Дело № 2-1952/2017 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2017 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующей судьи - Дождёвой Н.В.

при секретаре - Микейлове К.В.

с участием:

истца ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 о признании договора купли-продажи действительным и перехода государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования Суворовского сельского совета 

<

адрес>, в котором указывает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ТОО «Новая Русь», он, ФИО1 приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>. В последствии, на основании постановления Администрации муниципального образования Суворовского сельского совета 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Указанному жилому помещению был присвоен адрес: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>.

Технические характеристики объектов указаны в кадастровом паспорте выданном ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по СК.

В настоящий момент истец лишен возможности зарегистрироватьправособственности на приобретенный им по возмездной сделке объект недвижимости, поскольку продавец ТОО «Новая Русь» исключен из Государственного реестра юридических лиц на основании Постановления главы 

<

адрес>ной государственной администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, а его юридический правопреемник СПК колхоз имени В. 11.08.2005г. исключен из ЕГРЮЛ на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Данный факт можно расценивать как уклонение от государственной регистрации договора купли-продажи.

В порядке, предусмотренном ст. 218 ГК РФ он приобрел право собственности на имущество на основании договора купли-продажи.

Просит признать за ним право собственности на квартиру площадью 38,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>; признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>.

В ходе рассмотрения дела по существу, истцом были изменены исковые требования, просит вынести решение о признании договора купли-продажи действительным и перехода государственной регистрации права собственности на квартиру площадью 38,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес> признании сделки купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ТОО «Новая Русь» и ФИО1 действительным.

В судебном заседании истец ФИО1 измененные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил вынести решение о признании договора купли-продажи квартиры площадью 38,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес> государственной регистрации перехода права собственности на квартиру площадью 38,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>.

Представитель ответчика Администрации МО Сувовровский сельсовет, будучи надлежащим образом извещенными о времени и дате судебного заседания, в суд не явился, о причинах своей неявки не уведомил, заявлений о рассмотрение дела в его отсутствие либо об отложении слушании дела не представил. На основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.

Как следует из ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Судом установлено, что согласно выписки из протокола № ДД.ММ.ГГГГ решением Общего собрания ТОО «Новая Русь» ФИО1 выделена 

<

адрес> общежитии по 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ТОО «Новая Русь» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>.

Договор купли - продажи в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.

В соответствии со п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества,

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Пунктом 4 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

На основании п. 2 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего федерального закона.

Договор купли – продажи спорной квартиры заключен между ФИО1 и ТОО «Новая Русь» ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в законную силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Факт состоявшейся передачи данных объектов недвижимости от продавца покупателю и факт оплаты истцом договорной стоимости приобретенных объектов и иные условия договора ни кем не оспаривается.

ТОО «Новая Русь» исключен из Государственного реестра юридических лиц на основании Постановления главы 

<

адрес>ной государственной администрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Его юридическим правопреемником признан СПК колхоз имени В..

СПК колхоз имени В. ДД.ММ.ГГГГ исключен из ЕГРЮЛ на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Право собственности и другие вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Момент возникновения права собственности в отношении объектов недвижимости, к которым относится нежилые здания, определяется с момента такой регистрации, поскольку иное не установлено законом (статья 131, пункт 2 статьи 223 ГК РФ пункт 11 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и ВАС РФ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности » граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного для других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопердшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона « О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы предшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

В силу ч. ч. 2, 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Квартира в 

<

адрес> по пер. Сельскому 1 

<

адрес> на балансе у ООО «АгроФирма «С. В.» не значится, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира в 

<

адрес> по пер. Сельскому 1 

<

адрес> на балансе у администрации муниципального образования Суворовский сельсовет 

<

адрес>, не значится, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ.

Отсутствуют данные об отнесении спорного жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, что подтверждается выпиской из ЕГРП об основных характеристиках объекта недвижимости, выданной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно письма № от ДД.ММ.ГГГГ, сведениями о собственнике 

<

адрес> по пер. Сельскому в 

<

адрес> администрация МО Суворовский сельсовет, не располагает, 

Согласно п. 1 статьи 36 Закона СССР от ДД.ММ.ГГГГ №-XI "О кооперации в СССР" все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения права.

