В окончательном виде изготовлено 15.04.2025 года

Дело № 2а-3939/2025 17 марта 2025 года

УИД 78RS0015-01-2024-010829-12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Завражской Е.В.,

при секретаре Поповой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Невский районный суд Санкт-Петербурга с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Ленинградской области, в котором просят признать незаконным решение от 22.04.2024 года о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлениях № КУВД-001/2024-14783068/1 и № КУВД001/2024-14783068/3, обязать внести в ЕГРН сведения о расторжении или прекращении договора № 58-РВ15 участия в долевом строительстве от 06.04.2022 года между ООО «АСД» и Бочко К,А., а также ФИО2, зарегистрированного Управлением Росреестра по Ленинградской области 08.04.2022 года за номером регистрации 47:14:1302002:15-47/168/2022-38.

В обоснование заявленных требований ФИО1 и ФИО2 указывают, что 06.04.2022 года между ними и ООО «АСД» заключен договор № 58-РВ15 участия в долевом строительстве, при этом, государственная регистрация договора осуществлялась Управлением Росреестра по Ленинградской области 08.04.2022 года за номером 47:14:1302002:15-47/168/2022-38. Одновременно с государственной регистрацией договора Управлением Росреестра по Ленинградской области зарегистрирована ипотека в силу закона прав требования по договору в пользу Банка ВТБ (ПАО), регистрационный номер 47:14:1302002:15-47/168/2022-38. Обязанность по уплате цены договора исполнена административными истцами в полном объеме и надлежащим образом путем внесения денежных средств в размере 7 091 550 рублей на счет эскроу в АО «Банк ДОМ.РФ» для их перечисления бенефициару - застройщику. При этом помимо собственных денежных средств участниками долевого строительства использовались средства материнского капитала, а также кредитные средства Банка ВТБ (ПАО). Как указывают административные истцы, в силу п. 5.1 договора, застройщик обязан передать объект после получения разрешения на ввод к эксплуатацию жилого дома до 31.08.2023 года. Несмотря на указанное, в установленный договором срок застройщик свои обязательства по договору не исполнил, объект участнику долевого строительства не передал, чем существенно нарушил взятые на себя обязательства по договору, а также права участников долевого строительства, срок передачи объекта участнику долевого строительства нарушен на более чем 10 месяцев. Из п. 10.2 договора следует, что он может быть расторгнут по инициативе участника в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Как указывают административные истцы, 08.04.2024 года участники долевого строительства, учитывая нарушение застройщиком срока передачи объекта по договору более чем на 2 месяца, обратились к застройщику с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора № 58-РВ15 участия в долевом строительстве от 06.04.2022 года, то есть договор расторгнут 08.04.2024 года. 09.04.2024 года участник долевого строительства обратился в Росреестр с заявлением о погашении записи о регистрации договора, однако, 22.04.2024 года административный ответчик уведомлениями № КУВД-001/2024-14783068/1 и № КУВД-001/2024-14783068/3, сославшись на п. 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о непредставлении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав, сообщил участникам строительства о принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав до 22.07.2024 года ввиду необходимости одновременного погашения обременения - залога прав требования в силу закона Банком ВТБ (ПАО). Административные истцы указывают на свое несогласие с решением административного ответчика, полагают, что ими предоставлены все документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, оснований для приостановления регистрации прав не имелось. Также административные истцы обращают внимание, что права залогодержателя прав требования по договору участия в долевом строительстве не нарушаются, поскольку ими требование о погашении регистрационной записи об ипотеке прав по договору долевого участия не заявлялось. 

Представитель административных истцов ФИО1 и ФИО2 - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, в судебное заседания не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ООО «АСД» в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Суд, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 6 ст. 226 КАС, выслушав мнение явившегося представителя административных истцов, изучив материалы дела, приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 218, 227 КАС РФ следует, что предъявление любого иска об оспаривании решений, действий (бездействия) должностных лиц должно иметь своей целью восстановление реально нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения.

Таким образом, административное исковое заявление об оспаривании незаконных действий (бездействия) может быть удовлетворено лишь с целью восстановления нарушенных прав и свобод административного истца и с непременным указанием на способ восстановления такого права, при этом, для удовлетворения требований административного иска должна присутствовать совокупность двух оснований в виде нарушения права административного истца и совершения административным ответчиком незаконных действий или бездействий.

Как усматривается из материалов дела, 06.04.2022 года между ООО «АСД» (застройщиком) и ФИО1, ФИО2 заключен договор № 58-РВ15 участия в долевом строительстве.

Согласно выписке из ЕГРН, договор № 58-РВ15 от 06.04.2022 года зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области 08.04.2022 года, а также зарегистрированы дополнительные соглашения № 1 от 25.04.2023 года и дополнительное соглашение № 2 от 25.04.2023 года.

