Дело № 3а-194/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 19 октября 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Безуглой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости фактически используемого земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 841,75 кв.м, расположенного примерно в 2 метрах по направлению на восток от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 746 243 рубля 30 копеек по состоянию на 25 февраля 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которые входят в состав здания – торговый центр «СмайлМарт», расположенного на участке с кадастровым номером №, и являясь собственником помещения в здании, ежемесячно производит плату за пользование указанным земельным участком. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края и составляет 15297233 рубля 82 копейки. Отчетом об оценке указанного земельного участка, составленным ООО «Оценка-партнер», рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 25 февраля 2020 года определена в размере 8746243 рубля 30 копеек. Указанные обстоятельства в силу действующего законодательства являются основанием для пересмотра результатов кадастровой стоимости, от значения которой зависит размер платежей за фактическое пользование земельным участком.

Определением судьи от 31 августа 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителей министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. 

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Из письменного отзыва ФГБУ «ФКП Росреестра» следует, что учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости, которая является лишь технической процедурой при ее расчете, в связи с чем, не имеет заинтересованности в спорах по установлению кадастровой стоимости.

Представитель администрации города Хабаровска ФИО2 в отзыве на административное исковое заявление просила отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на недостоверность отчета об оценке, представленного административным истцом, в частности, указывая на то, что для расчета среднего значения коэффициента разрешенного использования применены коэффициенты по подвидам «парки культуры и отдыха» и «цирки и зверинцы», в то время как информация о наличии на земельном участке парков культуры и отдыха, цирков и зверинцев не подтверждена. Также оценщиком недостоверно приведена информация о расположении аналога № 3 относительно красной линии, в то время как удельная цена зависит от того, граничит ли земельный участок с красной линией. Кроме того, оценщиком в таблице № 14 на стр. 85 отчета неверно указана дата проведения аукциона «16.07.2019», вместо «16.08.2019», в столбце № 5 таблицы № 22 на стр. 99 отчета неверно указан вид разрешенного использования. В связи с изложенным представитель администрации города Хабаровска полагает, что представленный административным истцом отчет не соответствует действующим федеральным стандартам оценки.

Из материалов административного дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1 920,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в здании с кадастровым номером № площадью 9 032,9 кв.м, расположенном по адресу

<

адрес>, которое, в свою очередь, расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3 841,75 кв.м +/- 21,69 кв.м примерно в 2 метрах на восток от ориентира, адрес ориентира: 

<

адрес>.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 5 Земельного кодекса РФ правообладателями земельного участка являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Заочным решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 7 июля 2021 года по гражданскому делу № 2-3179/2021 с ФИО1 в пользу Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска взыскано неосновательное обогащение за использование без правоустанавливающих документов земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 087 941 рубля 30 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 168 767 рублей 61 копейки за период с 1 марта 2018 года по 31 марта 2021 года.

Из приложенного к исковому заявлению расчета следует, что одной из составляющих формулы при расчете неосновательного обогащения за период с 1 января 2021 года по 31 марта 2021 года является кадастровая стоимость квадратного метра земельного участка.

Лица, фактически владеющие земельным участком в силу того, что на нем находятся принадлежащие им здания и сооружения, имеют самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком.

Таким образом, ФИО1, фактически использующая земельный участок в силу того, что на нем находится принадлежащий ей объект недвижимости, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, поскольку отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает ее от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком.

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 25 февраля 2020 года, составляет 15 297 233 рубля 82 копейки, определена по состоянию на 25 февраля 2020 года и утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю от 25 февраля 2020 года.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО3, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 20 января 2015 года являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиком «Экспертный совет», о чем 27 июля 2021 года подготовлен отчет № 170/ЗУ/2021.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 25 февраля 2020 года составляла 8 746 343 рубля 30 копеек.