Как установлено судом, право собственности ТООО «Новая Русь» на спорное жилое помещение возникло до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу Закона от ДД.ММ.ГГГГ № " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 

Согласно пункту 1 статьи 6 указанного Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Основания возникновения права на недвижимое имущество предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ. 

Так, исходя из положений статей 218, 219 Гражданского кодекса РФ юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя, а также перешедшего в порядке реорганизации, со дня регистрации перехода права собственности. Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на имущество.

Постановлением Администрации муниципального образования Суворовского сельского совета 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ жилому помещению площадью 38,8 кв.м. был присвоен адрес: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>.

Согласно кадастрового паспорта, выданного ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по СК квартира расположенная по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>, внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, присвоен кадастровый №, предыдущий инвентарный №.

Согласно технического паспорта, выданного ДД.ММ.ГГГГ Суворовским отделом Ессентукского филиала ГУП СК «Крайтехинвентаризация» квартира расположенная по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>, состоит из трех помещений общей площадью 38,8 кв.м., имеет инвентарный №.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Судом установлено, что спорное жилое помещение приобретено истцом по договору о купле-продаже, право собственности истцом не зарегистрировано. В настоящее время, правоустанавливающие документы в отношении спорных объектов недвижимости отсутствуют.

Споров по пользованию истцом спорным имуществом судом не установлено, притязания третьих лиц на домовладение отсутствуют.

Однако отсутствие правоустанавливающих документов не является препятствием к реализации права предусмотренного ст. 218 ГК РФ, поскольку судом установлено, что между истцом и ответчиком, в установленном законом порядке были заключены договоры купли-продажи, согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Судом установлено, что указанные условия сторонами выполнены.

В настоящий момент ФИО1 лишен возможности зарегистрировать право собственности на приобретенный им по возмездной сделке объект недвижимости в связи с ликвидацией продавца ТОО «Новая Русь» и отсутствие его юридических правопреемников.

Данный факт можно расценивать как уклонение от государственной регистрации договора купли-продажи.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном ГПК РФ. Как следует из п. 1 ст. 1 ГК РФ, необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст. 12) является обеспечение восстановления нарушенного права. 

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ 

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом, право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст.223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФпредусмотрено, чтопереходк покупателюправасобственностина недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежитгосударственной регистрации.

Статьями 550, 551 ГК РФ прямо предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а государственной регистрации подлежит лишь переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п.З ст.551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда. 

В силу ч. 3 ст.15Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимости»государственная регистрацияправбез одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - пригосударственной регистрациидоговора и (или)права, ограниченияправаили обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Иск покупателя огосударственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи556 ГК РФв случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, обращение истца с настоящим иском в суд правомерно и обоснованно.

В соответствии с ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов (ч.1). Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции (ч.3).

В силу ч.1 ст.16 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции действующей на момент подписания договора) Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. 

Согласно п. 6 ст.1Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимости», государственной регистрацииподлежатправособственностии другие вещныеправана недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130,131,132,133.1и164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом,государственной регистрацииподлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограниченияправи обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Исследованными судом материалами дела подтверждается уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру за истцом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, – продавец ТОО «Новая Русь» исключен из Государственного реестра юридических лиц на основании Постановления главы 

<

адрес>ной государственной администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, а его юридический правопреемник СПК колхоз имени В. 11.08.2005г. исключен из ЕГРЮЛ на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В соответствии с ч. 5 ст. 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» жилищный фонд социального использования, а также социально значимые объекты, не проданные в порядке, предусмотренном пунктом 4 настоящей статьи, подлежат передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

Учитывая, что ТОО «Новая Русь» был ликвидирован, имеющийся жилищный фонд подлежал передаче в муниципальную собственность. 

Судом установлено, что в муниципальной собственности муниципального образования Суворовский сельсовет не числится.

После исключения ТОО «Новая Русь» и его юридического правопреемника СПК колхоз имени В. из Государственного реестра юридических лиц, органом местного самоуправления – Администрацией Суворовского сельсовета, на территории которого расположен спорный жилой дом, вопрос о принятии спорного жилья в собственность муниципального образования не разрешен, правопреемники СПК колхоз имени В. отсутствуют.

Пленум ВС РФ и ВАС РФ в совместном Постановлении № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60).

Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ и ВАС РФ в приведенном Постановлении, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзацы первый, второй п.61).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п.63). 

Федеральным законом № 302-ФЗ от 30.12.2012г. «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» п.2 ст.8 ГК РФ признан утратившим силу. Указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.03.2013г.

В силу ст.2 Закона правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Между тем, как разъясняется в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав " при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому во исполнение договора купли-продажи было передано во владение недвижимое имущество, вправе обратиться в суд за судебной защитой права путем предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности. 

Таким образом, на дату подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрации данного договора и перехода права собственности по нему являлась обязательной.

Судом установлено, и подтверждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, что заявление и необходимые для проведения государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты недвижимости (нежилые здания) документы, ТОО «Новая Русь» а равно как и его правопреемником СПК колхоз имени В. в регистрирующий орган не подавались, 11.08.2005г. СПК колхоз имени В. исключен из ЕГРЮЛ на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что является препятствием для истца зарегистрировать переход к нему права собственности по договору купли-продажи и расценивается судом как уклонение от проведения государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорные объекты недвижимости и свидетельствует об обоснованности исковых требований истца.

Из выписки из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что сведения о правах на спорное имущество в ЕГРП отсутствуют.

Истец ФИО1 и продавец не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением установленной формы огосударственной регистрациидоговора купли-продажи и перехода права собственностиот продавца к истцу на спорные объекты недвижимости, в порядке, установленном законом.

В настоящее время оформить за собой право собственности на вышеуказанную квартиру истцу не представляется возможным по причине отсутствия на него правоустанавливающих документов, а также ликвидации прежнего собственника.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу вышеприведенных правовых норм и в их взаимосвязи, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиками сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Факт заключения сделки между истцом и ответчиком подтверждается представленными в материалы дела письменным договором купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

Договор содержит все существенные условия купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные в параграфе 7 главы 30 ГК РФ. Все существенные условия сторонами согласованы и не оспариваются.

Согласно пункту 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитойправасобственностии других вещныхправ» разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи,вправеобратиться за регистрацией переходаправасобственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Стороны не оспаривают факт состоявшейся передачи объектов недвижимости. 

Принимая во внимание вышеприведенные нормативные положения и установленные судом обстоятельства по делу о принадлежности недвижимого имущества на праве собственности СПК колхоз имени В. и отсутствии государственной регистрации за ним права собственности, соответствие сделки требованиям действующего законодательства, факта исполнения сторонами условий договора и уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, на основании ст. 209, 218,551 ГК РФ, суд считает требования истца о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности по вышеуказанным договорам купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Способ защиты, предусмотренный п. 3 ст. 551 ГК РФ, направлен на обеспечение законного интереса покупателя недвижимости в приобретении титула собственника, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права собственности у Покупателя по договору возникает только в момент регистрации.

Кроме того, ст.8.1 ГК РФопределено, чтоправана имущество, подлежащие государственной регистрации возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не предусмотрено законом (п. 2).

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Учитывая, что рассматриваемый договор подлежит государственной регистрации, то в силу положений вышеуказанной статьи переход права собственности по нему также подлежитгосударственной регистрации.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также принимая во внимание, что договор сторонами исполнен реально еще в 2002 году, с указанного времени истец несет в полном объеме обязанности собственника по содержанию спорного имущества, суд считает необходимым иск ФИО1 удовлетворить.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации, что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от ДД.ММ.ГГГГ №.

Волеизъявление ТОО «Новая Русь» на передачу спорного имущества в собственность ФИО1 подтверждено совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

Принимая во внимание, что стороной истца исполнены обязательства по оплате спорной квартиры, жилое помещение фактически с ведома и согласия продавца передано истцу, который принял квартиру в фактическое пользование, оплачивает коммунальные платежи за жилое помещение, квитанции о чём исследованы в судебном заседании, суд приходит к выводу об обоснованности требований иска.

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи имущества квартиры площадью 38,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес>, заключенную между ТОО «Новая Русь» и ФИО1, действительной.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру площадью 38,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, пер. Сельский 

<

адрес> признании сделки купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ приобретенную ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Предгорный районный суд.

Судья Н.В.Дождёва