Решение

Именем Российской Федерации

28 ноября 2018 года аул Адыге-Хабль 

Адыге-Хабльский районный суд Карачаево-Черкесской Республики 

в составе: 

председательствующего судьи Косова Ю.А., 

при секретаре судебного заседания Соновой М.К.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчицы ФИО2 - адвоката Алиевой Л.Р., представившей ордер __№__ от ДД.ММ.ГГГГ и удостоверение __№__,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Адыге-Хабльского районного суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю,

установил:

Истец ФИО1 обратился в Адыге-Хабльский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковым заявлением к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю, в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты>, расположенную адресу: 

<

адрес> В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты>, распложенной по адресу: 

<

адрес> которая принадлежала ответчице на основании постановления главы администрации Адыге-Хабльского района от ДД.ММ.ГГГГ __№__. Им обязательства по договору купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены в полном объеме. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, обязательства по договору исполнены, произведена его оплата. При заключении договора были учтены все договоренности сторон.

В установленном законном порядке в Управлении Росреестра переход права собственности по договору зарегистрирован не был, так как после оплаты стоимости указанного имущества, ответчица передала все документы и уехала из 

<

адрес>. В настоящее время ее место жительства ему не известно.

Просил суд, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты>, расположенной адресу: 

<

адрес> ему, на основании договора купли-продажи земельной доли, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2. 

В судебном заседании истец ФИО1 свои исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в заявлении, просил их удовлетворить. Дополнительно указал, что ДД.ММ.ГГГГ он купил земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты>, расположенную по адресу: 

<

адрес> за 

<

данные изъяты>, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день договор купли-продажи был исполнен, ему была передана земельная доля во владение и пользование, а ответчице ФИО2 оговоренная сумма денег до подписания настоящего договора. Имущество находится у него во владении с ДД.ММ.ГГГГ, однако сделка и переход права собственности не были своевременно зарегистрированы в связи с уклонением второй половины сделки от регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. ФИО2 после заключения сделки и получения от него денег переехала жить в другое место, в настоящее время он ее не может найти и место ее жительства ему не известно.

Уведомить ответчицу ФИО2 надлежащим образом о месте и времени рассмотрения данного гражданского дела не преставилось возможным, поскольку со слов истца и имеющихся документов место ее жительства не известно.

Адвокат Алиева Л.Р., назначенная в качестве представителя ответчика в порядке статьи 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации против исковых требований ФИО1 не возражала и показала, что договор купли продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес> в силу полномочий, расписки от ДД.ММ.ГГГГ после заключения договора купли-продажи, была выдана ответчицей с целью государственной регистрации перехода права по указанному договору. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республики в судебное заседании не явился, возражений против удовлетворении требований ФИО1 суду не представил.

Заслушав в судебном заседании истца, представителя ответчицы по ордеру адвоката Алиеву Л.Р., исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Конституционная обязанность государства охранять права и свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

В силу частей 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведенным конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплен принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Собственник, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе подается в регистрирующий орган посредством личного обращения (статьи 15, 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пункта 3 статьи 433, пункта 1 статьи 551, пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Если сделка, требующей государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон сделки уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

Из смысла пункта 1 статьи 549, статьи 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путем составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Исследованными по делу доказательствами установлено, что ФИО2 являлась правообладателем земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании Постановления __№__ от ДД.ММ.ГГГГ главы администрации Адыге-Хабльского района. Право собственности ФИО2 на земельный участок не были зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный титул обладания подтверждается Протоколом собрания пайщиков земельных долей на территории 

<

данные изъяты> __№__ от ДД.ММ.ГГГГ.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Реализуя предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочия собственника, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила письменный договор купли-продажи земельной доли с ФИО1. В договоре купли-продажи индивидуализирован предмет сделки – земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, ее уникальные характеристики, площадь, местоположение.

В расписке от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о стоимости земельной доли в размере 

<

данные изъяты>.

Договор купли-продажи подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки. Отчуждение недвижимого имущества продавцом и передача ему денежной суммы покупателем подтверждается распиской.

Исходя из смысла статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи объекта недвижимого имущества является основанием приобретения права собственности, которое возникает с момента государственной регистрации.

В статье 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облеченный в надлежащую форму, содержит все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен. При этом передача вещи не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку это не повлечет перехода права собственности, так как для этого необходима государственная регистрация перехода титула. Об этом свидетельствует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для этого обязательным является совершение процедуры, регламентированной статьей 16 Федерального закона №122-ФЗ, аналогичной для государственной регистрации сделки, то есть подать заявления от обоих сторон по сделке в подтверждение волеизъявления на регистрацию перехода титула.

Доводы истца об уклонении продавца ФИО2 от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю подтверждаются повестками суда с уведомлениями о времени и месте проведения судебного заседания, дважды направленными по последнему адресу места жительства ответчицы (продавца ФИО2), которые вернулись с отметкой «отсутствие адресата».

Анализ приведенных данных свидетельствует об уклонение продавца ФИО2 от совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю. Суд полагает, что возникшее препятствие, не должно влечь неблагоприятных последствий для истца, как добросовестного приобретателя недвижимого имущества по сделке.

Согласно положений статьей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Данных о наличии притязаний прав кого-либо из третьих лиц на данную земельную долю представленные материалы не содержат. На момент обращения в суд в едином государственном реестре не зарегистрировано право собственности ФИО2 на вышеуказанную земельную долю.

Учитывая, что возникновение права собственности покупателя ФИО1 на земельную долю обусловлено совершением перечисленных регистрационных действий, выполнить которые в отсутствие продавца ФИО2 не представляется возможным в силу Федерального закона №122-ФЗ, уклонение ее от обращения в регистрирующий орган с соответствующим заявлением является единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю, избранный истцом способ защиты соответствует требованиям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации __№__ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации __№__ от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» когда покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу действовавшего на момент совершения рассматриваемых сделок пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О реализации конституционных прав граждан на землю » собственник земельной доли вправе был совершать указанные сделки с принадлежащей ему земельной долей. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так как продавец ФИО2 являлась собственником земельной доли, распорядилась им в установленном законом порядке, заключила с ФИО1 договор купли-продажи, оформив его письменно, в надлежащей форме, договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество приобретенное ФИО1, действия сторон придают возникшим между ними правоотношениям определенный, завершенный характер. В этой связи суд пришел к выводу, что препятствием для регистрации перехода права собственности на спорную земельную долю к покупателю ФИО1 является отсутствие продавца, в связи с чем, требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю согласно заключенному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 к ФИО2.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, право собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики через Адыге-Хабльский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня вынесения.

Судья Адыге-Хабльского районного суда КЧР Ю.А. Косов