Гражд. дело № 2-185/2017

Мотивированное 

решение

 изготовлено 01.04.2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Арти 28 марта 2017 года

Артинский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Волковой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Ивановой А.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО7, ФИО8 о признании договора купли-продажи действительным и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО6., ФИО7, ФИО7, ФИО8 о признании договора купли-продажи действительным и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

В обоснование иска ФИО3 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (с одной стороны) и матерью ответчиков - ФИО1 (с другой стороны) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу 

<

адрес> (после изменения нумерации №). Данный договор был составлен в письменной форме, подписан сторонами, обязательства сторонами договора исполнены. В установленном порядке договор купли-продажи удостоверен не был и переход права собственности не зарегистрирован, т.к. ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, т.е. вскоре после заключения договора купли-продажи. В связи с чем, он просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действительным, произвести государственную регистрацию перехода к нему права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель ФИО9 заявленные исковые требования поддержали, дополнительно пояснив, что договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО1 был заключен и подписан сторонами в Симинчинской сельской администрации в присутствии специалиста ФИО10, которая будучи допрошенной судом подтвердила факт личного присутствия ФИО10 в сельской администрации, ее адекватное поведение и подписание договора с ФИО3 Денежные средства за жилой дом и земельный участок были переданы продавцу до заключения договора. После заключения договора недвижимое имущество было передано в фактическое пользование ФИО3 Более 20 лет ФИО3 и его семья владеют жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу 

<

адрес> как дачей, обрабатывают земельный участок, платят налоги, оплачивают коммунальные платежи, вносят улучшения в жилище, сделали ремонт. 

Ответчик ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражала по тем основаниям, что после смерти их отца ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, их мать – ФИО1 находилась в неадекватном состоянии, заключить сделку купли-продажи с ФИО3 не могла, денежные средства по договору купли-продажи не передавались, подтверждающие расписки отсутствуют. 

Ответчик ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, указав на то, что ее мать ФИО1 не могла заключить сделку купли-продажи с ФИО3, т.к. без их ведома мать из дома не выходила. До сорокового дня после смерти отца они никуда не отлучались из дома, сменяя друг друга, присматривали за матерью, у которой наблюдалось неадекватное поведение. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора) с матерью проживала она.

Ответчик ФИО7 А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по тем основаниям, что денег, полученных матерью в результате продажи жилого дома и земельного участка, он не видел.

Ответчик ФИО7 А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по тем основаниям, что постоянно проживал с матерью в одном доме, в ДД.ММ.ГГГГ годах засаживал картофелем огород при спорном жилом доме. 

Ответчики ФИО4, ФИО8 в судебное заседание не явились, хотя о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом и в срок, о чем свидетельствуют почтовые уведомления. Доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание ответчики не представили, с ходатайствами об отложении дела в суд не обращались, в связи с чем, в соответствии с правилами ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело без участия данных ответчиков.

Выслушав стороны, допросив свидетелей и изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Эти требования могут быть заявлены к наследникам продавца, а при их отсутствии к органу, к компетенции которого относится принятие выморочного имущества.

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

На основании ст. ст. 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности продавца, покупателя по договору купли-продажи переходят к их универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам продавца.

Решением Артинского районного суда Свердловской области от 26.01.2017 года в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО7, ФИО8 о признании договора состоявшимся и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество было отказано ввиду ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Указанным решением, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для рассмотрения данного гражданского дела, установлено следующее: 

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, проживающая по адресу 

<

адрес> продала деревянный жилой дом и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу 

<

адрес>, ФИО3, проживающему по адресу 

<

адрес>, за 5 миллионов рублей. 

Право собственности ФИО1 на объекты недвижимости в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу 

<

адрес>, подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, данными кадастрового учета. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 факт заключения договора купли-продажи и личного участия ФИО1 при заключении сделки подтвердила, пояснив в частности, что в ДД.ММ.ГГГГ году она работала в должности специалиста Симинчинской сельской администрации, в ее присутствии ФИО3 и ФИО1 заключили и подписали договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, при этом ФИО1 находилась в адекватном состоянии, вела себя соответствующим образом. Денежные средства от покупателя к продавцу при ней не передавались. После заключения договора она всегда разъясняла гражданам, что договор не имеет юридической силы без удостоверения нотариусом. 

Судом установлено, что ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти, выданным Симинчинской сельской администрацией на основании записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из ответа нотариуса нотариального округа: п. Арти и Артинский район ФИО11 на запрос суда следует, что наследственное дело после смерти ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось, заявления о принятии наследства от наследников не поступали. 

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке недействительным не признавался и сторонами оспорен не был.

К данным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции на 09 июля 1996 года, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (нотариальное удостоверение).

Аналогичное положение было сформулировано в ст. 6 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации". Кроме того, ст. 7 указанного Закона было предусмотрено, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Форма договора продажи недвижимости"), сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с 01 марта 1996 года).

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 продала, а ФИО3 купил в свою собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес>. 

Распоряжением Главы Симинчинской сельской администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, изменена нумерация домов, старый адрес «

<

адрес>» изменен на новый адрес «

<

адрес>». 

