Копия Дело № 2-1/2025 (2-4/2024; 2-286/2023)

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2025 года пгт Камское Устье

Камско-Устьинский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Ахметжанова А.Ф.,

при секретаре судебного заседания Ибрагимовой Э.А.,

с участием представителей истца Общества с ограниченной ответственностью «Большие Кляри» - ФИО6, действующей на основании доверенности № от 22.09.2022г., ФИО7, действующей на основании доверенности № 

<

адрес>0 от 23.01.2020г.,

представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 - ФИО8, действующего на основании доверенностей № 

<

адрес>4 от 30.10.2023г. и № 

<

адрес>0 от 09.11.2022г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Большие Кляри» к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, признании права собственности на земельный участок отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Большие Кляри» (далее по тексту - Истец, ООО «Большие Кляри», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО2 (далее по тексту - Ответчик 1), ФИО3 (далее по тексту - Ответчик 2), кадастровому инженеру ООО «ИНГЕО» ФИО1 (далее по тексту - Ответчик 3) о признании межевого плана, проекта межевания, договора купли-продажи земельного участка недействительными, признании права собственности на земельный участок отсутствующим, мотивировав свои требования тем, что в соответствии с договором № от 11.09.2015г. и актом приема-передачи, Акционерное общество «Большие Кляри» (далее по тексту - АО «Большие Кляри») приобрело у Общества с ограниченной ответственностью «Имени Ленина» (далее по тексту - ООО«Им. Ленина») комплекс имущества, состоящий из 117 позиций, находящийся вблизи д. Караталга, Староказеевского сельского поселения 

<

адрес> Республики Татарстан, в том числе: склад железный площадью 573,2 кв.м., с литером И (п. 36 договора); АВМ площадью 233,9 кв.м. с литером П (п. 35 договора); автовесы площадью 112,4 кв.м. с литером О (п. 41 договора); гараж площадью 387 кв.м. с литером И (п. 44 договора); кузнечный сарай площадью 33,4 кв.м. с литером В (п. 43 договора); мехмастерская с кр. уголком площадью 675 кв.м. с литером А (п. 14 договора); моторный цех площадью 95,1 кв.м. с литером Г (п. 15 договора), пожарное депо площадью 54,5 кв.м. с литером Б (п. 17 договора); ПТО площадью 218,8 кв.м. с литером Д (п. 16 договора); пункт обменный площадью 132,2 кв.м. с литером Е (п. 18 договора); пункт ремонта СХМ площадью 218,8 кв.м. с литером Ё (п. 20 договора); сарай для снятых узлов площадью 129,6 кв.м. с литером Л (п. 19 договора); склад железный площадью 771,6 кв.м. с литером К (п. 36 договора); склад запчастей 80 м площадью 255,6 кв.м. с литером 3 (п. 29 договора); склад минеральных удобрений площадью 498,2 кв.м. с литером М (п. 25 договора); склад электриков площадью 217,3 кв.м. с литером Ж (п. 22 договора); зерносушилка (ЗАВ-40) площадью 84,2 кв.м. с литерами I, II (п. 42 договора).

Имущество было приобретено с торгов, проводимых конкурсным управляющим ООО «Им. Ленина».

14.11.2019г. АО «Большие Кляри» было реорганизовано в ООО «Большие Кляри».

21 объект капитального строительства, в том числе, по которым не зарегистрировано право собственности, на момент приобретения находились на обособленном земельном участке с кадастровым номером №, входящем в единое землепользование с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, х-во им. Ленина юго-восточнее д. Атабаево, восточнеед. Караталга.

Земельный участок с кадастровым номером № является свободным паевым фондом СХК «им. Ленина» и принадлежит на праве долевой собственности владельцам земельных долей, в том числе и ООО «Большие Кляри» с размером доли 6,7 га.

На 3 здания зерноскладов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, право собственности за Истцом было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту - ЕГРН): на ОКС с кадастровым номером № 10.03.2017г. запись №; на ОКС с кадастровым номером № 10.03.2017г. запись №; на ОКС с кадастровым номером № 10.03.2017г. запись №.

08.06.2021г. Истец обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением о признании права собственности на объекты недвижимости здание «Склад Железный», площадью 721,3 кв.м., 1997 года постройки, д. Караталга; здание «Склад Железный», площадью 503,1 кв.м., 1997 года постройки, д. Караталга.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.08.2021г. по делу № № исковые требования Истца удовлетворены. За Истцом признано право собственности на объекты недвижимости: здание «Склад Железный», площадью 721,3 кв.м., 1997 года постройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>, д. Караталга; здание «Склад Железный», площадью 530,1 кв.м., 1997 года постройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>,д

<

адрес>.

