Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело № 3а-671/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца ФИО2 по доверенности адвоката Обуховой О.А.,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 406,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 5 марта 2014 года в размере 7 163 703 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты её права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Определением Самарского областного суда от 23 января 2018 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности адвокат Обухова О.А поддержала уточненные исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске. 

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, ООО «Бюро оценочных технологий», Министерство имущественных отношений Самарской области Самары не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Администрация г.о. Тольятти Самарской области представила письменный отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 406,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 15 декабря 2017 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 5 марта 2014 года в размере 12 147 043,11 руб.

В силу положений статьи 1 Закона Самарской области «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 10 ноября 2014 года № 107-ГД, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, и считая свои права нарушенными, ФИО2 обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке объекта оценки №, выполненный 20 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий» ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнерства СРО «Деловой союз оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 5 марта 2014 года в размере 7 163 703 руб. без учета НДС.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценки, а также на основании данных визуального осмотра, состоявшегося 20 декабря 2017 года.

Объектом оценки выступает встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом здании. Нежилое помещение расположено в жилой зоне Автозаводского района г. Тольятти, в непосредственной близости расположены коммерческие, жилые и социально-бытовые объекты. Здание находится в хорошем состоянии, оцениваемое помещение имеет хорошую отделку, коммуникации: водоснабжение, канализацию, электричество, отопление.

Наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его в качестве торгово-офисного помещения.

Оценщиком определён сегмент рынка, к которому относится объект оценки - сегмент рынка торгово-офисной недвижимости в Автозаводском районе г. Тольятти.

Анализ рынка продажи торгово-офисной недвижимости г. Тольятти в первом квартале 2014 года, а также основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости выполнен оценщиком на страницах 35-47 раздела 12.4 отчета на основании материалов аналитических исследований ООО «Глобус» и данных городской базы недвижимости ООО «Волга-Инфо» - I-Real.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом прямой капитализации в рамках доходного подхода. 

В рамках каждого из вышеприведённых подходов определение рыночной стоимости нежилого помещения произведено двумя этапами: на первом этапе определена стоимость единого объекта недвижимости, включающая в себя объект капитального строительства, на втором этапе определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом определено на страницах 56-70 отчета и на страницах 70-83 отчета определена стоимость объекта оценки доходным подходом.

Согласовав полученные результаты, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, равную 7 163 703 руб. без учета НДС.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 марта 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости по состоянию на 5 марта 2014 года в размере 7 163 703 руб. без учета НДС.

Ссылка Администрации г.о. Тольятти Самарской области в отзыве о том, что снижение кадастровой стоимости нежилого помещения приведет к уменьшению размера налога на имущество, поступающего в местный бюджет, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 22 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 406,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 5 марта 2014 года в размере 7 163 703 руб.

Датой обращения ФИО2 в суд считать 22 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина