РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2019 года Советский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи К.А. Деминой,

при секретаре А.Е. Волковой,

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (сроком на 1 год), паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-576/2019

по иску ФИО2

к акционерному обществу «Монолит» в лице конкурсного управляющего ФИО3

о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Монолит» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (далее – АО «Монолит») о государственной регистрации перехода права собственности, возникшего на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, на объект недвижимости – нежилое помещение №, общей площадью ... кв.м, расположенное на цокольном этаже, в кирпичном девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: 

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи подсобного помещения №, по которому стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор в течение 5 дней со дня оформления на него права собственности ответчика. В тот же день в качестве оплаты за приобретаемое имущество ФИО2 внесла в кассу продавца 263 500 рублей, что было оформлено договором беспроцентного займа. По дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ года к предварительному договору указанная сумма признавалась сторонами оплатой за приобретаемый объект недвижимости. Поскольку ответчик оформил свое право на данный объект только ДД.ММ.ГГГГ, основной договор стороны смогли подписать ДД.ММ.ГГГГ. Объект передан истцу ответчиком по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время находится во владении и пользовании ФИО2 Решением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АО «Монолит», признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсное производство. Таким образом, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года фактически сторонами исполнен. Однако переход к истцу права собственности на объект не зарегистрирован, поскольку ответчик попал в процедуру банкротства. При таких обстоятельствах имеются основания для обязания произвести государственную регистрацию перехода права на истца в судебном порядке. Положения Закона о банкротстве на отношения сторон не распространяется, поскольку договор № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен и исполнен до открытия в отношении АО «Монолит» процедуры конкурсного производства ДД.ММ.ГГГГ. Данная сделка недействительной в установленном порядке не признана. Истцом избран надлежащий способ защиты своего права (л.д.2-3, 45-46, 47-49).

АО «Монолит» в отзыве на иск просило в его удовлетворении отказать. По мнению ответчика, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ содержит зачет встречных требований, в связи с чем противоречит закону, поскольку влечет преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими. ФИО2 избран ненадлежащий способ защиты, так как правовые основания для отчуждения имущества в рамках дела о банкротстве у ответчика отсутствуют. С момента открытия конкурсного производства происходит трансформация не денежного требования о передаче имущества в денежное по возврату обществом оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве. Таким образом, поскольку истцом своевременно не был зарегистрирован переход права собственности на предмет договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, указанное имущество в настоящее время составляет конкурсную массу АО «Монолит» и его отчуждение может произойти только в порядке статей 110, 139 Закона о банкротстве. С учетом изложенного, имеются основания для оставления иска без рассмотрения (л.д.28-31).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении.

Иные участники процесса, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, свою явку в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем оно проведено в их отсутствие согласно статье 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из положений статей 554, 555 ГК РФ существенными условиями для договора купли-продажи недвижимости является предмет и цена сделки.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между АО «Монолит» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи подсобного помещения №, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течение пяти рабочих дней со дня оформления права собственности на подсобное помещение №, обшей площадью ... кв.м., расположенное на цокольном этаже по адресу: (в соответствии с проектной документацией, Приложение № 1 к договору) на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1.1 предварительного договора). Стоимость объекта недвижимости составляет 263 500 рублей Стоимость объекта недвижимости в сумме 263 500 рублей покупатель вносит в кассу продавца или перечисляет на его расчетный счет в течение пяти рабочих дней со дня государственной регистрации основного договора (п.2.3 предварительного договора).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ пункт 2.3 предварительного договора изложен в редакции: «Стоимость объекта недвижимости составляет 263 500 рублей, является окончательной и пересмотру в одностороннем порядке не подлежит. По соглашению сторон стоимость объекта недвижимости в сумме 263 500 рублей считается оплаченной на основании договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между сторонами» Остальные пункты предварительного договора оставлены в прежней редакции.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (займодавец) и АО «Монолит» (заемщик) заключили договор беспроцентного займа, по условиям которого займодавец предоставляет заемщику денежные средства в сумме 263 500 рублей со сроком погашения до 31.12.2018 года. 

Факт передачи ФИО2 денежных средств АО «Монолит» подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в последний внесены изменения, абзац 2 пункта 2.3 изложен в редакции: «По соглашению сторон стоимость объекта недвижимости в сумме 263 500 рублей считается оплаченной на основании договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ».Все остальные пункты договора остались в прежней редакции.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Монолит» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество (товар): нежилое помещение №, общей площадью ... кв.м., расположенное на цокольном этаже в кирпичном девятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: (п.1.1 договора). Цена договора составила 263 500 рублей. На момент заключения настоящего договора покупатель полностью оплатил цену договора в размере 263 500 рублей, что подтверждается предварительным договором купли-продажи подсобного помещения № между АО «Монолит» и ФИО2 и договором беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и АО «Монолит» (п.2.1, 2.2 договора).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному между ФИО2 и АО «Монолит», продавец в соответствии с договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года передал, а покупатель принял нежилое помещение №, общей площадью ... кв.м., расположенное на цокольном этаже, в кирпичном девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: 

Между тем, несмотря на состоявшуюся передачу объекта недвижимости от продавца покупателю, выполнение обязанности по оплате его стоимости в полном объеме, до настоящего времени переход права собственности на ФИО2 на указанный объект не зарегистрирован. На соответствующее предложение конкурсный управляющий АО «Монолит» ответил отказом, что послужило основанием для истца для обращения с настоящими требованиями в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из норм Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 13, п. 7 ст. 16), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пунктах 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как следует из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, его стороны – ФИО2 (покупатель) и АО «Монолит» (продавец), выразили свое согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи в отношении конкретного объекта, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему и фактически произвели его исполнение.

Данный договор в установленном законом порядке недействительным не признавался. Напротив, определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ №, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении требований конкурсного управляющего АО «Монолит» ФИО3 о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах, последующее уклонение АО «Монолит» от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, фактически отчужденное ФИО2 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество в судебном порядке.

С учетом изложенного, требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение №, общей площадью ... кв.м, расположенное на цокольном этаже, в кирпичном девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: от акционерного общества «Монолит» к ФИО2 по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что ввиду несвоевременной регистрации перехода права собственности на предмет договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, указанное имущество в настоящее время составляет конкурсную массу АО «Монолит» и его отчуждение может произойти только в порядке статей 110, 139 Закона о банкротстве, судом не принимаются.

Решением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АО «Монолит», признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсное производство.

Однако договор № от ДД.ММ.ГГГГ совершен и фактически исполнен сторонами до открытия в отношении АО «Монолит» процедуры конкурсного производства, следовательно, нормы Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ограничивающие правомочия должника по распоряжению имуществом, на возникшие между сторонам отношения не распространяются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к акционерному обществу «Монолит» в лице конкурсного управляющего ФИО3 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение №, общей площадью ... кв.м, расположенное на цокольном этаже, в кирпичном девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: от акционерного общества «Монолит» к ФИО2 по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.А. Демина