На основании вышеуказанного решения за Истцом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на здания с кадастровыми номерами № и № соответственно, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером № в границах которого расположены объекты недвижимости Истца, на основании проекта межевания земельных участков от 29.04.2021г. и свидетельства о праве на наследство от 09.12.2004г. был 31.05.2021г. поставлен на государственный кадастровый учет и по нему было зарегистрировано право собственности за ФИО2

ФИО2 получил земельный пай в порядке наследования площадью 6 700 кв.м. (6,7 га).

На районный Комитет по земельным ресурсам и земельной реформе была возложена обязанность, в том числе, провести необходимые землеустроительные работы по установлению площадей земельных участков, которые заняты объектами социальной сферы и инженерной инфраструктуры, передающимися на баланс местной администрации, а также земельных участков, передаваемых в собственность юридическим и физическим лицам при переходе права собственности на строения и сооружения в процессе реорганизации хозяйств (п. 4 Рекомендаций «О порядке подготовки и выдачи документов, удостоверяющих право на земельные доли и имущественные паи» утвержденных Постановления Кабинета Министров РТ от 22.05.1996г. № 408).

При преобразовании колхоза «им. Ленина», жителям д. Караталга были выданы земельные паи площадью по 6,7 га, в том числе по 6 га пашни и 0,7 га сельхозугодий. Земельный участок с кадастровым номером № не был включен в паевый фонд, поскольку на нем располагались капитальные строения и скважина.

В 2000 году проводилась инвентаризация земель с/х назначения АКХим. Ленина 

<

адрес> Республики Татарстан, выполненная на основании приказа Госкомзема РТ № 36 от 13.04.2000г. Земельный участок с кадастровым номером 16:22:120502:8 не входил в земельный участок паевого фонда АКХ «им. Ленина», а относился к землям местного самоуправления, так как на данном земельном участке расположены строения, скважина и сети водоснабжения, построенные колхозом «им. Ленина». Вышеназванная инвентаризация проводилась в соответствии с п. 1 Рекомендаций «О порядке подготовки и выдачи документов, удостоверяющих право на земельные доли и имущественные паи» утвержденных Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 22.05.1996г. №.

Муниципальному образованию «Староказеевское СП» на спорном земельном участке, на праве собственности принадлежат социально значимые объекты - сети водоснабжения (кадастровый №) и скважина (кадастровый №) расположенные на земельном участке с кадастровым номером №.

В 2012 году были приняты Правила землепользования и застройки МО «Староказеевское СП». Земельный участок с кадастровым номером 16:22:120502:8 имеет разрешенное использование СХ-1, при котором не разрешается его использовать под пашню и пастбища, только под здания и строения.

В соответствии со ст. 35 ПЗЗ зона СХ-1 выделена в целях обеспечения правовых условий формирования территорий, используемых для размещения объектов агропромышленного комплекса на землях сельхозназначения в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

В частности, в этой зоне разрешено возводить такие объекты недвижимости как: предприятия по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции; предприятия по ремонту, техническому обслуживанию и хранению сельскохозяйственных машин и автомобилей; материальные склады, транспортные, энергетические объекты, связанные с основными предприятиями, коммуникации, обеспечивающие внутренние и внешние связи объектов указанной зоны; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств; ограждения в установленных случаях; объекты пожарной охраны.

Земельный участок с кадастровым номером № был образован из земельного участка с кадастровым номером № на основании межевого плана от 29.04.2021г. и проекта межевания, подготовленного кадастровым инженером ООО «ИНГЕО» ФИО1 по заказу ФИО2

Вследствие выдела земельного участка с кадастровым номером № был преобразован земельный участок с кадастровым номером №, в границах которого у Истца также расположены ОКСы (оспариваемый межевой план, раздел «Сведения об измененных земельных участках»).

Кадастровый инженер ФИО1 в своем заключении указывает, что в границах образуемого земельного участка имеются строения и сооружения, документы на которые отсутствуют.

Кадастровый инженер ФИО1, при подготовке проекта межевания, не выполнила все обязательные действия: не собрала и не изучила сведения о земельном участке, из которого должен был производиться выдел земельной доли, не выехала на место и не определила границы участка на местности, не была проведена геодезическая съемка участка и определение координат межевых знаков. Не закрепила межевыми знаками, фиксирующими на местности местоположение, поворотные точки границ объекта землеустройства (п. 14.8 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденного Росземкадастром 17.02.2003г.). Установление границ земельного участка на местности производится в присутствии представителей поселковой (сельской) администрации, собственников, владельцев или пользователей размежеванного и смежного с ним земельных участков (п. 9.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996г.).

Кроме всего, в соответствии с СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» на рассматриваемой территории имеется водозаборная скважина, для которой установлен первый пояс зоны санитарной охраны, составляющий 50 м по периметру от скважины. При выделе земельного участка с кадастровым номером № эти нормы СанПиНа не были учтены, а именно вместо минимальной площади в 7 850 кв.м., был вырезан земельный участок прямоугольной формы площадью 1 118 кв.м.

