Дело № 3а-357/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000280-02

Мотивированное 

решение

 изготовлено 17 августа 2022 года

РЕШЕНИЕ

            Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                                     8 августа 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

с участием:

от административного истца – представитель ФИО3 по доверенности от 31 мая 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении на период с 13 мая 2021 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 4419 кв.м, в размере рыночной стоимости 18 466 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , на основании соглашения № 5 об условиях завершения строительства проблемного объекта – многоквартирного дома строение №20 по улице Гражданская г. Ярославля от 24 февраля 2015 года и дополнительного соглашения к нему от 26 декабря 2019 года, заключенного ФИО4 в качестве инвестора с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее по тексту – КУМИ мэрии г. Ярославля) и ЖСК «Гражданская строение 20». Установленная в отношении данного объекта кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом ООО «Ярэксперт» №16222/22 от 27 июня 2022 года. Завышение кадастровой стоимости земельного участка влечет за собой пропорциональное увеличение земельного налога. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Судом привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы»; КУМИ мэрии г. Ярославля – привлечено в качестве заинтересованного лица.

    Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явился, направил представителя по доверенности ФИО3, который заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Дал пояснения по тексту искового заявления. 

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве в удовлетворении административного иска возражал, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на дату установления его кадастровой стоимости. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

    Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, явку представителя не обеспечил. 

    Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

    От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

    Заинтересованные лица мэрия города Ярославля, КУМИ мэрии города Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

    Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

    Заслушав представителя административного истца ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО1, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

    Как следует из материалов дела, 24 февраля 2015 года Департаментом организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля, Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля и ЖСК «Гражданская строение 20» заключено соглашение, предметом которого является определение условий предоставления ЖСК земельного участка (земельных участков) в рамках исполнения обязательств, принятых на себя ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: с кадастровым номером №.

    26 декабря 2019 года к указанному соглашению заключено дополнительное соглашение, сторонами которого выступили КУМИ мэрии города Ярославля, ЖСК «Гражданская строение 20» и ФИО4, как инвестор.

    По условиям данного соглашения КУМИ мэрии города Ярославля в качестве компенсации затрат на завершение строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: , передает ФИО4, как инвестору, в собственность земельные участки, в числе которых земельный участок с кадастровым номером №. При этом, в случае, если финансирование со стороны инвестора составит сумму менее стоимости переданных ему в собственность земельных участков, инвестор обязуется вернуть КУМИ мэрии города Ярославля указанные земельные участки или компенсировать их стоимость, которая определена участниками соглашения, как кадастровая стоимость земельных участков, актуальная на дату заключения соглашения.

    Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, оспариваемая в настоящем деле, затрагивает права и законные интересы ФИО4

    Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

    В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

    Из части 2 приведенной статьи 6 названного Федерального закона следует, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

    Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

    Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

    Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

    Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

    Актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №АЗУ-76/2021/000386 от 26 мая 2021 года утверждена кадастровая стоимость в отношении спорного земельного участка в размере 22 744 239,48 рублей по состоянию на 13 мая 2021 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 25 июня 2022 года – л.д.46).

    При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

    Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

    Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

    Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 27 июня 2022 года №16222/2022, согласно которому по состоянию на 13 мая 2021 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 18 466 000 рублей.

    Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

    Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

    В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

    Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО1 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Заявляя возражения относительно отчета ООО «Ярэксперт», департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что в нарушение пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных и, следовательно, использует в расчетах рыночной стоимости объекта оценки лишь часть объектов-аналогов, вводя тем самым пользователя отчета в заблуждение относительно реальных рыночных данных на земельные участки в выбранном сегменте на дату оценки. Между тем, на дату оценки на рынке представлены и иные аналоги, показывающие иной диапазон цен на земельные участки (предложение № 1 - , кадастровый номер №; предложение № 2 - , кадастровый номер №) применение в расчетах представленных аналогов привело бы к иному результату оценки.

Оснований согласиться с замечаниями административного ответчика суд не находит.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. 

Предложения административного ответчика не были учтены при анализе рынка ввиду того, что объявления не содержат точного указания на кадастровый номер (предложение №2). Что касается предложения №1, то данный земельный участок не был рассмотрен оценщиком по причине того, что оценщик владел информацией о том, что по состоянию на дату публикации объявления данный участок имел вид разрешенного использования под ИЖС – для строительства индивидуальных, блокированных 2-6-квартирный жилых домов, что не соответствует виду разрешенного использования объекта оценки и относится к иному сегменту рынка.

Сведений о том, как использование указанных предложений повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости спорных земельных участков, административным ответчиком не представлено. Более того, согласно пояснениям оценщика ФИО1, указанные департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объявления со стоимостью 4 129,79 рублей и 4 397 рублей, входят в диапазон отобранных для расчета аналогов 4 032,26 рублей – 5 218,94 рублей и не могут повлиять на итоговые результаты. 

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки. Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административные ответчики и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки оценщиком ООО «Ярэксперт» определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 30 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 4419 кв.м, в размере рыночной стоимости 18 466 000 рублей по состоянию на 13 мая 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                  И.Г. Сингатулина