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение города Хабаровска, произведен анализ рынка недвижимости.Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

При составлении указанного отчета об оценке земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод прямого сравнения.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок расположен в Индустриальном районе города Хабаровска, в зоне Ж-4 «Зона многоэтажной жилой застройки» согласно «Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» утвержденным Решением Хабаровской городской думы от 21 мая 2002 года № 211, а также в 31 оценочной зоне согласно Решению Хабаровской городской думы от 28 марта 2000 года № 413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», имеет все централизованные инженерные коммуникации, среднюю транспортную доступность, а также относится к категории невозобновляемых и, как следствие, неизнашиваемых активов. Виды разрешенного использования: объект бытового обслуживания, объект культурного назначения, объект торгового назначения.

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщиком произведен анализ рынка земельных участков города Хабаровска за период времени, достаточно приближенный к дате предложения или дате совершения сделки с объектами-аналогами (с 25 февраля 2019 года по 25 февраля 2020 года), источниками информации послужили предложения, опубликованные в открытых изданиях региональных СМИ, в том числе на интернет-сайте КГКУ «Краевой имущественный комплекс», на официальном интернет-сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru, на официальном интернет-сайте Росреестра в разделе «Мониторинг рынка недвижимости», на интернет-сайте администрации г. Хабаровска, интернет-портале «Фарпост», а также в научно-практическом журнале «Дальневосточный оценщик».

Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 4 объектов-аналогов.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м общей площади как наиболее соответствующая разрешенному виду использования земельного участка.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Различия в объектах-аналогах были устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете. 

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 25 февраля 2020 года определена оценщиком в размере 8 746 243 рублей 30 копеек.

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика ФИО3 застрахована.

Вопреки доводам представителя администрации города Хабаровска о неприменении оценщиком повышающей корректировки на красные линии в отношении объекта-аналога № 3 ввиду зависимости удельной цены земельного участка от границ с красной линией, в Справочнике оценщика недвижимости имеются указания на дополнительные факторы, влияющие на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала, а именно: местоположение объекта, уровень активности улицы, к которой прилегает земельный участок (транспортная магистраль, пешеходная улица и прочее); важность и значимость выхода на красную линию для эффективного использования земельного участка по назначению; влияние наличия выхода на красную линию на спрос на земельные участки данного типа. Из отчета об оценке земельного участка следует, что корректировка на расположение объекта-аналога относительно красных линий применена оценщиком исходя из указанных факторов, что не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке земельного участка.

В подтверждение доводов, указанных в возражениях на административный иск администрации города Хабаровска о необоснованном применении коэффициентов разрешенного использования по подвидам «Парки культуры и отдыха», «Цирки и зверинцы», представителем административного ответчика не представлено доказательств того, что на дату определения оспариваемый кадастровой стоимости объекта недвижимости таковые объекты отсутствовали на земельном участке. Расчеты с применением коэффициента разрешенного использования по подвидам, указанные в таблице 20 на странице 97 отчета об оценке, производились в рамках доходного подхода, от которого оценщик отказался в связи с недостаточным количеством аналогов.

Кроме того, Постановлением Правительства Хабаровского края от 19 декабря 2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» установлен вид разрешенного использования земельных участков «культурное обслуживание» (код 3.6.1-3.6.3), который, в свою очередь, включает в себя подвиды: «объекты культурно-досуговой деятельности», «парки культуры и отдыха», «цирки и зверинцы».

Поскольку для объекта оценки согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования определен как «объект бытового обслуживания, объект культурного назначения, объект торгового назначения», оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости использовались все имеющиеся подвиды для указанного вида разрешенного использования, что признается судом допустимым.

Утверждение администрации города Хабаровска о неверном указании оценщиком на вид разрешенного использования при расчете корректировки на масштаб суд признает несостоятельным, поскольку указанный расчет производился в рамках доходного подхода, который не применялся при определении стоимости земельного участка.

Довод представителя администрации города Хабаровска о неверном указании даты проведения аукциона в отношении объекта-аналога № 3 на стр. 170 судом отклоняется, поскольку указанная опечатка не оказывает влияния на результат расчетов, произведенных в рамках сравнительного подхода к оценке земельного участка.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 841,75 кв.м +/- 21,69 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 2 м по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 февраля 2020 года в размере 8 746 243 рубля 30 копеек.

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 17 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Хабаровского краевого суда