Дело № 2-115/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Логинова С.С., 

при секретаре Семененко Н.Л.,

с участием прокурора Голя М.В.,

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ухте

12 июля 2018 года гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городского округа «Ухта» к ФИО2 об изъятии жилого помещения путем его выкупа, прекращения права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение за муниципальным образованием, выселении из жилого помещения, и по встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования городского округа «Ухта» об установлении выкупной цены за жилое помещение, 

установил:

Администрация МОГО «Ухта» обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: .... путем выкупа, прекращении права собственности ответчика ФИО2 на жилое помещение, передаче жилого помещения в собственность муниципального образования и выселении ответчика из указанного жилого помещения. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: ..... На основании заключения межведомственной комиссии от 25 декабря 2008 года № .... вышеуказанный многоквартирный жилой дом (далее по тексту – МКД) признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации МОГО «Ухта» от 05 июня 2013 года № 863 «Об утверждении муниципальной программы «Переселение граждан, проживающих на территории МОГО «Ухта», из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы» данный многоквартирный дом включен в программу переселения. В установленном порядке администрацией МОГО «Ухта» собственникам жилых помещений были направлены письма с предложением о сносе МКД. Поскольку снос дома собственниками в установленный срок не осуществлен, администрацией МОГО «Ухта» принято постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд. 17 августа 2017 года в адрес ответчика направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения, от подписания которого ответчик отказалась. Согласно отчету об оценке выкупная цена жилого помещения составляет 2115 000 рублей. В виду того, что соглашение о выкупе между сторонами не достигнуто, администрация МОГО «Ухта» обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к администрации МОГО «Ухта», в котором просила признать за ней право выбора способа обеспечения жилищных прав, путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: ...., определив размер выкупной цены за жилое помещение в соответствии с отчетом ИП ФИО3 в размере 3350000 руб. В обосновании требований указав, что отчет ИП ФИО4 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – жилого помещения, расположенного по адресу: ...., не содержит ссылок на расходы, перечисленные в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, что не позволяет его считать обоснованным и действительным. Вместе с тем, отчет ИП ФИО3 об оценке данного жилого помещения, произведенный по заявке ФИО2, отвечает всем требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску администрации МОГО «Ухта» ФИО1 на исковых требованиях настаивала, подтвердив доводы, изложенные в иске. Встречные исковые требования ФИО2 не признала, сославшись на завышенную рыночную стоимость спорного имущества, определенную ИП ФИО3 Кроме того, полагала, что не имеется оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2, выступая в суде, с требованием об изъятии принадлежащего ей жилого помещения, расположенного по адресу: ...., путем выкупа согласились. Между тем, считала, что стоимость спорного жилого помещения, определенная экспертом - ИП ФИО4 необоснованно занижена, поскольку в неё не включены реальная стоимость доли в праве на земельный участок, компенсация за не произведенный ремонт жилого помещения. При этом не оспаривала выкупную стоимость квартиры, определенную судебной экспертизой.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующим выводам.

Статья 35 Конституции РФ провозглашает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. 

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 настоящей статьи. 

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. Региональная программа переселения должна содержать сроки расселения. При этом в первоочередном порядке подлежат переселению граждане из многоквартирных домов, которые расположены на территории муниципального образования и год признания которых аварийными и подлежащими сносу или реконструкции предшествует годам признания аварийными и подлежащими сносу или реконструкции других многоквартирных домов, расположенных на территории этого муниципального образования, а также из многоквартирных домов при наличии угрозы их обрушения или при переселении граждан на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью .... кв.м, расположенной по адресу: ..... Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 29 июля 2009 года за № .... (т. 1 л.д. 26).

По сведениям МУ «ИРЦ» МОГО «Ухта» № .... от 03 февраля 2017 года в данном жилом помещении по месту жительства зарегистрирована собственник ФИО2 Иные лица, зарегистрированные по указанному адресу, не значатся (т. 1 л.д. 34).

Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением руководителя МОГО «Ухта» от 03 июля 2007 года № .... «О создании постоянно действующей межведомственной комиссии по вопросам переустройства, перепланировки и использования помещений (домов) на территории МОГО «Ухта» от 25 декабря 2008 года № .... многоквартирный жилой дом № ...., расположенный по адресу: ...., признан аварийным и подлежащим сносу в связи с большим физическим износом и ухудшениями в процессе эксплуатации (т. 1 л.д. 10-11). 

