Дело № 2-282/2025

УИД 66RS0050-01-2025-000113-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2025 года г. Ипатово

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 07 мая 2025 года.

Ипатовский районный суд Ставропольского края в составе судьи Куценко В.В., при секретаре Николенко Е.Г.,

с участием представителей истца Д.Н.А. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика К.Л.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО, представителя отдела образования администрации Ипатовского МО СК ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.С.Д. ФИО2 оглы к К.Л.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, 

УСТАНОВИЛ:

Р.С.Д. ФИО2 оглы (далее – истец, Р.С.Д.) обратился в суд с иском к К.Л.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО (далее – ответчики, К.Л.А., ФИО) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ценой 500 000 руб. 

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен письменный предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого К.Л.А. сдала вышеуказанную квартиру истцу с последующим выкупом до ДД.ММ.ГГГГ за 500 000 руб. Также в договоре указано, что истец до заключения основного договора купли-продажи будет оплачивать коммунальные платежи. Все, что будет оплачено сверх ежемесячной платы, будет учтено из суммы стоимости квартиры. В этот же день К.Л.А. передала квартиру истцу. С согласия ответчика истец в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произвел ремонт в квартире. Истец неоднократно по телефону обращался к ответчику с просьбой оформить договор купли-продажи, ответчик не отказывалась от заключения договора. Однако после ДД.ММ.ГГГГ К.Л.А. перестала отвечать на телефонные звонки, уклонилась от подписания основного договора купли-продажи. Истец полагает, что ответчиком К.Л.А. частично исполнен предварительный договор, поскольку она передала истцу ключи от квартиры, он заселился в квартиру, то есть фактически квартиру передала для использования по назначению, знала, что истец приступил к ремонтным работам. Все существенные условия договора купли-продажи сторонами согласованы.

В возражения на исковые требования ответчик К.Л.А. просит в удовлетворении иска отказать, поскольку считает, что спорная квартира была передана истцу в аренду, а не продана. В предварительном договоре не указаны характеристики сдаваемого в аренду объекта, обязанности сторон договора, договор не имеет юридической силы. Кроме того, за весь период пользования квартирой истец не оплачивал коммунальные платежи. Ремонтные работы с истцом не были согласованы с ответчиком и не были предусмотрены условиями предварительного договора. Денежный аванс либо задаток в счет стоимости квартиры ответчик от истца не получал. Спорная квартира находится в общей долевой собственности, ? доля которой принадлежит несовершеннолетнему ФИО При этом иной недвижимости в собственности у несовершеннолетнего ФИО и ответчика К.Л.А. не имеется. Требование о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры является незаконным, поскольку нарушает права собственников жилого помещения. 

В судебном заседании представитель истца Д.Н.А. исковые требования поддержала по основаниям, в нем изложенным, просила требования удовлетворить. Пояснила, что за весь период пользования квартирой истец не оплачивал коммунальные услуги, арендные платежи за пользование квартирой не были предусмотрены договором и не оплачивались, задаток в счет оплаты стоимости квартиры истцом не вносился. Однако истцом проведены ремонтные работы в спорной квартире, поскольку квартира была непригодна для проживания.

Ответчик К.Л.А. возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях, просила отказать в удовлетворении иска. Пояснила, что в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ не согласованы сторонами все существенные условия договора, следовательно, он не имеет юридической силы. У ответчика отсутствовали намерения продавать спорную квартиру, для ответчиков это единственное жилье, у них отсутствует в собственности иное недвижимое имущество, продажа квартиры будет существенно нарушать права ее несовершеннолетнего сына. 

Представитель отдела образования администрации Ипатовского муниципального округа СК возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку данная квартира является единственным жильем, принадлежащим несовершеннолетнему ФИО При подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовало согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, предусмотренное ст. 21 Федерального закона «№ 48-ФЗ «Об опеке и попечительства».

Суд, выслушав пояснения сторон, представителя отдела образования администрации Ипатовского МО, исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилого помещения – квартиры, площадью 58,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, являются К.Л.А. (1/2 доля) и несовершеннолетний ФИО (1/2 доля).