21.07.2021г. в ЕГРН был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером № от ФИО2 к ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.07.2021г.

Земельный участок с кадастровым номером № был включен в состав паевого фонда на основании описания земельного участка от 17.05.2005г. №, подготовленного ЗАО «Земсервис» заказчиком которого выступил ООО «им. Ленина». В представленной Управлением Росреестра по РТ копии описания земельного участка указано, что земельный участок имеет площадь 33 426,77 кв.м. или 3,34 га, и находится у населенного пункта Старое Казеево. Кадастровый номер участка вписан от руки.

Землеустроительное дело на земельный участок с кадастровым номером №, куда входит спорный земельный участок, в Управлении Росреестра по РТ отсутствует, а данный документ являлся обязательным при постановке на кадастровый учет в 2005 году. Нет и документа, утверждающего новый проект по разграничению земель различной форм собственности в ООО «им. Ленина». Это должно было быть постановление 

<

адрес>. В архиве 

<

адрес> Республики Татарстан данный документ также отсутствует, что подтверждается письмом Исполкома Камско-Устьинского района Республики Татарстан №/И от 30.01.2022г.

Разграничение земель различных форм собственности в АКХ«им. Ленина» проводилось в 2000 году на основании приказа Госкомзема РТ№ от 13.04.2000г. «О проведении инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения, промышленности, транспорта, энергетики, связи, лесного фонда и особо охраняемых территорий». Инвентаризация проводилась комиссионно с участием начальника Камско-Устьинского управления с/х и продовольствия, председателя Камско-Устьинского райкомзема, ведущего специалиста кадастрового бюро и председателя АКХ «им. Ленина» по состоянию на 21.10.2000г.

Инвентаризация проводилась с целью уточнения данных о наличии и изменениях состава земельных угодий, обеспечения достоверными данными проведения государственного земельного кадастра.

При проведении инвентаризации земель использованы следующие материалы и документы: планово-картографическая основа, изготовленная по материалам аэрофотосъемки 1987г.; вычисление площадей земельных угодий 1989г.; материалы инвентаризации всех земель 1988г.; материалы инвентаризации орошаемых земель 1993г.; система земледелия и землеустройства 1984г.; проект внутрихозяйственного землеустройства 1984г.; проект перераспределения земель по собственникам 1992г.; материалы перевода пашни, занимающей склоны свыше 5, в кормовые угодья 1999г.; материалы перевода деградированных земель в другие угодья 1999г.; материалы корректировки планово-географического материала 1989г.

Изменившиеся контуры были нанесены на чертеж инвентаризации. По результатам корректировки составлена экспликация земель, принятая за основу при инвентаризации земель. Расхождения в площадях земель объяснили уточнением площадей по материалам вычисления. Площадь паевого фонда АКХ «им. Ленина» составила 3 195,9 га, в том числе пашня 2 865,2 га, сенокосов 2,4 га, пастбищ 328,3 га. Никаких упоминаний о земельных участках под зданиями и строениями нет.

Землеустроительное дело хранится в архиве Исполнительного комитета Камско-Устьинского района Республики Татарстан.

Истец считает, что при проведении землеустроительных работ в 2005 году имеются нарушения положений Земельного кодекса РФ и Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и установлении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003г.

Так, органы местного самоуправления и владельцы земельных долей не были извещены о проведении данных работ и соответственно не могли высказать свои возражения по данному вопросу, определить и установить границы, что привело к нарушению их прав. Заказчиком работ выступил ООО «им. Ленина», который не являлся владельцем земельных долей АКХ«им. Ленина» и, следовательно, никакого отношения к земельному участку с кадастровым номером № не имеет.

При сравнении территориального землеустройства 2000г. и 2005г. усматривается, что перераспределение земель государственной собственности сельскохозяйственного назначения в разряд земель коллективно-долевой собственности произведено без решения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и вынесения специального постановления, как того требовало действующее законодательство.

О непринятии решения по данному вопросу свидетельствует вышеупомянутый ответ Исполкома Камско-Устьинского района Республики Татарстан от 30.01.2022г. №/И об отсутствии у них сведений о документе, которым было утверждено новое территориальное зонирование. Кроме того, Исполком Камско-Устьинского района Республики Татарстан считал земельный участок с кадастровым номером № государственной собственностью и готов был передать его в собственность ООО «Большие Кляри» при представлении документов подтверждающих право собственности на ОКСы, находящиеся на испрашиваемом земельном участке.

