Дело № 2-169/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Увельский Челябинской области 08 мая 2018 года

Увельский районный суд Челябинской области в составе: 

председательствующего судьи: Гафаровой А.П., 

при секретаре: Матвеевой И.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Бурханкуль – 1», Межрайонной ИФНС № 15 по Челябинской области, Троицкому городскому отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области об освобождении имущества от ареста, государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Бурханкуль – 1», Межрайонной ИФНС № 15 по Челябинской области, Троицкому ГОСП УФССП по Челябинской области, в котором просила признать добросовестным ее приобретателем и освободить от ареста земельный участок и квартиру, расположенные по адресу: 

<

адрес>, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру общей площадью 53,2 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 788 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование своих требований указала, что 31 августа 2006 года истец была принята на работу в ООО «Бурханкуль-1». 26 ноября 2006 года истец обратилась с заявлением к работодателю об оказании помощи в приобретении квартиры для последующего выкупа, в связи с чем 28 ноября 2006 года ООО «Бурханкуль-1» приобрело спорные квартиру и земельный участок. 17 апреля 2007 года между ФИО2 и ООО «Бурханкуль-1» был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Обязательства по указанному договору купли-продажи сторонами договора исполнены в полном объеме, однако переход права собственности на спорное имущество не был своевременно зарегистрирован. 20 сентября 2017 года истец прописалась в спорной квартире, и с этого момента спорная квартира не находилась на балансе основных средств ООО «Бурханкуль-1». 29 сентября 2015 года между ООО «Бурханкуль-1» и ФИО2 был заключен новый договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, который был сдан на государственную регистрацию, однако с момента подачи совместного заявления о государственной регистрации перехода права собственности государственная регистрация перехода права собственности неоднократно приостанавливалась и возобновлялась, поскольку на спорные объекты недвижимого имущества наложен арест. Истец обратилась с заявлением в Троицкий ГОСП о снятии обременения на спорные объекты недвижимости, однако ей было отказано в связи с тем, что собственником спорной квартиры является ООО «Бурханкуль-1».

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика – ООО «Бурханкуль-1» ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась, пояснила, что документы своевременно не были оформлены в виду частой смены руководства предприятия, при этом не отрицала, что стороны ООО «Бурханкуль-1» никаких действий по погашению задолженности и снятию ареста со спорного имущества не предпринимается.

Представители ответчиков - Межрайонной ИФНС № 15 по Челябинской области, Троицкого ГОСП УФССП России по Челябинской области в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия.

Третье лицо - судебный пристав-исполнитель Троицкого ГОСП УФССП России по Челябинской области ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени проведения судебного разбирательства извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

Как установлено ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

Как следует из материалов дела, 31 августа 2006 года ФИО2 была принята на работу в ООО «Бурханкуль-1» (л.д.15).

26 ноября 2006 года ФИО2 обратилась к работодателю с заявлением, в котором просила оказать помощь в покупке квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 16).

28 ноября 2006 года между ФИО1 и ООО «Бурханкуль-1» был заключен договор купли-продажи 3-комнатной квартиры площадью 53,2 кв.м. и земельного участка площадью 788 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 17-18).

17 апреля 2007 года между ООО «Бурханкуль-1» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи 3-комнатной квартиры площадью 53,2 кв.м. и земельного участка площадью 788 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 19-20).

Стоимость указанного недвижимого имущества составляет 60000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания договора в полном объеме (п. 2.2 договора). 

На момент рассмотрения настоящего спора обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества сторонами исполнены в полном объеме. ООО «Бурханкуль-1» передало ФИО2 спорное недвижимое имущество (л.д. 21), а ФИО2 оплатила ООО «Бурханкуль-1» стоимость квартиры и земельного участка в указанном в договоре размере (л.д. 22, 23).

Приказом директора ООО «Бурханкуль-1» № 14 от 17 апреля 2007 года спорные квартира и земельный участок переведены с баланса ООО «Бурханкуль-1» на забалансовый счет (л.д. 124). 

