Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 июня 2018 года 

Елецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего - судьи Рыжковой О.В.

при секретаре Быковой И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ельце гражданское дело №2-281/2018 г. по иску ФИО1 к некоммерческой микрокредитной компании «Липецкий областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства» о признании договора купли-продажи недействительным и расторжении договора микрозайма, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к некоммерческой микрокредитной компании «Липецкий областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства» о признании недействительным договора купли-продажи торгового павильона и земельного участка, расположенных по адресу 

<

адрес>, применении последствий недействительности сделки, а также о расторжении договора микрозайма, заключенного между ними, и взыскании 300 000 руб. В обоснование иска сослался на то, что по договору купли-продажи от 21.07.2017 г. приобрел у фонда торговый павильон площадью 100,1 кв.м. и земельный участок площадью 178 кв.м. по указанному выше адресу за 960 000 руб. Для покупки использовал заемные денежные средства в размере 700 000 руб., предоставленные ему фондом, а также собственные 260 000 руб. Однако, с момента заключения договора ФИО1 не может пользоваться недвижимым имуществом, поскольку на него претендует бывший его собственник ФИО4 При заключении сделки фонд не сообщил ФИО1, что имущество находится в споре. Кроме того, площадь торгового павильона по договору 100,1 кв.м., тогда как фактическая его площадь – 180 кв.м. Из этого ФИО1 делает вывод, что поскольку предмет договора не соответствует объекту капитального строительства и отвечает признакам ст.222 ГК РФ, сделка, как нарушающая требования закона, недействительна. Одновременно ФИО1 ставит вопрос о расторжении договора микрозайма от 21.07.2017 г., т.к. исполнение взятых им на себя обязательств невозможно. Перечисленные им деньги, в том числе, в счет возврата займа и процентов (260 000 + 37 100 + 2 900 руб.) подлежат возврату. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился. Представитель истца ФИО2 иск поддержал, пояснив, что у фонда не возникло право собственности на объект капитального строительства площадью 180 кв.м., следовательно, правом распоряжения в отношении него фонд не обладал и не мог заключать сделок, направленных на его отчуждение. Договор купли-продажи недействителен по основаниям ст.168 ГК РФ. Договор займа подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Если бы истцу было известно обо всем изложенном, сделка микрозайма не была бы заключена.

Представитель ответчика некоммерческой микрокредитной компании «Липецкий областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства» ФИО3 иск не признала, пояснив, что ФИО1 обладал полной информацией об объекте сделки на момент ее заключения: ему были предоставлены все имеющиеся у фонда документы, торговый павильон осматривался на месте. Иск о признании объекта самовольной постройкой никем не предъявлялся, поэтому суд не должен исследовать в настоящем деле обстоятельства, связанные с реконструкцией торгового павильона. Строение площадью 100,1 кв.м. может существовать после сноса пристройки. Кроме того, в период нахождения павильона в собственности истца он стал полуразрушенным, поэтому неисполнимы его требования о возврате всего полученного по сделке.

Третьи лица – ФИО5 и представитель Управления «Росреестра» по Липецкой области в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска. При этом исходит из следующего.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п.1 ст.549 ГК РФ)

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.1 ст.554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п.1 ст.555 ГК РФ).

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи являются предмет и цена. 

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В силу ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п.3).

Как установлено судом, 21.07.2017 г. некоммерческая микрокредитная компания «Липецкий областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства» (продавец) продала ФИО1 (покупателю) нежилое здание торгового павильона площадью 100,1 кв.м. и земельный участок, на котором оно расположено, площадью 178+-9 кв.м., по адресу 

<

адрес>.

Право собственности продавца на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано, что подтверждалось соответствующими выписками из ЕГРН.

Описание торгового павильона содержалось в техническом паспорте на объект по состоянию на 19.10.2005 г. Вход осуществляется через крыльцо и тамбур в торговый зал, за которым расположены два склада.

В таком состоянии торговый павильон принадлежал ФИО4, который предоставил свое имущество в залог в счет обеспечения заемных обязательств СППК «

<

адрес>» перед НМК «Липецкий областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства». 

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 3.08.2015 г., вступившим в законную силу 30.09.2015 г., на заложенное имущество обращено взыскание, а в ходе исполнительного производства, нереализованные торговый павильон и земельный участок переданы взыскателю - Липецкому областному фонду поддержки малого и среднего предпринимательства. Эти обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Елецкого районного суда от 25.08.2017 г. по административному делу по иску ФИО4 к судебному приставу-исполнителю Елецкого МРО УФССП по Липецкой области о признании незаконным постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю и акта передачи.

Действительно, впоследствии ФИО4 обращался в суд с иском к фонду, ФИО1 и Управлению Росреестра по Липецкой области о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества и зарегистрированного права, признании прекращенной ипотеки и признании права собственности на торговый павильон и земельный участок.

Однако, все его обращения в суд имели место после продажи торгового павильона и земельного участка ФИО1, поэтому совершенно обоснованно в договоре купли-продажи от 21.07.2017 г. указано, что в споре и под арестом или запрещением имущество не состоит (п.8).

Решением Елецкого районного суда от 28.11.2017 г., вступившим в законную силу 19.02.2018 г., в иске о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированного права, признании прекращенной ипотеки и признании права собственности на торговый павильон и земельный участок ФИО4 отказано.

18.10.2017 г. ФИО1 сам инициировал дело к ФИО4 об устранении препятствий в пользовании торговым павильоном, в котором утверждал, что является собственником павильона площадью 100,1 кв.м., однако ФИО4 отказывается добровольно освободить помещение от принадлежащего ему движимого имущества. 

Решением Елецкого районного суда от 14.12.2017 г., вступившим в законную силу 28.03.2018 г. требования ФИО1 были удовлетворены.

Таким образом, законность перехода права собственности от ФИО4 к Липецкому областному фонду поддержки малого и среднего предпринимательства, а затем к ФИО1, сомнений не вызывает.

ФИО4 имеет право в установленном законом порядке эти права оспаривать, и это не те обстоятельства, которые давали бы возможность истцу ФИО1 самому требовать признания сделки купли-продажи недействительной.

Относительно предмета договора суд находит его конкретным, определенным и согласованным сторонами. 

Ответчику принадлежал торговый павильон, 1985 года постройки, на бетонном фундаменте с кирпичными стенами, состоящий из нескольких помещений. Параметры павильона указаны в техническом паспорте, который истец ФИО1 предъявлял в ходе рассмотрения дела об устранении препятствий в пользовании, это 15,50 м на 10,70 м (по внешним замерам).

Стороной истца не оспаривалось утверждение представителя ответчика о том, что до совершения сделки ФИО1 видел объект, в том числе, пристройку. Единого фундамента и крыши с торговым павильоном она не имеет. Вход отдельный. Облицована пристройка металлическим профилем зеленого цвета. Кроме того, на крыльце павильона были установлены металлические конструкции с навесом, и он демонтирован в присутствии истца в декабре 2017 г.

Суд соглашается с доводом стороны ответчика о том, что тот объект, который передавался истцу в собственность, имеется в наличии, учтен в Едином государственном реестре недвижимости, и может быть использован по назначению.

Согласно п. 62 "ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения"(утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст) торговый павильон - нестационарный торговый объект, представляющий собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов.

Примечание - Павильон может иметь помещения для хранения товарного запаса.

Для осуществления розничной торговли истец может использовать приобретенный торговый павильон.

По смыслу статьи 168 ГК РФ в случае признания сделки не соответствующей закону или иному правовому акту, должны быть указаны конкретные требования (нормы) закона или иных нормативных актов, в связи с нарушением которых сделка является ничтожной.

Из письменных пояснений истца по существу заявленных требований следует, что при заключении договора купли-продажи нарушены положения ст.ст.128,130-131, 222 ГК РФ, а также ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Однако, суд отвергает данный довод, как необоснованный.

В ходе рассмотрения дела об устранении препятствий в пользовании свидетель ФИО7 (отец ФИО4) пояснял, что он лично сделал пристройку к торговому павильону, в которой располагается пекарня кооператива «Винтаж», имеется отдельный вход. Сквозного прохода между пристройкой и основным зданием торгового павильона нет, она закрыта и заварена, открыть ее можно только из помещения торгового павильона. 

Согласно делу правоустанавливающих документов, в 2009 г. ФИО7, действуя от имени ОАО «Липецкптицепром», обращался за регистрацией перехода права собственности от общества к ФИО4 ОАО «Липецкптицепром» продало ФИО4 тот же торговый павильон площадью 100,1 кв.м. и земельный участок, на котором он расположен. 

Как указано выше, павильон такой площадью был предоставлен ФИО4 в залог Фонду. Чем Фонд владел на праве собственности, то и передал по сделке истцу ФИО1 

В силу п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

По делу об устранении препятствий также установлено, что в августе 2017 г. несколько человек по просьбе ФИО1 переносили вещи, принадлежащие ФИО4, из основного помещения за дверь. Это дверь, за которой располагаются пристроенные помещения, и она была опечатана сотрудниками полиции, куда также неоднократно обращался истец. 

Таким образом, ФИО1 активно защищал свое право на спорный объект. 

Помимо того, что истец ФИО1 видел тот объект, который приобретает, его представитель ФИО8 утверждала, что они предъявляют требование ко всему объекту, ФИО1 намерен легализовать пристройку, как неотъемлемую часть принадлежащего ему объекта (дело №, л.д.157 оборот).

И только после подачи ФИО4 апелляционных жалоб на решения суда, принятые не в его пользу, в феврале 2018 г. истец ФИО1 заказал технический план на здание, из которого следует, что его общая площадь составляет 180 кв.м. Вместе с тем, о том, что к помещениям, заинвентаризованным в 2005 г., сделана пристройка, истец знал изначально.

Поведение ФИО1 не отвечает требованию добросовестности. Своим иском о признании сделки недействительной он нарушает стабильность и предсказуемость гражданского оборота. 

Между тем, у него, как у собственника земельного участка, имеется право потребовать сноса пристройки либо признания права собственности на объект площадью 180 кв.м. с соблюдением требований п.3 ст.222 ГК РФ, т.е. защитить свой интерес иными способами. 

В настоящем процессе таких требований не заявлялось, поэтому суд не вправе исследовать обстоятельства, связанные с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил при возведении (реконструкции) строения и делать вывод об их незаконности.

Признание сделки купли-продажи, совершенной между Фондом и ФИО1, недействительной было бы неоправданной санкцией гражданско-правового характера. 

Коль скоро суд не находит оснований для такого признания, не может быть удовлетворено и требование о расторжении договора микрозайма. 

Никакого существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не произошло. Сведения Единого государственного реестра недвижимости носят открытый характер, поэтому истец имел возможность получить не только от ответчика сведения об учтенной площади приобретаемого торгового павильона. Также он мог выступить инициатором технической инвентаризации, чтобы выяснить точные параметры пристройки. Кроме того, исполнение договора какого-либо ущерба для истца не повлекло, никакому неоправданному риску он не подвергся. ФИО1 является жителем 

<

адрес>, занимается предпринимательской деятельностью, объявление о продаже торгового павильона, расположенного в том же населенном пункте, нашел на сайте «Авито», условие о цене недвижимости его устроило, 21.07.2017 г. фонд предоставил ему заемные денежные средства, и уже 26.07.2017 г. он стал собственником торгового павильона и земельного участка. 

В вину ответчику нельзя поставить те обстоятельства, что прежний владелец пытался вернуть эти объекты в свою собственность, отказывался освобождать помещение, а также, что третье лицо сделало пристройку к существующему павильону. 

В настоящее время нарушение договора микрозайма допускается именно истцом ФИО1, который несмотря на согласованный график, пропустил шесть платежей в погашение займа и процентов за пользование им. Обеспечением исполнения обязательств ФИО1 по возврату займа является ипотека (залог спорного имущества) и поручительство третьего лица ФИО5 Таким образом, истец злоупотребляет своими правами, что недопустимо (ст.10 ГК РФ). 

На основании изложенного, руководствуясь ст.166 ГК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1 в удовлетворении иска к некоммерческой микрокредитной компании «Липецкий областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и расторжении договора микрозайма.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Елецкий районный суд. 

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 13.06.2018 г.

Судья: