Дело № 2-3062/2025

64RS0043-01-2025-004638-07

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 октября 2025 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Тереховой О.В.,

при секретаре судебного заседания Гаращенко А.С., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: комитет по управлению имуществом г. Саратова, комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 100 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, этаж подземный, номер на поэтажном плане: 9-18. Указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции на основании распоряжения администрации 17-р от 18 января 2021 года. Реконструкция дома до сих пор не осуществлена, аварийность дома не устранена. Согласно проведенному отчету об оценке недвижимости №№ от 10 июля 2025 года, истец определил выкупную стоимость нежилого помещения в размере 1 599 000 руб. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просит взыскать в свою пользу денежные средства в размере 1 599 000 руб. в счет выкупной цены за нежилое помещение, с кадастровым номером № площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, этаж: подземный, номер на поэтажном плане: 9-18, прекратить право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 990 руб.

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: комитет по управлению имуществом г. Саратова, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитет по финансам администрации МО «Город Саратов». 

Истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования и просила взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 1 730 300 руб. в счет выкупной цены за нежилое помещение, с кадастровым номером № площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, этаж: подземный, номер на поэтажном плане: 9-18, прекратить право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение, взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 990 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, просил их удовлетворить, указав, что на полученные денежные средства истец планирует приобрести иное нежилое помещение.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки не предоставили.

Учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Частью 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ (п. 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Положения ст. 32 ЖК РФ подлежат применению по аналогии и к нежилым помещениям. Таким образом, в связи с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона, нежилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, может быть выкуплено у его собственника или взамен его может быть предоставлено иное помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> этаж: подземный, номер на поэтажном плане: 9-18, на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 января 2012 года.

Распоряжением администрации МО «Город Саратов» от 18 января 2021 года № 17-р указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, поручено в течение трех месяцев со дня издания распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений, реконструкцию дома произвести до 10 декабря 2023 года. 

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.п.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Статьей 16 Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Для определения стоимости помещения истца и возможных убытков в связи с необходимостью применения специальных познаний судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «РусЭксперт».

Согласно заключению эксперта ООО «РусЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ в результате проведенного исследования установлено, что размер возмещения за нежилое помещение (выкупная цена), расположенное по адресу: 

<

адрес>, этаж: подземный, номер на поэтажном плане: 9-18, с учетом: рыночной стоимости нежилого помещения, рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, стоимости доли в праве собственности на земельный участок, возможных убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, временным пользованием иным нежилым помещением до приобретения в собственность другого нежилого помещения, переездом, поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое нежилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды на момент проведения экспертизы с учетом аварийности нежилого помещения на момент проведения экспертизы составляет 1 730 300 руб., в том числе стоимость нежилого помещения и размер возмещения составит 563 000 руб., убытков, подлежащих возмещению – 29 300 руб., из которых: 25 300 руб. – затраты связанные с поиском другого нежилого помещения, услуг риэлтора по подбору нового объекте, 4 000 руб. – затрат, связанные с оформлением права собственности; величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 138 000 руб.

Информация об обязательствах перед третьими лицами, в том числе пущенная выгода от досрочного прекращения обязательств с ними отсутствует. В результате проведенного исследования установлено, что до первой приватизации жилого помещения в указанном доме требовалось проведение капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. В результате проведенного исследования установлено, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт нежило помещения по адресу: 

<

адрес>, составит 1 138 000 руб. Рассчитанная сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт представляет собой самостоятельный расчет, не зависящий от объектов аналогов.

Стороны заключение судебной экспертизы не оспаривали, ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявляли.

При определении размера денежного возмещения за аварийное жилое помещение и убытков суд принимает во внимание заключение, подготовленное экспертом ООО «РусЭксперт», поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», порядок проведения экспертизы соблюден, в тексте заключения подробно отражен процесс исследования, указано на источники примененных данных, выводы эксперта обоснованы. Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ эксперт предупрежден, объективность и беспристрастность эксперта сомнений у суда не вызывает. 

Положения ст. 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников

изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том

числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения и порядок определения размера возмещения, конкретизируют положения ст.ст. 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Следовательно, при возникновении спора между органом местного самоуправления и собственником жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, относительно размера возмещения за изымаемое жилое помещения, суд должен в целях недопущения нарушения прав такого лица установить размер данного возмещения исходя из принципа равноценности, поскольку иное свидетельствовало бы изъятии жилого помещения без справедливого и должного возмещения и нарушило было конституционные права собственника жилого помещения.

Анализируя указанные правовые нормы и установленные по делу обстоятельства, исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной экспертом стоимости нежилого помещения, в которую входит также рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, доли на места общего пользования и общее имущество в многоквартирном доме, рыночная стоимость возможных убытков, суммы компенсации за непроизведенный капитальным ремонт в многоквартирном доме, в связи с чем с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны МО «Город Саратов» в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 1 730 300 руб., из которых: 563 000 руб. – стоимость нежилого помещения, 25 300 руб. – затраты, связанные с поиском другого нежилого помещения, услуги риэлтора по подбору нового объекта по аренде, 4 000 руб. – регистрация прав для физического лица, 1 138 000 руб. – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Принимая решение о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости изымаемого нежилого помещения с ответчика суд исходит из того, что именно администрация МО «Город Саратов» является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд МО «Город Саратов» земельного участка под аварийным домом, жилых помещений (нежилых помещений), находящихся в данном доме, и выплате выкупной цены.

При таких обстоятельствах суд, установив факты неисполнения администрацией МО «Город Саратов» своих обязанностей, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, длительного непринятия мер по выкупу нежилого помещения истца, пришел к выводу о том, что имущественные права истца нарушены, и на ответчика должна быть возложена обязанность по выплате выкупной цены за нежилое помещение, признанное аварийным, расположенное в доме, подлежащем реконструкции.

В связи с удовлетворением исковых требований после выплаты администрацией МО «Город Саратов» указанного размера возмещения за нежилое помещение право собственности истца на спорное нежилое помещение подлежит прекращению и должно быть признано право администрации МО «Город Саратов» на указанное нежилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ходатайству о распределении судебных расходов стоимость производства судебной экспертизы составляет 67 500 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу ООО «РусЭксперрт» следует взыскать денежные средства, подлежащие выплате эксперту, в размере 67 500 руб.

Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 30 990 руб. (л.д. 7, том 1).

В связи с удовлетворением исковых требований расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу ФИО1 за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов».

Излишне уплаченная на основании чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 27 990 руб. государственная пошлина подлежит возврату ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в размере 27 900 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) возмещение за нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> размере 1 730 300 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) указанного возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение ФИО1 признать право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> за администрацией муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) денежные средства, подлежащие выплате экспертам за проведение судебной экспертизы в размере 67 500 руб.

Возвратить ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) излишне оплаченную государственную пошлину в размере 27 900 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 20 октября 2025 года.

Судья О.В. Терехова