Дело № 2-30/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

21 февраля 2018 года пос. Урмары 

Урмарский районный суд Чувашской Республики, 

под председательством судьи Соловьевой К.А., 

при секретаре судебного заседания Кузьминой С.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО3 к ФИО4, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании сделки действительной и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд (с учетом уточнений) к ФИО4, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании сделки действительной и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по тем мотивам, что у ответчиков ФИО11, ФИО4, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО10 в совместной общей долевой собственности находится квартира с кадастровым номером № площадью 36,6 кв.м., расположенная по адресу: Чувашская Республика, (адрес изъят). В (дата) года он решил приобрести данную квартиру у ответчиков. Для удостоверения сделки и получения ответчиками денег за вышеуказанную недвижимость (дата) года между ним и ФИО4, ФИО11 был составлен документ - расписка, в котором оговорена цена недвижимости, ее адрес местонахождения, условия и сроки передачи денежных средств. Согласно данной расписке он передал в счет оплаты за указанную выше (адрес изъят) 000 рублей. (дата) он, как покупатель, получил от ответчиков ключи от квартиры, зафиксировал показания счетчиков газа и электричества для того, чтобы самостоятельно в последующем оплачивать коммунальные услуги, о чем выдал им подтверждающий документ (расписку). Так, он фактически вступил в права пользования и владения данной квартирой, с учетом того, что выплатил более половины стоимости квартиры, указанной в расписке (800 000 рублей). 

В начале 2017 года ответчики обратились в Урмарский районный суд ЧР с иском к нему о признании сделки действительной и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Он присутствовал на одном судебном заседании и более никаких извещений о времени и месте рассмотрения дела не получал и не имел возможности довести свою позицию до суда. (дата) Урмарским районным судом было вынесено заочное решение по делу №, которым были удовлетворены исковые требования ответчиков по данному делу. Решение суда он также не получал, а узнал о существовании заочного решения суда только (дата), так как по месту своего жительства отсутствует почтовый ящик и зачастую почта не доходит до адресата. Данное обстоятельство подтверждается распиской об ознакомлении с материалами дела № и о получении им копии решения суда апелляционной инстанции, находящейся в материалах дела.

Помимо этого, (дата). в помещении суда он ознакомился с апелляционным определением, согласно которому производство по делу было прекращено в связи с отказом И-вых от своих исковых требований от (дата). От ответчиков по данному иску он также не получал никаких уведомлений о необходимости регистрации сделки с квартирой, которую он фактически приобрел. А ответчики не идут с ним на контакт, фактически присвоив 650 000 рублей, и не зарегистрировав в установленном законом порядке его право собственности на данную квартиру, что в свою очередь подтверждается их отказом от своих исковых требований по делу №. Однако в нарушение указанных выше требований закона ответчики И-вы (дата) перепродали данную квартиру ответчику ФИО12. Сделка купли-продажи зарегистрирована нотариусом Красноармейского нотариального округа ЧР ФИО14 (зарегистрировано в реестре за №). При этом ответчики И-вы ввели нотариуса и ответчика ФИО12 в заблуждение относительно сведений о наличии неисполненных обязательств, связанных с данной квартирой (п.п. 14, 15 Договора), а именно о том, что она уже продана ему с фактической ее передачей. Данное обстоятельство подтверждается решением от (дата). Урмарского районного суда ЧР по делу №. Данное решение суда имеет преюдициальное значение для настоящего дела. То есть, в силу закона данная квартира должна быть зарегистрирована за ним и принадлежит ему де-юре и де-факто.

Следовательно, в нарушение закона, а именно: ст. 218, 432, 164, 131, 165, 551 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона от (дата) № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и решения Урмарского районного суда ЧР по делу №, которое имеет силу закона, приняв от него денежные средства за данную квартиру в размере 650 000 рублей и передав ему ключи от данной квартиры (при этом он переехал в данную квартиру), ответчики И-вы повторно продали ответчику ФИО12 данную квартиру.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Как следует из ч. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

С учетом изложенного просит суд: признать сделку по купле-продаже квартиры с кадастровым номером №, площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу: ЧР, (адрес изъят), между ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей, ФИО11 и ФИО3, состоявшейся и действительной; обязать ФИО4, действующую от своего имени и имени несовершеннолетних детей, ФИО11 заключить договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу: ЧР, (адрес изъят), по условиям, прописанным в расписке от 14.10. 2016 года; признать сделку по купле-продаже квартиры с кадастровым номером №, площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу: ЧР, (адрес изъят), между ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей ФИО11 и ФИО12 недействительной; признать запись регистрации № в реестре нотариуса Красноармейского нотариального округа ЧР ФИО14 сделки по купле-продаже квартиры с кадастровым номером №, площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу: ЧР, (адрес изъят), между ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей, ФИО11 и ФИО12, недействительной; взыскать с ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей и ФИО11 в солидарном порядке сумму уплаченной им госпошлины в размере 11200 рублей.

