Дело № 2-967/2021

Решение

Именем Российской Федерации

2 июля 2021года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: судьи Янченкова С.М., при секретаре Олейниковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Джи Эн-Девелопмент» о взыскании неустойки, по встречному иску ООО «Джи Эн-Девелопмент» о взыскании денежных средств 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – Истец) обратилась с иском к ООО «ДжиЭн-Девелопмент» (далее – Ответчику) о взыскании неустойки по договорам участия в долевом строительстве, штрафа и компенсации морального вреда, признании дополнительных соглашений к договорам долевого участия недействительными, указав на следующее. 

Между ООО «ДжиЭн-Девелопмент» и ФИО1 заключены следующие договоры участия в долевом строительстве объектов в жилом доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ... (пер. Братский, 60/11): 

- Договор участия в долевом строительстве ...-КВ от ... (далее – Договор-1), объект долевого строительства - четырехкомнатная квартира (жилое помещение) ... в жилом доме общей проектной площадью 124,58 кв.м., расположенная на 5-ом этаже. Цена квартиры, подлежащая уплате – 10 000 000 рублей, обязательства по уплате цены квартиры исполнены Участником в полном объеме.

- Договор участия в долевом строительстве ...-парк от ... (далее – Договор-2), объект долевого строительства (парковочное место) – 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 304,84 кв.м., а именно Парковочное место ..., цена Парковочного места, подлежащая уплате застройщику – 1 500 000 рублей, обязательства по уплате Цены Парковочного места исполнены в полном объеме.

Согласно п.4.1 Договора-1 и Договора-2, Застройщик был обязан завершить строительство жилого дома и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее ... Срок передачи Застройщиком Объектов долевого строительства Участнику – не позднее .... Фактически квартира и парковочное место переданы Истцу лишь в феврале 2021 г. (Передаточные акты датированы ...).

В связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком своих обязательств Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением. В ходе судебного заседания Истец уточнил исковые требования и просил суд признать незаключенными Дополнительные соглашения ... от ... и ... от ... к Договору участия в долевом строительстве ...-КВ от ... и Дополнительные соглашения ... от ... и ... от ... к Договору участия в долевом строительстве ...-парк от ... и взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ДжиЭн-Девелопмент» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 7 311 950,01 руб., из которых 4 824 633,34 руб. – неустойка за нарушение срока передачи объектов долевого строительства, 50 000 руб. - компенсация морального вреда, 2 437 316,67 руб. – штраф за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя. При расчете неустойки Истцом был исключен период действия моратория на начисление штрафных санкций в связи с введением ограничений, связанных с коронавирусной инфекцией. Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от ... N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч.2 ст.6 Федерального закона от ... N 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу данного постановления (...) до ...

Ответчик обратился со встречными исковыми требованиями о взыскании денежных средств в сумме 282 550,4 рубля, представляющих доплату за превышение фактической площади квартиры над проектной на 3,52 м. От Ответчика также поступили письменные возражения, в которых последний исковые требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении.

В судебное заседание явилась представитель Истца, действующая на основании доверенности, которая исковые требования поддержала в полном объеме. Представитель Ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, дал пояснения по существу спора, просил суд об удовлетворении встречного иска. 

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения представителя Истца, представителя Ответчика, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

Между ООО «ДжиЭн-Девелопмент» и ФИО1 заключены следующие договоры участия в долевом строительстве объектов в жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ... ...

- Договор участия в долевом строительстве №15/7-КВ от 24.07.2017 г. (далее – Договор-1), объект долевого строительства - четырехкомнатная квартира (жилое помещение) №7 в жилом доме общей проектной площадью 124,58 кв.м., расположенная на 5-ом этаже. Цена квартиры, подлежащая уплате – 10 000 000 рублей, обязательства по уплате цены квартиры исполнены Участником в полном объеме;

- Договор участия в долевом строительстве №16/5-парк от 24.07.2017 г. (далее – Договор-2), объект долевого строительства (парковочное место) – 1/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 304,84 кв.м., а именно Парковочное место №5, цена Парковочного места, подлежащая уплате застройщику – 1 500 000 рублей, обязательства по уплате Цены Парковочного места исполнены в полном объеме.