В результате сотрудниками ЗАО «Земсервис» незаконно сформировано описание земельного участка с кадастровым номером №, на основании которого было установлено новое территориальное землеустройство в границах АКХ «им. Ленина», а ГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан» неправомерно поставила на кадастровый учет в измененных границах земельный участок паевого фонда АКХ «им. Ленина». Сведения о формировании землеустроительного дела и кем было утверждено новое территориальное зонирование, Истцу представлено не было.

На момент проведения работ по землеустройству в 2005 году свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельную долю на территории АКХ «им. Ленина» у ООО «им. Ленина» не было. Свидетельства о праве собственности на земельные доли выдавались только физическим лицам.

Доверенность на право межевания государственных земель от администрации 

<

адрес> Республики Татарстан или Исполнительного комитета Староказеевского сельского поселения 

<

адрес> Республики Татарстан не выдавались. В противном случае, они бы знали о проведенных работах по территориальному землеустройству и утверждали бы его постановлением.

По мнению Истца в данном случае грубо нарушены права участников долевой собственности, ООО «им. Ленина» и государства, поскольку не соблюдены требования закона, предъявляемые к процедуре установления границ земельных участков общей долевой собственности и государственной собственности.

Выдел земельного участка с кадастровым номером №, нарушает и ограничивает право Истца на владение, пользование и распоряжение объектами недвижимости, находящимися в собственности Истца.

На основании изложенного, Истец просил признать межевой план и проект межевания от 29.04.2021г., подготовленные кадастровым инженером ФИО1 по заказу ФИО2, на основании которых был поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, недействительными; снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №; признать право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим; признать договор купли-продажи земельного участка от 09.07.2021г. в отношении земельного участка с кадастровым номером № между ФИО2 и ФИО3 недействительным; признать право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим.

В последующем представителями истца исковые требования были неоднократно уточнены, просили снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №; восстановить в сведениях государственного кадастра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами № и № согласно описаний№ и №; исключить из состава единого землепользования с кадастровым номером № земельные участки с кадастровыми номерами № и №; признать договор купли-продажи земельного участка от 09.07.2021г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО3 ничтожной сделкой в силу закона; прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и исключить из единого государственного реестра недвижимости реестровую запись о регистрации права № от 21.07.2021г., в остальной части отказались от исковых требований.

Определением суда от 03.02.2025г. принят отказ Истца от иска к кадастровому инженеру ООО «ИНГЕО» ФИО1 в части признания межевого плана, проекта межевания недействительными, производство по делу в данной части прекращено.

Протокольным определением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований были привлечены нотариус Камско-Устьинского нотариального округа Республики Татарстан ФИО5, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Филиал ППК Роскадастр по Республике Татарстан, Исполнительный комитет «Староказеевское сельское поселение» Камско-Устьинского района Республики Татарстан, Исполнительный комитет Камско-Устьинского района Республики Татарстан, Палата имущественных и земельных отношений Камско-Устьинского муниципального района Республики Татарстан.

Представители истца ООО «Большие Кляри» - ФИО6, ФИО7 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3, ФИО2 - ФИО8 уточненные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Кадастровый инженер ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, направила отзыв на исковое заявление, в котором возражала против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица нотариус Камско-Устьинского нотариального округа Республики Татарстан ФИО5, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Филиал ППК Роскадастр по Республике Татарстан, Исполнительный комитет «Староказеевское сельское поселение» Камско-Устьинского района Республики Татарстан, Исполнительный комитет Камско-Устьинского района Республики Татарстан, Палата имущественных и земельных отношений Камско-Устьинского муниципального района Республики Татарстан в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В Конституции Российской Федерации, а именно в ст. ст. 34, 35, 36 и 44 определены основные имущественные права вообще и право собственности граждан в частности, а также пределы осуществления этих прав. Конституционные положения о праве собственности нашли отражение в нормах действующего законодательства, прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющего содержание права собственности через правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ст. 209); воспроизводящего конституционную норму о том, что права всех собственников защищаются равным образом (ст. 212).