Истец ФИО3 в судебном заседании свои исковые требования поддержал по указанным в них основаниям, а также пояснил, что в случае возврата ему денег И-выми в сумме 650000 рублей в настоящее время, ему больше ничего бы не надо было, то он сразу бы купил другое жилье, так как по поводу приобретения другого жилья у него имеется устная договоренность с собственником. Однако в настоящее время в суд не явились сами И-вы, а также у представителя И-вых - Яковлевой О.В. также не имеется в настоящее время возможности вернуть ему его деньги в указанной выше сумме. 

Ответчики ФИО11 и ФИО4, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО10 на судебное заседание не явились, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела. Их представитель по ордеру – адвокат Яковлева О.В. исковые требования ФИО3 не признала, поясняя, что первоначально, между И-выми и ФИО3 была договоренность о продаже И-выми квартиру ФИО3 При этом, как ей известно, ФИО3 передал ФИО15 в счет будущего договора купли - продажи спорной квартиры денежные средства в сумме 650 тысяч рублей. Однако впоследствии ФИО3 стал уклоняться от регистрации договора купли- продажи квартиры, поэтому И-вы обратились в суд о признании сделки по договору купли – продажи действительной и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Указанные исковые требования суд удовлетворил вынесением заочного решения. Однако в суде апелляционной инстанции И-вы отказались от иска, и производство по делу было прекращено, а решение Урмарского районного суда - отменено. 

После этого И-вы продали свою спорную квартиру ФИО12, который впоследствии эту квартиру вновь продал другим лицам. Поэтому просит в удовлетворении иска ФИО3 отказать, так как указанная сделка по продаже квартиры И-выми ФИО12 произведены в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, ФИО3 незаконно удерживает квартиру, хотя ранее отказывался от оформления договора купли- продажи квартиры, в течение года квартплату и коммунальные услуги не выплачивает, образовалась задолженность по ним более 22000 рублей. В настоящее время И-вы готовы вернуть полученные ими у ФИО3 денежные средства в сумме 650000 рублей, если истц освободит квартиру. 

ФИО12 на судебном заседании исковые требования истца не признал и пояснил, что указанную в иске квартиру он приобрел по объявлению (дата) года, а продал ее (дата) года, не допуская каких - либо нарушений действующего законодательства. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Красноармейского нотариального округа ФИО14 в судебное заседание не явилась, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела, представила в суд заявление, в котором указала, что просит рассмотреть гражданское дело № по иску гр. ФИО3, назначенное к слушанию в суде (дата) года в 15 часов 00 минут, без ее участия и указала, что в начале (дата) года к ней обратились «Ответчики» по указанному выше гражданскому делу с целью нотариально удостоверить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: Чувашская Республика, (адрес изъят). По их паспортам ею были установлены их личности; их дееспособность не вызывала сомнений. 

На ее вопрос, почему они обратились именно к ней, а не к нотариусу Урмарского нотариального округа ЧР, где находится отчуждаемая квартира, они сказали, что гр. ФИО4 родом из (адрес изъят) и в тот момент жила с ребенком у своей матери и им удобнее было оформить договор купли-продажи квартиры у нотариуса в селе Красноармейское. До удостоверения договора купли-продажи с участниками договора обговорили все условия договора купли-продажи квартиры: предмет договора, цену договора, порядок расчета по договору. На ее вопрос «почему так дешево продаете?», продавцы ответили, что отчуждаемая квартира старой планировки, в Урмарах квартиры дешевые. 

Продавцы представили ей все необходимые документы, подтверждающие факт родственных отношений; принадлежность отчуждаемой квартиры, ее стоимость на (дата) год; разрешение органа опеки и попечительства, а именно, Постановление главы администрации (адрес изъят) ЧР № от (дата) «О разрешении продажи долей вышеуказанной квартиры, принадлежащей несовершеннолетним детям ФИО9, ФИО2 и ФИО10» при условии покупки в пользу них другой жилплощади. Во исполнение этого постановления супруги ФИО13 приобрели своим детям другую квартиру под №), находящуюся по адресу: (адрес изъят) в соответствующих долях по договору купли-продажи от (дата), права по которому в установленном законом порядке зарегистрированы в ЕГРП. 