В тексте договора зафиксировано, что отчуждаемые жилой дом и земельный участок проданы за 5 миллионов рублей, указано на то, что в дальнейшем претензий предъявляться не будет.

Проанализировав содержание оспариваемого договора в совокупности с положениями ст. ст. 432, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что стороны предпринимали определенные действия для заключения сделки, суд приходит к выводу о том, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи спорного дома и соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто.

Между тем, оспариваемый договор купли-продажи нотариально удостоверен не был. 

В соответствии со ст. 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такой сделки (ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оспариваемый договор заключен после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи жилой недвижимости, но до момента введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации в органе БТИ. 

Однако отсутствие нотариального удостоверения и регистрации оспариваемого договора само по себе не свидетельствует о ничтожности (недействительности) данной сделки и невозможности ее государственной регистрации в настоящее время по решению суда в порядке ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку факт исполнения сделки сторонами судом достоверно установлен на основании подробного анализа совокупности исследованных в судебном заседании доказательств.

Так, факт исполнения истцом как покупателем обязанности по оплате спорного дома подтверждается содержанием договора купли-продажи, отсутствием каких-либо претензий к истцу по данному вопросу со стороны наследников, а также показаниями свидетеля ФИО12, не доверять которой у суда нет никаких оснований, о том, что в ДД.ММ.ГГГГ году она и ее супруг ФИО3 находились в разводе, однако продолжали проживать совместно, т.е. одной семьей, вели общий бюджет. У них много детей, в связи с чем, они решили приобрести земельный участок в деревне. По совету знакомого им предложили купить земельный участок по адресу 

<

адрес> Они подкопили наличные деньги в сумме около 5-6 миллионов по тем деньгам. Данную сумму супруг взял с собой при оформлении договора в сельском совете. Приобретенный ими земельный участок был сильно заросший, в 1997 году они распахали его и засадили картофелем. 

В этой связи отсутствие сведений у ответчиков о продаже их матерью жилого дома и земельного участка, отсутствие у них информации о наличии у неё денежных средств, само по себе не опровергает вывод суда об исполнении ФИО3 обязательства по оплате недвижимого имущества.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО13 указала, что является двоюродной сестрой ответчиков, с которыми жила по соседству в 

<

адрес>. После смерти отца, те по очереди жили у матери, которая была «не в своем уме». Она часто приходила к ФИО6, а та к ней домой. ФИО7 засаживал картофелем огород в 

<

адрес> в ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ годах, точно она не помнит. 

Вместе с тем, факт того, что ФИО1 в момент подписания договора купли-продажи не понимала значение своих действий, ответчиками не доказан и опровергается другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, в частности показаниями свидетеля ФИО10, допрошенной судом в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ФИО3 о признании договора состоявшимся и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Ходатайств о назначении психолого-психиатрической экспертизы ответчиками заявлено не было, подтверждающих медицинских документов суду также не представлено. 

Что касается исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества истцу, то данное обстоятельство подтверждается объяснениями истца в судебном заседании, показаниями свидетеля ФИО12, справками Симинчинской сельской администрации Администрации Артинского городского округа и выписками из похозяйственной книги № начатой в 1991 году и оконченной в 1996 году (стр.21 лицевой счет №). 

Приходя к выводу о фактическом исполнении сторонами оспариваемого договора купли-продажи, суд отмечает вселение истца в спорный дом сразу после заключения договора, отсутствие каких-либо претензий со стороны продавца к истцу по поводу неисполнения обязательств по договору и необращение за защитой нарушенных прав в суд при жизни, отсутствие претензии у ответчиков по поводу незаконного вселения, что свидетельствуют о том, что при жизни продавец ФИО1 и ее наследники после смерти признавали действительность оспариваемого договора и права истца на спорный дом.

При указанных обстоятельствах, поскольку на ответчиках как на наследниках умершей ФИО1 с момента смерти последней лежит обязанность по осуществлению действий, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи от 20.11.1996 года, перешедшая к ним в порядке универсального правопреемства (ст. ст. 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации), что подтверждается также и разъяснениями, данными высшей судебной инстанцией в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010, однако, ответчики от исполнения указанной обязанности уклоняются, зная, что жилым домом и земельным участком длительное время пользуются истец с семьей, возражают против притязаний истца на спорное имущество, суд приходит к выводу как о признании оспариваемого договора купли-продажи от 20.11.1996 года действительным, так и переходе права собственности на дом от ФИО1 к истцу. 

Доводы ответчиков о незаключении договора купли-продажи и недоказанности факта оплаты истцом покупной цены за недвижимое имущество голословны и направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, в том числе, показаний свидетелей. Суд отмечает, что расписка в получении денежных средств продавцом, а также акт приема-передачи дома не являются единственными доказательствами исполнения сторонами обязанностей по сделке, равно как и отсутствие таковых не является бесспорным свидетельством незаключения договора купли-продажи недвижимого имущества. 

Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Иных требований истцом заявлено не было.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, действительным. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу 

<

адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. 

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд через Артинский районный суд Свердловской области путем подачи апелляционных жалоб в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение отпечатано судьей собственноручно в совещательной комнате. 

Судья Волкова Е.В.

Копия верна Волкова Е.В.