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Судом установлено, что АО «Большие Кляри» с торгов, проводимых конкурсным управляющим, приобрело у ООО «Им. Ленина» комплекс имущества, состоящий из 117 позиций, находящийся вблизи д. Караталга, Староказеевского сельского поселения Камско-Устьинского района Республики Татарстан, в том числе: склад железный площадью 573,2 кв.м., с литером И(п. 36 договора); АВМ площадью 233,9 кв.м. с литером П (п. 35 договора); автовесы площадью 112,4 кв.м. с литером О (п. 41 договора); гараж площадью 387 кв.м. с литером И (п. 44 договора); кузнечный сарай площадью 33,4 кв.м. с литером В (п. 43 договора); мехмастерская с кр. уголком площадью 675 кв.м. с литером А (п. 14 договора); моторный цех площадью 95,1 кв.м. с литером Г(п. 15 договора), пожарное депо площадью 54,5 кв.м. с литером Б (п. 17 договора); ПТО площадью 218,8 кв.м. с литером Д (п. 16 договора); пункт обменный площадью 132,2 кв.м. с литером Е (п. 18 договора); пункт ремонта СХМ площадью 218,8 кв.м. с литером Ё (п. 20 договора); сарай для снятых узлов площадью 129,6 кв.м. с литером Л (п. 19 договора); склад железный площадью 771,6 кв.м. с литером К (п. 36 договора); склад запчастей 80 м площадью 255,6 кв.м. с литером 3 (п. 29 договора); склад минеральных удобрений площадью 498,2 кв.м. с литером М (п. 25 договора); склад электриков площадью 217,3 кв.м. с литером Ж (п. 22 договора); зерносушилка (ЗАВ-40) площадью 84,2 кв.м. с литерами I, II (п. 42 договора), что подтверждается договором № от 11.09.2015г. и актом приема-передачи.

14.11.2019г. АО «Большие Кляри» было реорганизовано в ООО «Большие Кляри».

21 объект капитального строительства, в том числе, по которым не зарегистрировано право собственности, на момент приобретения находились на обособленном земельном участке с кадастровым номером №, входящем в единое землепользование с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Камско-Устьинский район, х-во им. Ленина юго-восточнее д. Атабаево, восточнеед. Караталга.

Земельный участок с кадастровым номером № является свободным паевым фондом СХК «им. Ленина» и принадлежит на праве долевой собственности владельцам земельных долей, в том числе и ООО «Большие Кляри» с размером доли 6,7 га.

На 3 здания зерноскладов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 16:22:000000:192, право собственности за Истцом было зарегистрировано в ЕГРН: на ОКС с кадастровым номером № 10.03.2017г. запись №; на ОКС с кадастровым номером № 10.03.2017г. запись №; на ОКС с кадастровым номером № 10.03.2017г. запись№.

08.06.2021г. Истец обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением о признании права собственности на объекты недвижимости здание «Склад Железный», площадью 721,3 кв.м., 1997 года постройки, д. Караталга; здание «Склад Железный», площадью 503,1 кв.м., 1997 года постройки, д. Караталга.

Согласно решению Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.08.2021г. по делу № № за Истцом признано право собственности на объекты недвижимости: здание «Склад Железный», площадью 721,3 кв.м., 1997 года постройки, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Камско-Устьинский район, д. Караталга; здание «Склад Железный», площадью 530,1 кв.м., 1997 года постройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>, д. Караталга.

На основании вышеуказанного решения за Истцом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на здания с кадастровыми номерами № и № соответственно, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером №, в границах которого расположены объекты недвижимости Истца, на основании проекта межевания земельных участков от 29.04.2021г. и свидетельства о праве на наследство от 09.12.2004г. был 31.05.2021г. поставлен на государственный кадастровый учет и по нему было зарегистрировано право собственности за ФИО2

Согласно наследственному делу №, открытому после смерти ФИО9, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 09.12.2004г. ФИО2 как наследнику выдано свидетельство о праве на земельную долю на 6,7 га, из них 6 га пашни (л.д. 118).

Свидетельство о праве собственности на земельную долю от 28.07.1996г. ФИО9 было выдано на основании Постановления Администрации 

<

адрес> Республики Татарстан от 23.05.1996г. №.

В свидетельстве о праве на наследство по закону от 09.12.2004г., выданное ФИО2 указано, что земельный участок доли площадью 67 000 кв.м. с кадастровым номером № расположен по адресу: АКХим. Ленина, 

<

адрес> Республики Татарстан на землях сельскохозяйственного назначения.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 09.12.2004г., выданного ФИО2, указан кадастровый квартал № земельной доли площадью 67 000 кв.м. При этом в сведениях на единое землепользование №, входящие в него обособленные земельные участки расположены в кадастровых кварталах № (л.д. 121), в том числе обособленный земельный участок с кадастровым номером № и обособленный земельный участок с кадастровым номером № расположены в кадастровом квартале №.

Для выдела доли площадью 67 000 кв.м. ФИО2 обратился к кадастровому инженеру ФИО1, которая на основании договора на выполнение кадастровых работ № от 15.03.2021г. подготовила межевой план, в связи с образованием одного земельного участка путем выдела в сет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Камско-Устьинский муниципальный район, Староказеевское сельское поселение от 29.04.2021г.

Согласно межевому плану, подготовленному ФИО1 установлено, что выдел доли площадью 67 000 кв.м. был произведен из земельного участка с кадастровым номером № площадью 65 322,16 кв.м. и из земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 678,29 кв.м., без выезда, с использованием сведений из ЕГРН. Суд приходит к выводу, что ФИО1 был произведен выдел доли площадью 67 000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения под застроенной территорией, площадями, улицами, проездами, дорогами, прогонами (л.д. 67), а не из земель сельскохозяйственных угодий: пашни и пастбищ, как указано в свидетельстве на право собственности на земельную долю от 28.07.2004г.

Кадастровым инженерном при выделе доли ФИО2 в границы земельного участка с кадастровым номером № были включены объекты недвижимости - 4 зерносклада с кадастровыми номерами № принадлежащие ООО «Большие Кляри».

Границы образованного земельного участка с кадастровым номером № пересекают фактические границы зерносклада с кадастровым номером №, литер Й, 1997 года постройки.

Из земельного участка с кадастровым номером № был образован земельный участок с кадастровым номером №, границы которого пересекают фактические границы подземного ангара и фактические границы зерносклада с кадастровым номером №, литер Й, 1997 года постройки.

В заключение кадастрового инженера указано, что в отношении местоположения и площади выделяемого земельного участка в счет доли была дана публикация извещения о необходимости согласования проекта межевания в газете «Волжские Зори» от 19.03.2021г. №, возражений не поступило. Проект межевания земельного участка подготовлен в результате выдела одного земельного участка в счет одной земельной доли из земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем, на основании п. 12ст. 13.1 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проект межевания земельного участка считается согласованным.

Однако в тексте объявления указан земельный участок с кадастровым номером № единого землепользования, при этом не указано, что выдел производится из обособленного земельного участка с кадастровым номером № и обособленного земельного участка с кадастровым номером №, входящих в единое землепользование с кадастровым номером №.

Суд приходит к выводу, что Истцу могло быть не известно, что выдел производится из земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № тем самым ФИО2 ввел в заблуждение относительно местоположения своего участка, как Истца, так и других сособственников. Кроме того, в объявлении не было дано полного описания местоположения выделяемого участка.

В целях разрешения данного спора определением Камско-Устьинского районного суда Республики Татарстан от 02.11.2023г. назначена судебная землеустроительная экспертиза, исполнение которой поручено экспертам АО «РКЦ «Земля», на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

Является ли описание земельного участка № от 17.05.2005г., расположенного у населенного пункта Старое Казеево 

<

адрес> Республики Татарстан, площадью 33 426,77 кв.м. с присвоенным кадастровым номером №, подготовленное ЗАО «Земсервис», хранящиеся в архиве Филиала ППК Роскадастра по 

<

адрес> и Управлении Росреестра по 

<

адрес>, описанием границ обособленного земельного участка с кадастровым номером № у населенного пункта Караталга 

<

адрес> Республики Татарстан, площадью 81 134 кв.м., из которого был произведен выдел земельного участка с кадастровым номером №?

По землеустроительному делу по инвентаризации земель сельско-хозяйственного назначения АКХ «им. Ленина» 

<

адрес> Республики Татарстан, выполненного ГУП «Земкадастрцентр» в 2000г., находящееся в архиве Исполнительного комитета 

<

адрес> Республики Татарстан, земельный участок с кадастровым номером № входил ли в границы земель паевого фонда, либо земель госсобственности?

Согласно выводам судебной землеустроительной экспертизы, подготовленной экспертами АО «РКЦ «Земля» от 03.10.2024г., установлено следующее.

Ответ эксперта на первый вопрос является положительным. С целью уточнения местоположения земельных участков под производственной базой ООО им. Ленина (правоприемник колхоза им. Ленина) обратилось в ЗАО «Земсервис».

Специалистами ЗАО «Земсервис» были подготовлены «Описания земельного участка» № и № от 17.05.2005г.

После осуществления государственного кадастрового учета Описаний земельных участков № и № от 17.05.2005г., земельным участкам были присвоены кадастровые номера № и №

Уточненные земельные участки с кадастровыми номерами № и № в 2005 году не входили в единое землепользование с кадастровым номером №, а были самостоятельными земельными участками.

Согласно «Описания земельного участка» № площадь земельного участка с кадастровым номером №, в ф. 1.1 составляла33 426,77кв.м., по выгруженным координатам площадь составляет79 456,71кв.м.

Согласно «Описания земельного участка» № площадь земельного участка с кадастровым номером №, в ф. 1.1 составляла 15 939,46 кв.м., по выгруженным координатам площадь составляет 16 386,56 кв.м.

Необходимо отметить, что координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером № земельного участка с кадастровым номером №, отраженные в Описаниях № и № соответствуют координатам отраженных в сведениях ЕГРН.

Согласно ф. 1.1 «Сведения о земельном участке», «Описания земельного участка» № и №, указано, что земельные участки были уточнены из кадастрового квартала 16:22:120502 п. 1.1, в п. 6 Наименование участка - указано «Землевладение (землепользование), а не обособленные земельные участки.