25 сентября 2015 года между ООО «Бурханкуль-1» и ФИО2 вновь был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно 3-комнатной квартиры площадью 53,2 кв.м. и земельного участка площадью 788 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 120-121), с учетом дополнительного соглашения от 26 сентября 2015 года (л.д. 122).

Согласно пояснениями сторон, необходимость в заключении нового договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему была обусловлена тем, что на предприятии сменилось руководство и договор был заключен от имени нового директора.

14 июля 2017 года судебным приставом-исполнителем Троицкого ГОСП УФССП России по Челябинской области в рамках исполнительного производства № от 10 июня 2017 года, возбужденного в отношении должника ООО «Бурханкуль-1», вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений (л.д. 81-86).

Кроме того, на спорную квартиру также наложен запрет на совершение регистрационных действий постановлением судебного пристава-исполнителя Троицкого ГОСП УФССП России по Челябинской области от 09 марта 2017 года (л.д. 26, 57).

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложенного ареста или исключении его из описи.

В силу ч. 4 ст. 80 указанного Закона арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Как следует из ч. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса РФ, иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В п. 60 приведенного Постановления указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

По смыслу указанных норм, иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.

В силу положений ст. 174.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Таким образом, отсутствие регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцу в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий, не является основанием для ограничения прав покупателя.

Если арестованное имущество отчуждается лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения указанного имущества от ареста, причем, как указано в разъяснениях, данных п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора (иного управомоченного лица), обеспеченные арестом имущества должника.

Как следует из материалов дела, ФИО2 не знала и не могла знать о наличии запрета на распоряжение спорным недвижимым имуществом.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним отношении спорной квартиры, указано обременение в виде запрета на проведение любых регистрационных действий с 10 марта 2017 года, а также с 31 августа 2017 года, то есть после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Бурханкуль-1» и ФИО2 

Также установлено, что покупатель и продавец свои обязанности по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества исполнили; фактически спорные квартира и земельный участок перешли в пользование ФИО2, последняя несет расходы по содержанию квартиры и земельного участка.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами исполнен, на момент заключения договора продавец не был ограничен в правах собственника, в том числе и по отчуждению спорного недвижимого имущества, при этом действия истца при совершении сделки являлись добросовестными; постановление судебного пристава-исполнителя о наложении запрета на проведение регистрационных действий в отношении спорного имущества вынесено 14 июля 2017 года, то есть после заключения договора и передачи документов на государственную регистрацию договора и перехода права на спорное недвижимое имущество; сделка никем не оспорена, недействительной не признана, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об освобождении спорного имущества от обременений в виде запрета регистрационных действий и действий по исключению из госреестра, наложенных на земельный участок Постановлением судебного пристава-исполнителя Троицкого ГОСП УФССП России по Челябинской области от 14 июля 2017 года, а на квартиру - Постановлением судебного пристава-исполнителя Троицкого ГОСП УФССП России по Челябинской области от 09 марта 2017 года (л.д. 25-26)

Кроме того, судом установлено, что согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 27 марта 2017 года № с 11 марта 2017 года осуществление действий по регистрации права собственности на квартиру приостановлено в связи с регистрацией запретов на объекты недвижимости. 

Между тем, в настоящее время препятствие для перехода права собственности отсутствует, поскольку запрет на совершение регистрационных действий снят. Следовательно, если нет иных препятствий для регистрации перехода права собственности, соответствующие действия должны быть совершены регистрирующим органом.

Руководствуясь ст.ст. 98, 193-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

РЕШИЛ:

Освободить земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 788 кв.м. с кадастровым номером №, а также квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 53,2 кв.м. с кадастровым номером № от запрета совершения регистрационных действий, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Троицкого ГОСП УФССП России по Челябинской области от 14 июля 2017 года.

Освободить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 53,2 кв.м. с кадастровым номером № от запрета совершения регистрационных действий, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Троицкого ГОСП УФССП России по Челябинской области от 09 марта 2017 года.

Решение является основанием для возобновления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 788 кв.м. с кадастровым номером № и квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 53,2 кв.м. с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Увельский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.П. Гафарова