договор мены был заключен под влиянием обмана со стороны ответчика, который скрыл от истца плохое техническое состояние приобретенной ей по сделке доли жилого помещения (отсутствие центрального водоснабжения и водоотведения, аварийное состояние электропроводки). 

Свидетели предупреждены об уголовной ответственности по ст.ст. 307-308 УК РФ, не заинтересованы в исходе дела. Не доверять их показаниям оснований не имеется. Показания получены в соответствии с требованиями закона, последовательны, конкретны, однозначны, не имеют существенных противоречий, согласуются между собой и с другими материалами дела.

Кроме того стороной истца заявлено о неэквивалентности оспариваемой сделки. Истец полагает, что полученное ей по сделке имущество: земельный участок площадью 

<

данные изъяты>. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, и расположенной на этом земельном участке 

<

данные изъяты> жилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты>., этаж – 

<

данные изъяты> кадастровый номер – №, имели на момент совершения сделки значительно меньшую рыночную стоимость чем ранее принадлежавшая истцу квартира по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>., этаж – 

<

данные изъяты>, кадастровый №. 

В связи с изложенным истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии приобретенной истцом доли жилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещением, а также определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества. Указанное ходатайство суд удовлетворил, назначив по делу судебную экспертизу, и поручив ее проведение 

<

данные изъяты>. 

Согласно заключению эксперта №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>., этаж – 

<

данные изъяты>, кадастровый №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 152 335 рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляла 280 136 рублей. Рыночная стоимость расположенных на данном земельном участке 

<

данные изъяты> жилого помещения №, с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 840 407 рублей. Помещения, входящие в состав 

<

данные изъяты> жилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты>., этаж – 

<

данные изъяты> кадастровый номер – № по адресу: 

<

адрес>, не соответствуют требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, иным установленным обязательным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Выявленные несоответствия установленным обязательным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, возможно установить путем визуального осмотра. Указанные сведения подтверждаются заключением эксперта 

<

данные изъяты> ФИО8 №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, имеющимся в материалах дела. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО8 по заключению эксперта №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что заключение поддерживает в полном объеме. Кроме того, пояснила, что истец ФИО2 не обладая специальными познаниями в области строительства, не могла реально оценить технические характеристики доли в жилом доме, поскольку при открывании крана вода могла течь, свет выключался, сточные утекали. 

При этом суд критически относится к полученным в рамках рассмотрения дела показаниям свидетелей со стороны ответчика ФИО9 и ФИО10, поскольку свидетель ФИО9 в судебном заседании в ходе допроса пояснил, что проживал по адресу: 

<

адрес>, до вселения туда истца, непродолжительное время и только в зимний период, в то время как свидетель ФИО10 фактически подтвердила довод стороны истца о том, что водоотведение из приобретенной истицей доли жилого помещения производится не в централизованную систему, а в выгребную яму. 

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, заслушав доводы обеих сторон, суд приходит к следующему.

Анализ представленных сторонами доказательств позволяет суду прийти к безусловному выводу об отсутствии равноценности товаров, подлежащих обмену. 

При этом, из оспариваемого договора мены следует, что условие о доплате не оговорено. 

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истица ФИО1 в силу возраста и отсутствия специальных строительных познаний не могла объективно оценивать характеристики приобретаемого ею по договору мены имущества. 

Безусловных доказательств, того, что ответчиком ФИО4 до заключения договора мены представлены истцу сведения о технических характеристиках обмениваемой доли в жилом доме, стороной ответчика суду не представлено. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор мены был заключен под влиянием обмана со стороны ответчика, который скрыл от истца плохое техническое состояние приобретенной ей по сделке доли жилого помещения (отсутствие центрального водоснабжения и водоотведения, аварийное состояние электропроводки). 

Одновременно, доказательств, безусловно опровергающих доводы истца, в судебном заседании не установлено и ответчиком не представлено, хотя в силу ст. 56 ГПК РФ именно на ответчика судом возложена обязанность представлять бесспорные доказательства, подтверждающие законность принятого решения.

Следовательно, обстоятельств, исключающих удовлетворение иска, в судебном заседании не установлено. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО4 (паспорт №) о признании недействительным договора мены – удовлетворить.

Признать недействительным договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа город Рязань ФИО11, зарегистрированный в реестре за номером № заключенный между ФИО1 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки: возвратить в собственность ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>., этаж – 

<

данные изъяты>, кадастровый №, а в собственность ФИО4 земельный участок площадью 

<

данные изъяты>. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, и расположенные на этом земельном участке 

<

данные изъяты> жилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты>., этаж – 

<

данные изъяты>, кадастровый номер – №

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Железнодорожный районный суд г.Рязани в месячный срок с даты изготовления решения суда в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме принято 02 августа 2024 года. 

Судья подпись

Копия верна. Судья Т.Н. Яковлева