ДД.ММ.ГГГГ К.Л.А. на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, действующая, в том числе от имени несовершеннолетнего ФИО, сдала вышеуказанную квартиру Р.С.Д. с последующим выкупом до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 500 000 руб. 

По условиям данного договора Р.С.Д. обязался оплачивать текущие коммунальные платежи. Все что будет оплачиваться Р.С.Д. сверх ежемесячной платы, в частности задолженности К.Л.А. по квартплате, при выкупе сумма оплаченной задолженности будет списана от начальной стоимости, то есть от 500 000 руб. 

К.Л.А. передала ключи от указанной квартиры истцу, что отражено в самом предварительном договоре и не спаривалось истцом.

За период пользования квартирой истец произвел в ней ремонтные работы: произведена замена электрической проводки, розеток, выключателей, распределительных коробок, оштукатуривание, шпатлевание, грунтование стен, укладка половой плитки на кухне и в ванной комнате, облицовка стен в ванной комнате плиткой, установка трех пластиковых окон и оконного блока.

Истец в телефонном режиме неоднократно обращался к К.Л.А. с просьбой оформить договор купли-продажи квартиры, изначально К.Л.А. не отказывалась, а после ДД.ММ.ГГГГ перестала отвечать на звонки и фактически уклонилась от заключения договора купли-продажи.

Истец полагает, что поскольку стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который сторонами фактически исполнен, а ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи, обратился в суд с настоящим иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи квартиры.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Давая оценку представленному в материалы дела предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70), суд приходит к выводу о том, что данный документ по своей сути не может являться предварительным договором купли-продажи квартиры, поскольку не соответствует требованиям, предъявляемым к форме и содержанию данного вида договоров.

Так, из буквального толкования условий данного договора следует, что К.Л.А. сдала Р.С.Д. спорную квартиру с последующим выкупом до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 500 000 руб. А Р.С.Д. за период пользования квартирой обязался оплачивать текущие коммунальные платежи.

Однако в договоре отсутствуют условия основного договора купли-продажи, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Более того, из теста данного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что он подписан сторонами. Так, в нижней части документа после даты составления договора имеется следующий текст: «сдала ключи: К.Л.А.» и поставлена ее подпись, «принял ключи: Р.С.Д.» и поставлена его подпись, что свидетельствует о передачи ключей от квартиры, а не о подписании договора.

Из пояснений представителя истца следует, что за период пользования квартирой истец коммунальные платежи не вносил, арендные платежи за пользование квартирой также не платил, аванс в счет оплаты стоимости квартиры истцом также не вносил. Указанное опровергает довод истца о том, что предварительный договор исполнен сторонами.

Как указано выше, спорная квартира на праве обшей долевой собственности принадлежит несовершеннолетнему ФИО (1/2 доля).

В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ). 

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», в силу п. 1 ст. 21 которого опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В соответствии с ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации № 13-П от 08.06.2010 специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст.ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 Семейного кодекса РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.

Таким образом, законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Судом установлено, что спорная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, принадлежащая на праве общей долевой собственности К.Л.А. и несовершеннолетнему ФИО, является для них единственным жильем.

Иных объектов недвижимого имущества в собственности ответчиков не имеется, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки купли-продажи спорной квартиры законному представителю несовершеннолетнего К.Л.А. не выдавалось и в материалы дела не представлено.

Более того, стоимость квартиры, определенная в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 500 000 руб., ниже кадастровой стоимости квартиры, указанной в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ – 817 690,44 руб.

С учетом изложенного суд считает, что заключение договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, нарушит имущественные права и законные интересы несовершеннолетнего ФИО

При указанных обстоятельствах исковые требования Р.С.Д. возложении обязанности на К.Л.А. заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Р.С.Д. ФИО2 оглы, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о возложении обязанности на К.Л.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующую в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ценой 500 000 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ипатовский районный суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательном виде.

Судья В.В. Куценко