По данным Росреестра ею проверены: сведения о наличии/отсутствия судебных решений о признании совершеннолетних участников договора купли-продажи ФИО5, ФИО1 и ФИО6 недееспособными. В Росреестр такие сведения не поступали; сведения о зарегистрированных правах на квартиру №), находящуюся в доме (адрес изъят), а также сведения о наличии/отсутствии зарегистрированных обременений на данную квартиру Росреестр ответил на ее запрос об этом, что обременения на квартиру (ипотекa/залог) отсутствуют; сведений об аресте и запрещениях нет. Кроме этого, участники договора представили ему справку ООО «УК ЖКХ (адрес изъят)» об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг по отчуждаемой квартире (лиц.счет № на (дата) года). Только после проверки всех вышеуказанных обстоятельств (дата) ею был удостоверен договор купли-продажи на квартиру №, находящуюся в (адрес изъят) ЧР, по реестру за №. Причем, обращает внимание суда на: 

1) пункт 10 указанного договора где имеется заверение Продaвцов, что «до совершения договора отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лип, в споре и под арестом не состоит»;

2) п.14 договора, где «продавцы гарантируют и заверяют, что не имеют долгов и любых иных неисполненных обязательств.. . » 

До подписания участниками, текст договора был прочитан ею для всех вслух. Далее обращает внимание суда на: 

3) п.16 удостоверенного ею договора купли-продажи от (дата): «Настоящий договор прочитан нотариусом вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны ими, будь то в устной или письменной Форме до заключения настоящего договора». 

О наличии судебных споров по данной квартире в Урмарском районном суде ЧР ей до сегодняшнего дня ничего не было известно. Какие договоренности были у продавцов и с кем в отношении купли-продажи спорной квартиры за год до нотариального удостоверения договора купли-продажи ею, она не знает. Никаких расписок продавцы ей не показывали. 

С (дата) ФЗ № от (дата) была введена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. 

Сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, совершенные в простой письменной форме после (дата) недействительны. 

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору) в случаях, когда отчуждаемое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Считает, что удостоверенный ею договор купли-продажи квартиры под (адрес изъят) в поселке городского типа (адрес изъят) Чувашской Республики (дата) по реестру за № соответствует всем законным требованиям. 

Суд, выслушав объяснения истца и представителя ответчиков, изучив материалы дела, считает иск ФИО3 к ФИО4, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании сделки действительной и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество приходит к следующему.

Так, в силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества, а также в порядке наследования. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат, право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п.п. 60 и 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от (дата) (ред. от (дата)) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Федеральным законом от 30.12.2012г. №302-ФЗ « О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части 1 ГК РФ» ГК РФ дополняется ст. 8.1, где в п.6 устанавливается следующее правило: «Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином». Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике № от (дата) право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес изъят), кадастровый №, зарегистрировано не за ФИО4, ФИО11, ФИО8, ФИО10, а за иными лицами. 

Статья 56 ГПК РФ обязывает каждую сторону представить суду доказательства, на которые она ссылается как на основания заявленных требований либо возражений. Анализируя представленные истцами материалы, с учетом доказательств, добытых в судебном заседании, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению, так как право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, (адрес изъят), кадастровый №, уже зарегистрировано не за ответчиками, а за иными лицами. Соответственно, ответчики никакими правами на спорную квартиру не обладают и к ним не могут быть предъявлены исковые требования.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из определения Верховного Суда РФ от (дата) N № по делу N № следует, что если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, то преимуществом обладает тот, кому это имущество передано во владение. Однако по настоящему делу истцу ФИО3 во владение имущество в виде спорной квартиры не предоставлялось, а также он не является собственником данного недвижимого имущества. 

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12 следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей: ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12: 

- о признании сделки по купле-продаже квартиры с кадастровым номером № площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу: (адрес изъят) между ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей, ФИО11 и ФИО3, состоявшейся и действительной; 

- об обязании ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей, ФИО11 заключить договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу. (адрес изъят) по условиям, прописанным в расписке от (дата) 

- о признании сделки по купле-продаже квартиры с кадастровым номером №, площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу: (адрес изъят) между ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей, ФИО11 и ФИО12, недействительной; 

- о признании записи регистрации № 5-1471 в реестре нотариуса Красноармейского нотариального округа ЧР ФИО14 сделки по купле-продаже квартиры с кадастровым номером № площадью 36,6 кв.м., расположенной по адресу: (адрес изъят) между ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей, ФИО11 и ФИО12, недействительной: 

- о взыскании с ФИО4, действующей от своего имени и имени несовершеннолетних детей и ФИО11 в солидарном порядке сумму уплаченной государственной пошлины в размере 11200 рублей - отказать.

Объявить сторонам, что полное мотивированное решение будет изготовлено не позднее 27 февраля 2018 года и стороны могут ознакомиться с ним в Урмарском районном суде Чувашской Республики. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть после 27 февраля 2018 года.

Судья: К.А. Соловьева