Дело № 2-1011/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2017 года город Омск 

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Дурневой С.Н., при секретаре Кадомцевой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежных средств, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения №П, общей площадью 162,40 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно которому ФИО1 оплатила 1 642 000,00 рублей. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером 55-55-01/224/2011-680. В дальнейшем согласно распоряжению администрации Кировского административного округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О переводе нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> жилое» был утвержден проект на переустройство и перепланировку помещения. Актом приемки в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ после перепланировки, 

<

адрес>П принята в эксплуатацию. 

16.01.2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> выдано свидетельство 55-АА 720547 о государственной регистрации права на 

<

адрес>П, в 

<

адрес>, после чего квартира 21.03.2014 года была продана ФИО11

Апелляционным определением Омского областного суда от 26.05.2016 года по гражданскому делу 33-3647/2016, принятым по апелляционной жалобе на решение Кировского районного суда 

<

адрес> от 09.09.2015 года по делу № переданная ФИО11 квартира была признана общим имуществом собственников многоквартирного дома, в котором она расположена. В связи с этим передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствовало требованиям закона и повлекло нарушение прав собственников жилых помещений, следовательно, не могло являться условием договора участия в долевом строительстве, заключённого между ООО «Строительно-монтажный трест №» и ФИО2, а в дальнейшем договора купли - продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО1

Судом было признано отсутствующим право собственности ФИО11 на квартиру, из ЕГРП была исключена запись о регистрации права собственности на нее.

В связи с признанием отсутствующим права собственности ФИО11 на квартиру, последний 22.07.2016 года обратился в Омский районный суд Омской области с исковыми требованиями о взыскании с ФИО1 денежных средств в сумме 1 718 513 рублей 27 копеек в качестве возмещения убытков, возникших в связи с признанием отсутствующим права собственности на 

<

адрес>П, расположенную по адресу: 

<

адрес> изъятием данной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело прекращено, в связи с заключением мирового соглашения между ФИО11 и ФИО1 о выплате 1 100 000,00 рублей. Денежные средства согласно мировому соглашению переданы истцу ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ФИО1 понесла убытки, вследствие возмещения убытков ФИО4 возникших вследствие затрат на ремонт квартиры в сумме 246 065 рублей 28 копеек, возникших в связи с признанием отсутствующим права собственности на квартиру с изъятием этой квартиры по обстоятельствам, возникшим до заключения спорного договора купли-продажи квартиры на основании апелляционного определения Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №.

ДД.ММ.ГГГГ Омским районным судом 

<

адрес> по делу № в пользу АО «СОГАЗ» с ФИО1 в порядке суброгации взысканы денежные средства в сумме 4 035 799,83 рублей, согласно договора страхования N 6914 IS 0433 oт ДД.ММ.ГГГГ, а также 28379 рублей - государственная пошлина.

Общая сумма взысканных с ФИО1, по причине передаче ей ФИО2 объекта недвижимости, обременённого правами третьих лиц, составила 5 410 244 рубля 11 копеек.

На основании вышеизложенного истец просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения №П, общей площадью 162,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1, взыскать с ФИО2 денежные средства в сумме 1 642 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины. 

Истец ФИО1 о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО6 исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный между ФИО2 и ФИО1 считается прекращенным, поскольку обязательства по нему были исполнены сторонами надлежащим образом. Указал, что действующим законодательством не предусмотрена возможность расторжения исполненного сторонами договора. Полагал, что до настоящего времени право собственности на спорное жилое помещением принадлежит ФИО1, поскольку апелляционным определением Омского областного суда от 26.05.2016 года признано отсутствующим право на спорный объект недвижимости ФИО11, право собственности ФИО1 до настоящего времени никем не оспорено. 

Третьи лица ФИО11, ФИО12 о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, в судебное заседание не явились. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела на основании договора участия в долевом строительстве от 30 мая 2008 г., заключенного между ООО «Строительно-монтажный трест № 2» (застройщиком) и ФИО2 (инвестором), застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой девятиэтажный кирпичный дом по 

<

адрес>, а инвестор - передать финансовые средства для строительства жилого дома в размере 350 000 руб.

В силу п. 2.2 данного договора застройщик передает инвестору в собственность нежилое помещение №П, расположенное на техническом этаже, общей площадью 162,4 кв.м. По акту приемки-передачи нежилого помещения от 14 сентября 2008 г. ООО «СМТ № 2» передало ФИО2 указанное нежилое помещение.

19 августа 2011 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в лице представителя – ФИО8 заключен договор купли-продажи нежилого помещения №П, назначение: нежилое, общей площадью 162,40 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-3, этаж: технический, литера А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Кировский административный округ, 

<

адрес>. 

Цена приобретаемого покупателем нежилого помещения составляет: 1 642 000 рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (п.3 Договора купли – продажи) 

На основании распоряжения администрации КАО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение №П в 

<

адрес> в 

<

адрес> переведено в жилое, а ДД.ММ.ГГГГ - принято в эксплуатацию комиссией, назначенной распоряжением главы администрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Впоследствии жилое помещение №П (квартиру) ФИО1 продала ФИО11 по договору купли-продажи с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. п. 1.1, 1.3, 1.4, 3.1 договора купли-продажи квартиры покупатель ФИО11 приобрел, а продавец продал квартиру, состоящую из 2-х комнат, площадью 162,4 кв.м, расположенную на техническом этаже по адресу: 

<

адрес>П, кадастровый №. Цена квартиры определена сторонами сделки в размере 4 800 000 руб., из которых аванс в размере 1 097 000 руб. выплачивается в день подписания договора за счет собственных средств покупателя, 3 703 000 руб. - за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО «Собинбанк». 

Право собственности ФИО11 на указанную квартиру и ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона в пользу банка было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 марта 2014 г. 

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено судом и следует из материалов дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 26 мая 2016 г. (дело № 33-3647/2016) было отменено решение Кировского районного суда 

<

адрес> от 09 сентября 2015 г. в части отказа в удовлетворении требований ФИО7 о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение, в данной части принято новое решение, которым право собственности ФИО11 на помещение №П в 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью 162,4 кв.м, признано отсутствующим; запись о регистрации права собственности на его имя исключена из ЕГРП; на ФИО11 возложена обязанность освободить спорное помещение.

Основанием для вынесения данного апелляционного определения послужило то, что помещение №П в 

<

адрес> в 

<

адрес> обладает признаками, характеризующими его как общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания всего дома. Поскольку право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, т.к. в этом случае будут нарушены права остальных собственников помещений в этом доме, судебная коллегия пришла к выводу о том, что передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона и не может являться условием договоров участия в долевом строительстве или договоров купли-продажи.

Решением Кировского районного суда г. Омска от 15.11.2016 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков (выплаченных денежных средств по мировому соглашению, а также расходов на проведение ремонтных работ) отказано, в связи с недоказанностью наличия неправильных действий ответчика и отсутствием состава гражданского правонарушения, необходимого для привлечения ФИО2 к гражданской ответственности по предъявленному ФИО1 основанию иска. 

В настоящем гражданском деле истцом заявлены требования о расторжении договора купли-продажи от 19.08.2011 года нежилого помещения №П, общей площадью 162,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1 и взыскании денежных средств уплаченных ей по договору. 

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» празъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты прав очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции ( п. 3 ст. 36 ЖК РФ).\

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Анализируя указанные нормы права в совокупности с представленными письменными доказательствами, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи от 19.08.2011 года нежилого помещения №П, общей площадью 162,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенная между ФИО2 и ФИО1, является ничтожной исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. 

При этом продавец должен обладать правом на отчуждение имущества, а покупатель - правом на его приобретение.

При таких условиях заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор в отношении общего имущества многоквартирного дома является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной сделкой, как нарушающий требования ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. С учетом того, что данная сделка посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений в многоквартирном доме), она может быть квалифицирована как ничтожная.

Довод ответной стороны о наличии правовых оснований на отчуждение спорного объекта недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ФИО2 и ООО «Строительно-монтажный тест № 2» от 30 мая 2008 года суд отклоняет, поскольку даже если ответчик осуществлял самостоятельное финансирование строительства общедомового имущества, он должен был понимать, что регистрация единоличной собственности на это имущество будет невозможна в силу прямого указания закона. Ссылаться при этом на принцип свободы договора инвестору недопустимо, поскольку данный принцип имеет свои границы, обусловленные не только защитой интересов третьих лиц, но и концепцией поддержания справедливости правового регулирования.

Поскольку ничтожная сделка - это сделка, в силу закона являющаяся недействительной с момента заключения независимо от признания ее таковой судом.

Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, не порождает каких-либо последствий для контрагентов так, если бы сделка и не была совершена. Иными словами, ничтожная сделка недействительна в результате своего совершения, в связи с чем от истца не требовалось в силу действующего законодательства предъявления требований о признании указанной сделки ничтожной.

В данном случае судебное решение требуется лишь для применения имущественных последствий признания сделки недействительной.

При этом на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки (применение двусторонней реституции).

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения №П, общей площадью 162,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 является ничтожной сделкой, то с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию полученное по указанной сделке - 1 642 000 рублей. 

Факт передачи денежных средств в указанном размере подтверждается записью в договоре купли-продажи от 19.08.2011 года, исполненной лично ФИО2 При этом, представитель ФИО1, действующий от ее имени при заключениями указанной сделки – ФИО8 в судебном заседании подтвердил факт получения им денежных средств в заявленном размере непосредственно от ФИО9

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что требования о расторжении договора купли-продажи от 19.08.2011 года не подлежат удовлетворению в связи с тем, что действующим законодательством не предусмотрена возможность расторжения ничтожной сделки. 

Поскольку в судебном заседании установлено наличие правовых оснований для взыскания с ответчика 1 642 000 рублей, то в силу ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 310 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 1 642 000 рублей – денежные средства, уплаченные по договору, 12 310 рублей – расходы по оплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, принесено представление в Омский областной суд через Кировский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись С.Н. Дурнева 

Мотивированный текст решения изготовлен 27 марта 2017 года