Следовательно, уточненные земельные участки с кадастровыми номерами № и № в 2005г были самостоятельными земельными участками.

На земельных участках с кадастровыми номерами № и №, принадлежащих ООО «им. Ленина», фактически расположены производственные постройки и сооружения.

На приложении 2 границы земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по Описаниям № и № от 17.05.2005г отражены пунктиром черного цвета, а также нанесены фактические границы строений и сооружений.

При анализе сведений ЕГРН от 26.02.2021г. было выявлено, что земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № и №, расположенные юго-восточнее д. Атабаево, восточнее д. Караталга Камско-Устьинского муниципального района, 28.11.2006г. были включены в единое землепользование с кадастровым номером № то есть через полтора года после проведения межевания земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 121-122).

Кроме того в состав единого землепользования с кадастровым номером № вошли 45 обособленных земельных участков.

В связи с отсутствием материалов межевания на единое землепользование с кадастровым номером № эксперту не представилось возможным установить, каким образом происходило включение ранее уточненных земельных участков с кадастровыми номерами № и № в единое землепользование.

В особых отметках сведений ЕГРН от 26.02.2021г. указаны кадастровые номера объектов недвижимости, расположенные в пределах единого землепользования с кадастровым номером №, в том числе объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, которые фактически расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № уточненные в 2005 году, с расположенными на них постройками и сооружениями, принадлежащие ранее колхозу им. Ленина, затем ООО «им. Ленина» (год строительства 1971г., 1972г., 1982г., 1983г., 1986г., 1987г., 1995г., 1996г., 1997г. строительства), должны быть исключены из единого землепользования с кадастровым номером №.

Кроме того как показал проведенный анализ, земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером, № не относятся к землям сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокосы, пастбищ, а относятся к землям - застроенные территории, под площадями, улицами, проездами, дорогами, прогонами.

При анализе проекта перераспределения земель колхоза им. Ленина 

<

адрес> Республики Татарстан в ведомости площадей угодий по контурам, отражены контура сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокосы, пастбища) включенные в паевой фонд, а именно контур № площадью 34,7га, контур 15,9 га, и контур 82 площадью 1,8 га.

Паевой фонд (пашня, пастбище) расположен в северной и западной части вдоль границ производственной базы колхоза им. Ленина (ООО «им. Ленина») с кадастровым номером №

На фотоплане на 2000 год отражены фактические границы земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, а также фактические границы строений и сооружений и Пунктиром черного цвета границы земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по «Описаниям земельного участка» № и № на 17.05.2005г.

Следовательно, земельные участки с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, не относящиеся к паевому фонду, должны быть в сведениях ЕГРН восстановлены, как самостоятельные земельные участки согласно Описаний № и №, при этом земельные участки с кадастровыми номерами № и № должны быть исключены из сведений ЕГРН.

Ответ эксперта ФИО11 на второй вопрос является отрицательным. По инвентаризации земель АКХ им. Ленина 

<

адрес> по состоянию на 21.10.2000г. площадь земель застроенной территории составляла 3,35 га, под улицами, площадями, переулками, проездами, дорогами, прогонами составляла 56,65 га.

Согласно землеустроительному делу от 2000 года в паевой фонд контур№ площадью 66,2 га были включены три участка пашни № площадью15,6 га, 34,7 га и 15,9 га.

Контур пашни № площадью 1,8 га в 2000 году был переведен в пастбище.

На стр. 72 обор, сторона землеустроительного дела выполненного ГУП «Земкадастрцентр» в 2000 году, (правопреемник АО «РКЦ «Земля») имеется ведомость контуров угодий пашни, пастбищ, сенокосов.

Необходимо отметить, что ведомость контуров угодий была составлена на АКХ им. Ленина только на сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокос, пастбище), в том числе контур № пашня площадью 66,2 га.

Следовательно, участок производственной базы АКХ им. Ленина, относящийся к застроенной территории, под улицами, площадями, переулками, проездами, дорогами, прогонами, не относился к сельскохозяйственным угодьям. В коллективно-долевую собственность (паевой фонд) и в госсобственность (фонд перераспределения), застроенная территория (производственная база) АКХ им. Ленина, ООО «Большие Кляри» 

<

адрес> Республики Татарстан не входила на 2000 год.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Заключение эксперта, как одно из доказательств по делу, для суда не обязательно и оценивается по общим правилам оценки доказательств, т.е. объективно, всесторонне, с учетом всех доказательств по делу в их совокупности.

В качестве допустимого доказательства по данному дел суд принимает и считает необходимым руководствоваться заключением судебной землеустроительной экспертизы, подготовленной экспертами АО «РКЦ «Земля».

Не доверять выводам судебной землеустроительной экспертизы у суда оснований не имеется. Заключение судебной экспертизы аргументировано, подготовлено в соответствии с требованиями ГПК РФ.

Заключение экспертизы составлены организацией, имеющей статус экспертного учреждения, выводы, изложенные в нем, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Эксперт является объективно незаинтересованным лицом в деле, предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Суд принимает экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу. Эксперт не заинтересован в исходе дела. Каких-либо объективных данных, позволяющих усомниться в обоснованности вышеназванного заключения, у суда не имеется.

Кроме того, судебным экспертом дана надлежащая оценка вышеуказанным документам, что было отражено в экспертном заключении, сведений об их подложности или неверном составлении не имеется.

Поскольку данные земельные участки относятся к землям - застроенные территории под площадями, улицами, проездами, дорогами, прогонами и не относятся к землям сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокосы, пастбища), суд приходит к выводу, что они должны быть восстановлены в сведениях ЕГРН как самостоятельные земельные участки согласно описаний№ и №, при этом земельные участки с кадастровым№ и № должны быть исключены из сведений ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН 21.07.2021г. был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером № от ФИО2 к ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.07.2021г.

Земельный кодекс (подп. 5 п. 1 ст. 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее по тексту - постановление Пленума ВАС РФ №) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. 

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. 

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26.06.2007г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», далее по тексту - Закон № 118-ФЗ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Данная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016г. №-ЭС15-13807, от 23.11.2017г. №-ЭС17-5707, от 10.09.2018г. №-ЭС18-5945. 

При этом в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства. 

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Решением Камско-Устьинского районного суда Республики Татарстан от 18.04.2023г. по гражданскому делу № (вступившим в законную силу) установлено, что на момент образования земель единого землепользования с кадастровым номером №, дальнейшего выдела из их состава земельного участка с кадастровым номером № и заключения договора купли-продажи данного участка между Ответчиками, на нем располагались объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Большие Кляри», о чем Ответчикам было известно. Соответственно участок был обременен правами третьих лиц.

В силу приведенных норм права и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № после продажи объекта недвижимости одному лицу отчуждение участка иному лицу незаконно. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная(п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку ООО «Большие Кляри» является собственником объектов недвижимости расположенных на спором земельном участке, у Истца имелось преимущественное право аренды либо приобретения в собственность участка занимаемого вышеуказанными объектами недвижимости

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 09.07.2021г. является ничтожной сделкой в силу закона, поскольку, ФИО2 не имел законного права выдела земельного участка занятого объектами недвижимости Истца и не относящимися к землям паевого фонда.

Доводы представителя ответчиков о том, что в производстве Арбитражного суда Республики Татарстан имеется возбужденное ранее дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям и вышеуказанное исковое заявление в суде общей юрисдикции подлежит оставлению без рассмотрения, является не состоятельными, поскольку в арбитражном суде стороной по делу являются ООО «Большие Кляри», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> и Исполнительный комитет Камско-Устьинского муниципального района Республики Татарстан, к ответчикам заявлены иные требования.

Кроме того, представитель ответчиков полагает необходимым учесть, что несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора либо непредставление документов о его соблюдении является основанием для возвращения судьей искового заявления, а если заявление принято - то основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора является обязательным в случаях, предусмотренных законом или договором(ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 3 ст. 132 ГПК РФ, ч. 3 ст. 4 КАС РФ). С учетом Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021г. № «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» и Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом PC РФ 22.07.2020г., в связи с чем, оснований для обязательного претензионного досудебного урегулирования спора не имеется.

Также рассмотрев заявленное представителем ответчиков заявление о применении срока исковой давности, суд считает его обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно ст. 197 ГК РФ, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Сроки исковой давности по недействительным сделкам являются специальными сроками исковой давности.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г., течение срока давности по требованиям о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № между ФИО2 и ФИО3 был заключен 09.07.2021г., Истцу о данном договоре стало известно 16.11.2022г. в ходе предварительного судебного заседания по делу № А65-17319/2022, что подтверждается материалами дела. Истец обратился в суд с иском 23.05.2023г., то есть в пределах срока исковой давности.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Большие Кляри» к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, признании права собственности на земельный участок отсутствующим удовлетворить.

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №.

Восстановить в сведениях государственного кадастра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами № и № согласно описаний № и №.

Исключить из состава единого землепользования с кадастровым номером № земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Признать договор купли-продажи земельного участка от 09.07.2021г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО3 ничтожной сделкой в силу закона.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и исключить из единого государственного реестра недвижимости реестровую запись о регистрации права № от 21.07.2021г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме через Камско-Устьинский районный суд Республики Татарстан.

Мотивированное решение изготовлено 14.02.2025г.

Судья /подпись/

Копия верна:

Судья Камско-Устьинского

районного суда Республики Татарстан А.Ф. Ахметжанов