Постановлением администрации МОГО «Ухта» от 05 июня 2013 года № 863, с учетом внесения изменений в постановление от 07 августа 2017 года № 2829, утверждена муниципальная программа «Переселение граждан, проживающих на территории МОГО «Ухта», из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 года». Указанный многоквартирный жилой дом включен в программу переселения (т. 1 л.д. 14-17). 

Целью программы является финансовое и организационное обеспечение переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, путем:

- предоставления жилых помещений гражданам, проживающим в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма, в построенных многоквартирных домах, приобретенных у застройщиков и лиц, не являющихся застройщиками;

- предоставления жилых помещений в построенных многоквартирных домах, приобретенных у застройщиков и лиц, не являющихся застройщиками, путем заключения договоров мены с собственниками жилых помещений взамен изымаемых жилых помещений;

- выплаты выкупной цены лицам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд. 

Задачами Программы являются строительство жилья, приобретение жилых помещений у застройщиков и лиц, не являющихся застройщиками, и выплаты выкупной цены лицам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, для переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2012 г. и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, а также ликвидация освободившегося жилищного фонда и создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: .... также включен в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства» на 2013-2017 годы, утвержденную постановлением Правительства Республики Коми от 12 апреля 2013 года № 121.

07 декабря 2016 года МУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» администрации МОГО «Ухта» в адрес собственника жилого помещения - квартиры № ...., расположенной по адресу: .... направлено уведомление № ...., в соответствии с которым ФИО2 предложено совместно с другими собственниками жилых помещений осуществить снос жилого дома за счет собственных средств в срок до 31 декабря 2017 года (т. 1 л.д. 18). 

Уведомлением от 15 июня 2017 года № .... ФИО2 извещена о переносе срока сноса жилого дома до 30 июня 2017 года (т. 1 л.д. 27).

Постановлением руководителя администрации МОГО «Ухта» от 21 июля 2017 года № .... принято решение об изъятии земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..... Также в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, постановлено изъять путем выкупа помещения (квартиры) у собственников согласно приложению к настоящему постановлению (п. 2 постановления), в том числе которых указана ФИО2 (т. 1 л.д. 12-13). 

Пунктом 3 указанного постановления Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МОГО «Ухта» поручено в течение пяти дней со дня принятия настоящего постановления направить его для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми; в течение пяти дней со дня государственной регистрации настоящего постановления письменно уведомить (под роспись или заказным письмом, уведомлением о вручении) собственников жилых помещений, указанных в приложении, о принятом решении об изъятии земельного участка и жилых помещений и дате государственной регистрации настоящего постановления; подготовить проекты соглашений с собственниками о выкупе изымаемых жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество; обеспечить финансирование бюджетного обязательства МОГО «Ухта» по выплате собственникам жилых помещений выкупной цены изымаемых жилых помещений в пределах лимитов бюджетных ассигнований, предусмотренных на указанные цели в бюджете МОГО «Ухта» на 2017 год. Правовому управлению администрации МОГО «Ухта» поручено подготовить и направить в суд исковые заявления о выкупе жилых помещений к собственникам, с которыми не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа. 

Во исполнение принятого постановления, истцом администрацией МОГО «Ухта» подготовлен проект соглашения о выкупе жилого помещения, расположенного по адресу: .... Согласно п. 2.1 соглашения выкупная цена жилого помещения на основании отчета ИП ФИО4 № .... от 17 июля 2017 года определена в размере 2115 000 рублей (т. 1 л.д. 23-24, 35-74).

Ответчик ФИО2 отказалась от подписания соглашения о выкупе жилого помещения по причине несогласия с размером выкупной цены принадлежащего ей жилого помещения, что послужило основанием обращения администрации МОГО «Ухта» в суд с настоящим иском. 

В связи с наличием спора между сторонами о размере выкупной цены жилого помещения, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза

Согласно выводам эксперта ФИО5, изложенным в заключении № .... от 22 февраля 2018 года и дополнительном заключении № .... от 14 июня 2018 года, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры, общей площадью .... кв. м, расположенной по адресу: ...., включая рыночную стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: ...., приходящейся на данную квартиру (включая долю земельного участка под указанным МКД, приходящуюся на данную квартиру) составляет 2130 488 рублей. Сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома № .... по ул. .... на 20 февраля 2018 года составляет 5068 843 рубля, в том числе приходящаяся на квартиру № .... составляет 606 290 рублей. Стоимость услуг риэлтора по подбору ФИО2 иной квартиры с целью её приобретения округленно составляет 30000 – 50 000 рублей, но при этом необходимо заметить, что услуги риэлтора практически всегда включены в стоимость предложений (объявлений) на квартиру (т. 1 л.д. 192-225, т. 2 л.д. 37-41).

Пунктами 2, 3 ст. 86 ГПК РФ установлено, что заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.

Давая оценку, представленному заключению, суд приходит к выводу, что оно является полным, обоснованным и содержит исчерпывающие выводы, основанные на специальной литературе и проведенных исследованиях, отвечает требованиями ст. 86 ГПК РФ, сторонами не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы.

При проведении судебной экспертизы в распоряжение эксперта были предоставлены все имеющиеся в материалах дела доказательства. Экспертиза проведена экспертом, обладающим специальными познаниями в соответствующей области, имеющим значительный стаж работы по специальности, являющимся лицом, не заинтересованным в рассмотрении дела. Доказательств несостоятельности выводов экспертизы или некомпетентности эксперта её проводившего и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суду не представлено. Доказательств, опровергающих заключение экспертизы, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, участниками процесса также не представлено. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы стороны не заявляли.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым принять указанное заключение эксперта ФИО5, как допустимое доказательство, подтверждающее выкупную стоимость принадлежащего ФИО2 жилого помещения.

Доводы представителя администрации МОГО «Ухта» о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит учету при определении выкупной стоимости, суд считает необоснованными. 

Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что изымаемое жилое помещение расположено в деревянном доме 1948 года постройки. Согласно записи, произведенной в техническом паспорте, капитальный ремонт в данном доме производился в 1975-1976 годах (более 42 лет назад). 

Как следует из дополнительного заключения № .... от 14 июня 2018 года, эксперт ФИО5 пришла к выводу, что в случае, если бы в изымаемом жилом доме своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному. 

В связи с чем, суд полагает, что аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчика убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент. Данные обстоятельства являются основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Вместе с тем, суд при определении выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего ответчику ФИО2, полагает необходимым не учитывать стоимость услуг риэлтора по подбору ответчику иной квартиры, поскольку из заключения эксперта следует, что несение указанных расходов носит предположительный характер. При этом, ответчик ФИО2 при фактическом осуществлении данных расходов не лишена возможности их возмещения за счет администрации МОГО «Ухта».

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ...., принадлежащего на праве собственности ФИО2, составит 2736778 рублей (2130 488 + 606290).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что администрацией МОГО «Ухта» в установленном порядке была соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, то истец вправе требовать выкупа спорного жилого помещения у ответчика ФИО2, с которой не было достигнуто соответствующего соглашения, в связи с чем, исковые требования администрации МОГО «Ухта» и ФИО2 подлежат частичному удовлетворению с установлением выкупной цены спорного жилого помещения согласно размеру, определенному судебной экспертизы, что составляет 2736778 рублей. 

Поскольку жилое помещение, расположенное по адресу: ...., принадлежащее на праве собственности ФИО2, подлежит изъятию путем возмещения ей выкупной цены за жилое помещение, то после уплаты выкупной стоимости право собственности ФИО2 на данное жилое помещение, подлежит прекращению, в связи с переходом права собственности на жилое помещение к МОГО «Ухта». 

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Учитывая, что требования в части изъятия у ФИО2 принадлежащего ей жилого помещения путем его выкупа подлежат удовлетворению, то требование о выселении ответчика из спорного помещения в силу ст. 35 ЖК РФ также подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования администрации муниципального образования городского округа «Ухта» и ФИО2 удовлетворить частично.

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: ...., принадлежащее на праве собственности ФИО2, путем возмещения выкупной цены за жилое помещение в размере 2736 778 рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., после уплаты выкупной цены за жилое помещение администрацией муниципального образования городского округа «Ухта».

Признать за муниципальным образованием городского округа «Ухта» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., после выплаты выкупной цены за жилое помещение ФИО2.

Выселить ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: ...., после уплаты выкупной цены за жилое помещение администрацией муниципального образования городского округа «Ухта».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 17.07.2018.

Судья С. С. Логинов