Согласно п. 5.1 договора застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома до 31.08.2023 года.

Пунктом 10.2 договора определено, что договор может быть расторгнут по инициативе участника в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Как следует из п. 10.3 договора, в случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным ч. 7 ст. 15.5 Закона о долевом участии, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог Банку, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником и банком. 

08.04.2024 года ФИО1 и ФИО2 в адрес ООО «АСД» направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора № 58-РВ15 участия в долевом строительстве от 06.04.2022 года.

09.04.2024 года административные истцы обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области через СПб ГКУ «МФЦ» с заявлениями, в которых просили осуществить государственную регистрацию расторжения ранее совершенной сделки в связи с отказом от исполнения договора участия в долевом строительстве по инициативе одной из сторон, приложив к заявлениям доверенность от 23.03.2024 года, опись от 08.04.2024 года, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора № 58 РВ15 участия в долевом строительстве от 06.04.2022 года между ООО «АСД» и ФИО1, ФИО2 от 04.04.2024 года, чек от 09.04.2024 года № 666861054.

22.04.2024 года в адрес ФИО1, ФИО2 направлены аналогичные по своему содержанию уведомления КУВД-001/2024-14783068/1 и КУВД-001/2024-14783068/3 в соответствии, с которыми административным истцам сообщено о приостановлении с 22.04.2024 года осуществления действий по государственной регистрации прав по заявлениям от 09.04.2022 года на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то есть в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Заявителям предложено в срок по 22.07.2024 года устранить выявленные замечания, а именно погасить обременение - залог права требования в силу закона. 

В соответствии с п.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

При этом, в соответствии с п. 2 ч. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Согласно ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.

При этом, в соответствии ч. 9 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Исходя из ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет правоподтверждающий характер и осуществляется на основании документов, бесспорно свидетельствующих о возникновении, прекращении права по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 8 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре.

В силу ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Исходя из общих правил, регистрационная запись об ипотеке (в том числе залоге права требования, вытекающего из договора долевого участия, заключенного с использованием кредитных средств и по условиям которого денежные средства в счет уплаты цены договора долевого участия вносятся на счета эскроу) погашается на основании заявления залогодателя и (или) залогодержателя и (или) законного владельца закладной, а также по решению суда (арбитражного суда) о прекращении ипотеки.

Таким образом, из анализа приведенных положений законодательства, усматривается, что внесение сведений в ЕГРН о расторжении договора участия в долевом строительстве носит заявительный характер и осуществляется государственным органом при предоставлении стороной по договору необходимого перечня документов, бесспорно подтверждающих прекращение договорных обязательств. 

При этом перечень предоставляемых документов и условия внесения таких сведений являются исчерпывающими.

Из представленных административными истцами документов достоверно усматривается, что ФИО1 и ФИО2 отказались от исполнения договора на прямо предусмотренном законом основании, в связи с нарушением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий два месяца, при этом, обязанность по уведомлению застройщика об одностороннем отказе от договора ФИО1 и ФИО2 была исполнена о чем при обращении с заявлением в Управление Росреестра по Ленинградской области были представлены копия уведомления ООО «АСД» об одностороннем отказе от исполнения договора, а также документы, подтверждающие направление указанного уведомления заказным письмом с отметкой почтового отделения о фактической отправке. 

Таким образом, у административного ответчика, с учетом предоставления административными истцами полного перечня документов, предусмотренных для осуществления регистрационных действий по внесению сведений о расторжении договора, не имелось оснований для приостановления государственной регистрации прав, при этом, требований о предварительном погашении обременения в виде залога права требования в силу закона для осуществления указанных регистрационных действий действующее законодательство не содержит. 

Заслуживает внимание, что законодательно не установлен прямой запрет на регистрацию прекращения договора долевого участия без погашения записи о залоге в отношении права требования по такому договору, при этом, необходимо принять во внимание, что погашение записи о залоге будет возможно после возврата административным истцам денежных средств, оплаченных ими в счет договора, и погашения ими задолженности перед банком.

Судом принимается во внимание, что до момента внесение записи о прекращении договора административные истцы фактически лишены права получения внесенных ими по договору на счет эскроу денежных средств, что препятствует им в возврате банку полученных кредитных средств с целью получения согласия банка на погашение записи о залоге. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 - удовлетворить.

Признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о приостановлении государственной регистрации права, изложенные в уведомлениях № КУВД-001/2024-14783068/1 и № КУВД-001/2024-14783068/3 от 22.04.2024 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о расторжении (прекращении) договора № 58-РВ15 участия в долевом строительстве от 06.04.2022 года, заколоченного между обществом с ограниченной ответственностью «АСД», ФИО1 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: