Дело №2-4759/39-2025

46RS0030-01-2025-007529-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 ноября 2025 года г. Курск 

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Буровниковой О.Н.,

при секретаре Сергеевой Е.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Инвест-строй» о признании договора участия в долевом строительстве в части недействительным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд к ООО Специализированный застройщик «Инвест-строй» с указанным иском, в котором просят признать пункт 1.9 договора участия в долевом строительстве № от 

<

адрес>. недействительным в части абзаца 2 пункта 1.9, который изложен в следующей редакции: при определении Инвестируемой площади Объекта долевого строительства (общая приведенная площадь квартиры) понижающие коэффициенты не применяются, признать пункт 3.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным в части установления цены объекта долевого строительства в размере 4 481 400,00 рублей, взыскать с ООО СЗ «Инвест-Строй» в пользу ФИО1, ФИО2 сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 420 560 рублей, из которых 161 700 рублей сумма переплаты за несоответствие площади на 0,5 кв.м, и 258 860рублей сумма переплаты за лоджию, взыскать с ООО СЗ «Инвест-Строй» в пользу ФИО1, ФИО2 сумму морального вреда в размере 100 000 рублей на каждого, взыскать с ООО СЗ «Инвест-Строй» в пользу ФИО1, ФИО2 штраф в размере 5% от суммы, присуждённой судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истцов

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО СЗ «Инвест-Капитал» и ФИО1 и ФИО2, был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости (многоквартирный жилой дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Объект долевого строительства - это жилое помещение (квартира) в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Согласно пункту 1.7. договора проектная площадь определяется в соответствии с проектной документацией и включает в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 51,8 кв.м. В силу пункта 1.9. договора инвестируемая площадь состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире (без применения понижающего коэффициента), за создание которой участник производит оплату. Инвестируемая площадь квартиры составляет 58,2 кв.м. Согласно п. 3.1. цена договора определяется как произведение размера инвестируемой площади квартиры на цену 1 кв.м. (77 000,00 рублей пункт 3.2.), что составляет 4 481 400, рублей. ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которого Застройщик передал квартиру с жилой площадью 49,7 кв.м., что не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве. А также Застройщик не применил понижающий коэффициент для расчета лоджии (0,5), что противоречит нормам действующего законодательства. На основании акта приема-передачи Застройщик передал квартиру с жилой площадью 49.7 кв.м., а должен был передать квартиру с жилой площадью 51,8 кв.м., что на 2.1 кв.м, меньше согласованной. Застройщик не применил понижающий коэффициент для расчета лоджии (0,5), противоречит нормам действующего законодательства. В связи с чем имеются основания для соразмерного уменьшения стоимости квартиры и дальнейшего требования разницы стоимости квартиры.

Представитель истцов по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. 

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, представили суду заявление о рассмотрении данного дела в их отсутствие.

В судебное заседание ответчик ООО СЗ «Ивест-Строй» не явился, о дате, месте и времени извещен надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщил.

Суд, с учетом мнения представителя истцов, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст. 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пп.1,2,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ). 

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ст.456 ГК РФ). 

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1 ст.469 ГК РФ). 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). 

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). 

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пп.1,3 ст.555 ГК РФ). 

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ). 

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены (п.1 ст.475 ГК РФ). 

На основании п.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (чч.1,2 ст.5 указанного Федерального закона).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (ч.1 и п.2 ч.2 ст.7 Закона). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Инвест-Капитал» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру (жилое помещение), расположенное на 9 этаже, со строительным (условным) номером 104, а участник обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно п.1.7. настоящего договора проектная площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 51,8 кв.м. 

Согласно п. 1.8 настоящего договора фактическая площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом. 

Согласно п.1.9 настоящего договора инвестируемая площадь объекта долевого строительства – общая приведенная площадь квартиры, состоящая из суммы площади квартиры (проектная – до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или фактическая – после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, за создание которой участник производит оплату по настоящему договору. При определении инвестируемой площади понижающие коэффициенты не применяются. Инвестируемая площадь на момент подписания договора составляет 58,2 кв.м. 

Инвестируемая площадь объекта долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может измениться на величину не более пяти процентовы от указанной площади. 

Согласно п.3.1. Цена настоящего договора определяется как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства на цену 1 кв.м. приведенной площади объекта долевого строительства, указанную в п. 3.2 настоящего договора с округлением до одного рубля, что составляет денежную сумму в размере 4 481 000 руб.

Согласно п. 3.2 настоящего договора цена 1 кв.м. инвестируемой площади 77 000 руб.

Свои обязательства по оплате жилого помещения истцы исполнили в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцам была передана 

<

адрес> города Курска площадью 49,7 кв.м., что на 2,1 кв.м. меньше проектной площади. 

Кроме того, как было указано ранее, положениями ч.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещения является лоджия, балкон.

Приказом Минстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ, установлен понижающий коэффициент для расчета площади балкона – 0,3. 

На основании п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В силу п.76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Учитывая приведенные нормы законодательства, суд считает, что пункты 1.9, 3.1 договора участия в долевом строительстве, определяющие неприменение понижающего коэффициента, а также установление цены объекта долевого строительства в размере 4 481 400 рублей, следует признать недействительными, поскольку они напрямую противоречат требованиям законодательства.

Согласно плану жилого помещения (приложение к Договору (характеристики объекта долевого строительства), площадь лоджии составляет 6,4 кв.м.. 

Исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры (77 000,00 рублей) Участник заплатил за лоджию площадью 6,4 кв.м, сумму в размере 492 800,00 рублей (77 000,00 х 6,4), а фактически должен был заплатить сумму в размере 246 400 рублей (492 800,00 х 0,5), т.е. меньше на 246 400,00 рублей или на 3,2 кв.м. (6,4 х 0,5 =3,2). 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО Специализированный Застройщик «Инвест-Строй» была направлена досудебная претензия о соразмерном уменьшении покупной стоимости спорной квартиры, однако требования истца ответчик оставил без удовлетворения.

В связи с этим заявленные требования о взыскании с ответчика денежных средств в виде переплаты по договору в указанном размере подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч.2 ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, степень вины ответчика, а также требования разумности и справедливости, и считает возможным удовлетворить требования частично в размере 10 000 рублей в пользу каждого из истцов.

Согласно абз. 4 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 (в ред. от 26.12.2024) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

С учетом ограничений, установленных абз 4 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований гражданина-участника долевого строительства застройщиком не взыскивается. В редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 № 925 на срок вступления постановления в законную силу до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Поскольку в период, когда ответчик получил претензию и истек срок для добровольного исполнения требований потребителя, действовал мораторий на начисление штрафа, оснований для взыскания штрафа у суда не имеется.

В соответствии со ст.ст.98,103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Город Курск» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 014 рублей (13 014 рублей – по требованиям имущественного характера и 3 000 рублей – по требованиям неимущественного о компенсации морального вреда). 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным п.1.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Инвест-Строй» и ФИО1, ФИО2, в части указания о неприменении понижающих коэффициентов, п.3.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления цены объекта долевого строительства в размере 4 481 400 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвест-Строй» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 420 560 (четыреста двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей в равных долях по ? доле каждому.

В остальной части требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа отказать. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвест-Строй» в доход муниципального образования «Город Курск» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 014 (шестнадцать тысяч четырнадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Полное и мотивированное решение стороны могут получить 20 ноября 2025 года.

Судья