Согласно п.4.1 Договора-1 и Договора-2, Застройщик был обязан завершить строительство жилого дома и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее 30 декабря 2017 г. Срок передачи Застройщиком Объектов долевого строительства Участнику был определен до 30 января 2018 года. Квартира и парковочное место переданы Истцу по актам приема-передачи от 20.01.2021 г.

Суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон 214-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

При этом, исходя из сложившейся судебной практики, под днем исполнения обязательства понимается дата, в которую Застройщик должен был исполнить обязательство по передаче объекта согласно договору (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 14.07.2020 по делу N 33-7601/2020). Застройщик должен был исполнить обязательство по передаче объектов в срок до 30 января 2018 года. Таким образом, расчет Истца признается судом верным, при расчете неустойки подлежит применению ключевая ставка, действовавшая на 30.01.2018 г. - 7.75% годовых. 

Согласно п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд также приходит к выводу о том, что дополнительные соглашения №1 и №4 к договорам долевого участия в строительстве являются незаключенными по следующим основаниям.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п.п. 1,2 ст.164 ГК РФ). Специальной нормой части 3 статьи 4 Закона 214-ФЗ, установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Поскольку дополнительные соглашения №1 и №4 о продлении сроков передачи объектов долевого строительства зарегистрированы не были, данные соглашения являются незаключенными и правовых последствий не влекут. 

Подлежит отклонению довод Ответчика о том, что в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем, для признания договора заключенным и влекущим правовые последствия для сторон он должен отвечать требованиям закона.

Согласно части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом. В силу ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. 

Частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве, установленный в договоре долевого участия, может быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ. Любой иной порядок изменения срока в договоре долевого участия в строительстве законодательством не допускается (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 5-КГ16-45).

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. 

Согласно абзаца второго пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Согласно п.76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Заключенные между Истцом и Ответчиком договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Ростовской области, в то время как дополнительные соглашения об изменении сроков передачи объектов такой регистрации не имеют. Оспариваемые Истцом дополнительные соглашения №1 и №4 датированы 25.12.2017г. и 28.11.2018 года соответственно, однако Ответчик не представил доказательств соблюдения порядка продления сроков строительства. Суд дал надлежащую оценку пояснениям Ответчика о том, что уведомление о подписании Дополнительных соглашений №4 датированных 18.11.2018 года о продлении срока строительства квартиры и парковки до 4 квартала 2020 года было направлено Истцу лишь 25.09.2020 года (с опозданием на 3 года), что является грубым нарушением прав Истца и свидетельствует о злоупотреблении правом. Доказательств направления такого извещения в отношении Дополнительных соглашений №1 от 25.12.2017 года в материалы дела не представлено. Ответчик не оспаривал факт подписания Истцом Дополнительных соглашений №4 к договорам долевого участия не в указанную в них дату – 18.11.2018 года – а в начале 2021 года в дату подписания передаточного акта.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что незарегистрированная сделка может быть признана заключенной и порождающей права и обязанности сторон только если она заключена при соблюдении требований закона, действующих в момент ее заключения. 

Запрет на продление срока строительства в нарушение процедуры, установленной ФЗ №214-ФЗ, установлен в целях защиты потребителя, а также публичных интересов, которые могут быть нарушены действиями недобросовестных застройщиков. 

Таким образом, признание дополнительных соглашений порождающими правовые последствия для потребителя, означало бы возможность понуждать последних к исполнению ничтожных сделок, противоречащих существу законодательного регулирования и не отвечающих предоставленным потребителям гарантиям. 

При определении размера неустойки суд учитывает также фактическую дату подписания Дополнительных соглашений №4 к договорам долевого участия в строительстве – январь 2021 года. 

Согласно части 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Изменение договора влечет изменение обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения. Иное должно быть прямо установлено самим договором (п.2 ст.425 ГК РФ).

Дополнительные соглашения №4 подписаны Истцом в январе 2021 года и они не содержат указание на освобождение Ответчика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате неустойки. В соответствии с п. 4 ст. 12 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 4-КГ16-37).

Судом отклоняется довод ответчика о невозможности взыскания штрафа при отсутствии направленной ответчику до подачи иска претензии. 

Согласно пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Как разъяснено в пункте 47 названного постановления Пленума, если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 ГПК РФ. В этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, с ответчика не взыскивается.

Согласно пункта 11 "Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.10.2020) законом о защите прав потребителей не предусмотрен обязательный досудебный претензионный порядок рассмотрения споров между потребителем и исполнителем услуг, а договорное условие об этом должно рассматриваться как ограничивающее право потребителя на доступ к правосудию. Поскольку такой запрет установлен законом не только для защиты прав конкретного потребителя, но и в целях защиты публичных интересов, оспариваемые условия договора являются ничтожными в силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей и п. 2 ст. 168 ГК РФ. Аналогичный вывод сделан и судебной практикой (см., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 49-КГ18-61). 

ФЗ № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей обязанности направить Ответчику претензию как безусловного основания для взыскания штрафа на участника долевого строительства не возложено (Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.09.2019 N 18-КГ19-91).

Суд приходит к выводу, что наличие судебного спора само по себе свидетельствует об отсутствии добровольного удовлетворения требований потребителя. Штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, не подлежит взысканию с исполнителя услуги только при удовлетворении требований потребителя после принятия иска к производству суда при последующем отказе истца от иска и прекращении судом производства по делу (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 31-КГ16-1).

Суд отклоняет довод Ответчика о том, что при расчете неустойки необходимо руководствоваться ставкой, действовавшей на момент фактической передачи квартиры. Как указал Верховный суд РФ в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26 при расчете неустойки следовало определить ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры (аналогичные выводы сделаны в Апелляционном определении Ростовского областного суда от 14.07.2020 по делу N 33-7601/2020, в Апелляционном определении Ростовского областного суда от 13.08.2018 по делу N 33-14072/2018 и др.). Таким образом, расчет Истца признается судом верным, при расчете неустойки подлежит применению ключевая ставка, действовавшая на 30.01.2018 г., 7.75% годовых. 

Суд отклоняет довод о том, что указание в актах приема-передачи квартиры и парковки на то, стороны претензий друг к другу не имеют, освобождает Ответчика от ответственности, поскольку это не является прощением долга. В соответствии со статьей 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. При этом, исходя из смысла статей 415, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, прощение долга считается состоявшимся, если волеизъявление кредитора освободить должника от исполнения лежащей на нем обязанности выражено четко и если определен размер прощаемой задолженности (предмет сделки). К соглашению о прощении долга применяются правила статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания актов приема-передачи и дополнительных соглашений следует, что размер прощаемой неустойки в них не определен, в актах приема-передачи волеизъявление Истца на прощение подлежащей уплате неустойки не выражено. 

Вместе с тем суд приходит к выводу о возможности снижения неустойки, подлежащей взысканию в пользу Истца до 2 500 000 рублей, на основании соответствующего заявления Ответчика. Указанный размер определен с учетом длительности периода просрочки передачи квартиры и парковки, определенного с учетом действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 423, а также обстоятельств исполнения договоров долевого участия со стороны Ответчика. Суд также приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда и штрафа в пользу потребителя. 

Суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме. Расчет Ответчика судом проверен и признан обоснованным.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Признать незаключенными дополнительное соглашение №4 от 28.11.2018 г. к Договору участия в долевом строительстве №15/7-КВ от 24.07.2017г. и Дополнительное соглашение №4 от 28.11.2018г. к Договору участия в долевом строительстве №16/5-парк от 24.07.2017 г.

Взыскать с ООО «Джи Эн-Девелопмент» в пользу ФИО1 неустойку 2 500 000 руб., в качестве компенсации морального вреда 10000руб., штраф 1 255 000руб.

Встречные исковые требования удовлетворить полностью. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ДжиЭн-Девелопмент» денежные средства в размере 282 550руб.40 коп., в возмещение расходов по оплате госпошлины 6026руб.

Взыскать с ООО «Джи Эн-Девелопмент» государственную пошлину 20700руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Аксайский районный суд в течение месяца с даты вынесения мотивированного решения.

Полный текст решения суда изготовлен 7 июля 2021года.

Судья: