Дело № 3а-621/2024

УИД 36OS0000-01-2024-000256-39

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 29 июля 2024 г. 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Сошиной Л.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Силиной И.Н.,

с участием представителя административного истца – Публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания – Россети» в лице филиала ПАО «Россети» - Верхне-Донское предприятие магистральных электрических сетей по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания – Россети» в лице филиала ПАО «Россети» - Верхне-Донское предприятие магистральных электрических сетей к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Федеральная сетевая компания – Россети» в лице филиала ПАО «Россети» - Верхне-Донское предприятие магистральных электрических сетей обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 100592 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Электроподстанция «Воронежская», кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 40035616 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом был представлен отчет 

<

данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Роосконсалтгруп».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению арендной платы, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как арендатора объекта недвижимости. 

В судебном заседании представитель административного истца – Публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания – Россети» в лице филиала ПАО «Россети» - Верхне-Донское предприятие магистральных электрических сетей по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Воронежского областного суда, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. 

В силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что Публичное акционерное общество «Федеральная сетевая компания – Россети» в лице филиала ПАО «Россети» - Верхне-Донское предприятие магистральных электрических сетей является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 100592 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Электроподстанция «Воронежская», расположенного по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации права аренды 

<

данные изъяты>

Согласно договору аренды земельного участка 

<

данные изъяты> арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости 

<

данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 130444687,84 руб. 

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631. 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г. 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке 

<

данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Роосконсалтгруп», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 40035616 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно материалам дела решением 

<

данные изъяты> комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28.07.2021 № 1714, было отклонено заявление Публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания – Россети» в лице филиала ПАО «Россети» - Верхне-Донское предприятие магистральных электрических сетей о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, отчет Общества с ограниченной ответственностью «Роосконсалтгруп» 

<

данные изъяты> не рекомендован к использованию для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В решении от 22.01.2024 Комиссия указала, что при составлении отчета нарушено требование статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; обязательные к применению федеральные стандарты оценки ФСО IV, ФСО V и ФСО VI отсутствуют в задании на оценку; аналог № 1 согласно тексту объявления расположен 

<

адрес>, вид разрешенного использования в копии объявления указан только для одного их 3-х участков, площадь которого не указана, утверждение, что аналог № 1 имеет вид разрешенного использования «Промназначение», не обоснованно; аналог № 2 расположен в межселенной территории Новоусманского района, информация о наличии коммуникацией на границе участка не подтверждена, учитывая то, что объект расположен в г. Воронеже, отсутствие корректировки на статус населенного пункта для аналогов № 2, 3, 4, 5 не обоснованно. При составлении отчета нарушено требование п.п. «д» п. 22 ФСО № 7, согласно которому «при применении метода корректировок каждый аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки»; без обоснования отсутствуют корректировки на удаление от областного центра, статус населенного пункта и численной населения. 

В данном случае отчет об оценке являлся предметом проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области, при этом решение Комиссии 

<

данные изъяты> не оспорено и не отменено, в связи с чем суд считает, что отчет об оценке не может быть принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости спорного земельного участка. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (часть 1). 

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (часть 2). 

Согласно части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце. 

В статье 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1). 

При разрешении судом административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и предоставить сведения о величине рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, а административный ответчик, в случае наличия у него возражений против удовлетворения иска, обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем. 

Надлежащим способом доказывания недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости является заключение судебной экспертизы, проведенной с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 17 апреля 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России. 

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России 

<

данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 89526880 руб. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленный перед ним вопрос, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта. 

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО7 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 1994 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

В свою очередь, ни административным истцом, ни административным ответчиком каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано 25 декабря 2023 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28.07.2021 № 1714, что подтверждено решением комиссии 

<

данные изъяты>, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 100592 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Электроподстанция «Воронежская», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 89526880 (восемьдесят девять миллионов пятьсот двадцать шесть тысяч восемьсот восемьдесят) руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2023 г. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Л.А. Сошина 

Мотивированное решение составлено 05.08.2024.