гр.д.№2-28/2026 (2-1112/2025)

УИД 56RS0007-01-2025-002207-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2026 года г. Бугуруслан

Бугурусланский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Пичугиной О.П.,

при секретаре Деревяшкиной С.Н.,

с участием представителя истца ФИО3, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «ТСН5/3» к ФИО4 о приведении квартиры в первоначальное состояние путем демонтажа,

установил:

Товарищество собственников недвижимости «ТСН 5/3» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ФИО4, указывая на то, что осуществляет управление и обслуживание МКД № 

<

адрес>. Ответчику ФИО4 принадлежит на праве собственности квартира по адресу: 

<

адрес>

К указанной квартире возведен пристрой, который позволил собственнику квартиры существенно увеличить площадь объекта недвижимости. Пристроем к квартире занята значительная часть земельного участка и соответственно изменены параметры жилого дома, то есть ответчик проводя реконструкцию квартиры, затронул и изменил характеристики общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе произвольно занял земельный участок, находящийся в пользовании собственников многоквартирного жилого дома.

Под указанным пристроем находится ввод системы водоснабжения и канализации в указанный МКД. В настоящий момент проводится капитальный ремонт системы водоснабжения.

Однако, в связи с возведенным пристроем, выполнить капитальный ремонт ввода водоснабжения не представляется возможным, поскольку часть водопровода и ввод в МКД водопровода расположен под спорным пристроем.

Таким образом, нарушены права собственников жилых помещений указанного МКД, поскольку отсутствие капитального ремонта системы водоснабжения приведёт в постоянным перебоем в водоснабжении, будет препятствовать обеспечению жителей МКД бесперебойной подачей питьевой воды.

Указанные действия ответчика влекут, в том числе, уменьшение общего имущества в несущей конструкции дома, а также изменение долевого соотношения площади квартиры к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Помимо того, собственники многоквартирного жилого дома решения по изменению параметров жилого дома, а также по изменению общего имущества многоквартирного жилого дома не принимали. В указанной связи все действия ответчика являются самовольными, а соответственно незаконными.

Истец просил обязать ФИО4 за счет собственных средств в течение 15 дней, со дня вступления в законную силу решения суда, привести квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в первоначальное состояние в соответствии с правоустанавливающей и технической документацией на указанный объект недвижимости путем демонтажа лоджии.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО6, действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют отчеты об отслеживании почтового отправления и уведомление о вручении заказного письма законному представителю.

Представитель истца Товарищества собственников недвижимости «ТСН 5/3» ФИО3 исковые требования поддержала по основаниям указанным в иске, просила удовлетворить в полном объеме

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО5, действующая на основании ордера, исковые требования не признали, пояснили, что указанный балкон ответчик не возводил, купил квартиру в реконструированном состоянии, считает, что возведенный балкон нужно сносить за счет истца либо прежнего собственника. Когда приобретал ответчик квартиру, его убедили о законности реконструкции, вместе с тем, согласия собственников помещений МКД на реконструкцию не имеется.

В соответствии со ст. ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Статьей 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пункта 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу части 1, 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) (подпунктом "в"); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) (подпункт "г"); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (подпункт "е").

Таким образом, в силу вышеуказанных норм права, несущие стены и иные ограждающие конструкции, в том числе ненесущие конструкции многоквартирного дома (окна), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

На основании ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно - гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4).

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме; переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пунктом 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, приведенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" следует, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО4 является собственником квартиры площадью 32,5 кв.м., кадастровый номер №, 1 этаж, по адресу: 

<

адрес>, населенный пункт 3 

<

адрес> Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-20).

Управление многоквартирным домом №, расположенным в 

<

адрес> осуществляет Товарищество собственников недвижимости («ТСН5/3») на основании Устава.

Протоколом № 1 заседания правления товарищества собственников недвижимости «ТСН5/3 многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> председателем правления назначена ФИО3, которая на основании Устава имеет право представлять интересы товарищества и собственников помещений в МКД в суде (л.д.12, 27-34).

Земельный участок с кадастровым номером 56:37:010635:262, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, вид разрешенного использования для эксплуатации многоквартирного жилого дома, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в силу ст.16 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из сведений ГУ «Техническая инвентаризация» от 17 февраля 2001 года на вышеуказанную квартиру, следует наличие балкона в спорной квартире с размерами 0,92 * 3,63, площадью 3,3 кв.м. с выходом из жилой комнаты (л.д.51).

В целях объективного рассмотрения дела судом по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Научно-Технический Центр Судебных Экспертиз и Исследований» ФИО9

Согласно заключению судебной экспертизы №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом ФИО10 объектом исследования является 

<

адрес> многоквартирного 

<

адрес> по 

<

адрес> 

<

адрес>. В ходе проведенного экспертного обследования помещений 

<

адрес> многоквартирного 

<

адрес>, при визуальном осмотре, экспертом установлено, что с наружной стороны жилой комнаты и кухни 

<

адрес> многоквартирного 

<

адрес> по 

<

адрес> 

<

адрес>, возведено пристроенное помещение (балкон), имеющий общую стену с фасадом вышеуказанного дома. Данная конструкция выполнена путем залития фундамента с возведенными на него стенами, облицованными кирпичом, деревянным перекрытием со стальной кровлей, двумя окнами из (ПВХ) размерами 1,77м*1,34м, а также отмосткой. Даная конструкция имеет форму прямоугольного параллелепипеда, с габаритными размерами 1,42м*6,48 м и высотой 3,10м, S равна 9,2 м?. Вход в балкон осуществляется из оборудованного входа из окна кухни. Возведенный балкон находится в границах и размерах земельного участка, на котором расположен указанный многоквартирный дом. Соответственно наличие балкона 

<

адрес> уменьшает площадь общего имущества земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

По результатам исследования экспертом сделан вывод, что в квартире по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № проведены работы по реконструкции, которые затронули общее имущество собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, 3 микрорайон, 

<

адрес>, а именно земельный участок указанного многоквартирного дома. Эксперт пришёл к выводу, что имеется возможность приведения 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> первоначальное состояние, путем проведения демонтажных работ незаконно возведенного балкона.

Оценивая заключение эксперта на предмет его относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к выводу, что оно составлено экспертом, имеющим высшее образование, профессиональную переподготовку, определённый стаж работы. Экспертиза проведена с выездом эксперта на место, после осмотра объекта экспертизы, предупреждения об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит в себе идентификационные данные спорного объекта, фотографии, методы исследования, выводы и ответы по поставленным вопросам. Каких-либо противоречий и неясностей, которые бы давали основания суду сомневаться в его правильности или обоснованности, данное заключение не содержит.

Таким образом, установив, что возведение балкона является реконструкцией объекта капитального строительства, в результате которой были изменены параметры многоквартирного дома, затронута несущая стена многоквартирного дома, уменьшена площадь земельного участка, то есть произошло уменьшение размера общего имущества других собственников помещений в многоквартирном доме, при этом не получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию квартиры ответчика (возведение балкона с увеличенными параметрами на придомовой территории многоквартирного дома), суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и возложении обязанности на ФИО4 привести в первоначальное, согласно схемы технического паспорта жилого помещения 

<

адрес> Государственного предприятия «Техническая инвентаризация» от 17 февраля 2001 года, состояние жилое помещение - 

<

адрес> в срок до 10 апреля 2026 года путем демонтажа пристроенного балкона 

<

адрес>.

При этом, в силу статьи 206 ГПК РФ суд с учетом соблюдения баланса прав участников процесса, рассмотрения дела в зимний период, принимая во внимание природно – климатические условия, установил ответчику срок исполнения решения суда - до 10 апреля 2026 года.

Доводы ответчика об отсутствии обязанности по демонтажу спорного строения суд признает необоснованными.

В силу разъяснений п.23 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, при перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником обязанность по приведению в прежнее состояние в силу буквального толкования ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагается на титульного собственника.

Также суд отклоняет доводы ответчика о том, что председатель ТСН должна нести ответственность за возведение балкона, поскольку выявленные нарушения в спорной квартире вызваны именно действиями собственника квартиры по реконструкции квартиры, в связи с чем именно собственник должен восстановить квартиру в первоначальное состояние в силу положений статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования товарищества собственников жилья «ТСН5/3» удовлетворить.

Возложить обязанность на ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, привести в первоначальное, согласно схемы технического паспорта жилого помещения 

<

адрес> Государственного предприятия «Техническая инвентаризация» от 17 февраля 2001 года, состояние жилое помещение - 

<

адрес> 

<

адрес> в срок до 10 апреля 2026 года путем демонтажа пристроенного балкона 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Бугурусланский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме 26.01.2026.