УИД 60RS0001-01-2024-008651-75

Дело № 2а-563/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 г. город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Булочниковой В.В.,

при секретаре Соловьевой М.А.,

с участием:

административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании решения от 15.08.2024 об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) о признании решения от 15.08.2024 об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи жилого помещения от 25.12.2023 ФИО1 обладает правом собственности на объект недвижимости (квартира) с КН **, расположенный по адресу: ** (далее – объект недвижимости). Указанный объект передан административному истцу 25.12.2023 по акту приема-передачи. Обременений объекта недвижимости не имеется. Иных лиц, оспаривающих права административного истца на объект недвижимости, не имеется.

07.05.2024 через ГБУ ПО «МФЦ» в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ФИО1 подал заявление о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, приложив к нему: договор купли-продажи жилого помещения от 25.12.2023, акт приема-передачи квартиры от 25.12.2023, расписку о получении денежных средств от 25.12.2023, свидетельство о смерти продавца от 26.02.2024, квитанцию об уплате государственной пошлины.

15.08.2024 административный ответчик вынес уведомление № ** об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием заявления продавца объекта недвижимости о переходе права собственности.

Указанное уведомление ФИО1 считает незаконным, поскольку им представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а продавец не может совершить действия, направленные на регистрацию перехода права собственности к приобретателю по независящим от воли стороны причинам (ввиду смерти продавца ФИО2) и указанное обстоятельство не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое было передано продавцом покупателю при заключении договора купли-продажи.

В связи с изложенным административный истец просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 15.08.2024 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости и обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества на основании заявления от 07.05.2024 и представленных документов.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что 21.11.2024 обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Администрации Василеостровского района города Санкт-Петербурга и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 в отношении жилого помещения с КН **, расположенного по адресу: **.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил письменную позицию, согласно которой просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Дополнительно пояснил, что смерть продавца ФИО2 препятствует осуществлению государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении квартиры, так как обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, в связи с чем покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Представитель заинтересованного лица Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил заявление, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку вопрос о переходе права собственности на спорный объект недвижимости подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства и непосредственно должен быть предъявлен к наследникам имущества.

Выслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти могут быть обжалованы в суд.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (абзац третий пункта 62 совместного постановления Пленума).

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 совместного постановления Пленума).

При этом на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (абзац первый пункта 62 совместного постановления Пленума).

Федеральным законом от 08.03.2015 № 23-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» подраздел III раздела II ГПК РФ, в который входила глава 25, признан утратившим силу с 15.09.2025. Федеральным законом от 08.03.2015 № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» с этого же срока введен в действие Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), в главе 22 которого установлены особенности производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Согласно частям 8 и 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, а также выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 1 статьи 1 указанного Федерального закона).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ (часть 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пункту 2 Указа Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (пункт 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенные на территории города федерального значения – Санкт-Петербург в соответствии с Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.04.2023 № П/0117.

На основании части 1 статьи 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено статьей 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 2 статьи 26 указанного Федерального закона).

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация перехода права собственности без одновременного государственного кадастрового учета при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора.

Стороной административного истца в материалы дела представлены:

- договор купли-продажи жилого помещения от ****, заключенный между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: **, а покупатель принять и уплатить за нее денежную сумму в размере 6 500 000 рублей (л.д. 16-17);

- акт приема-передачи от 25.12.2023 в соответствии с которым ФИО2 продала ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: **, передав от нее ключи покупателю, а покупатель оплатил оговоренную договором купли-продажи денежную сумму (л.д. 15);

- копия расписки ФИО2 в получении денежных средств от 25.12.2023 (л.д. 14).

Судом установлено, что продавец ФИО2 умерла 15.02.2024, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 49).

07.05.2024 через ГБУ ПО «МФЦ» ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением об осуществлении государственной регистрации права на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: **, приложив к нему свидетельство о смерти продавца, договор купли-продажи, акт приема-передачи, расписку в получении денежных средств (л.д. 10).

15.05.2024 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № ** ввиду непредставления ФИО1 документов, необходимых в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно, заявления продавца о переходе права собственности на объект недвижимости. Осуществление действий по регистрации прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: **, приостановлено до 15.08.2024 (л.д. 41-42).

15.08.2024 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав ** на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и не устранением приведенных в уведомлении № ** причин (л.д. 13).

Таким образом, из материалов административного дела следует, что содержание оспариваемого решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. Решение вынесено уполномоченным органом с соблюдением установленного порядка при наличии законных оснований для принятия такого решения.

Срок обращения с административным исковым заявлением в суд, установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ, административным истцом соблюден.

Между тем суд усматривает наличие препятствий для перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно сведениям из реестра наследственных дел, наследственное дело в отношении имущества, оставшегося после смерти ФИО2, не открывалось (л.д. 23). Однако само по себе отсутствие наследственного дела не свидетельствует об отсутствии наследников ФИО2

На основании пункта 1 статьи 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

В силу положений статьи 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется двумя способами: подачей по месту открытия наследства заявления наследника о принятии наследства (заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство) либо путем фактического принятия наследства.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется (пункт 1 статьи 1152 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117 ГК РФ), либо никто из наследников не принял наследство, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158 ГК РФ), имущество умершего считается выморочным.

Если жилое помещение расположено в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, оно переходит в собственность такого субъекта Российской Федерации (пункт 2 статьи 1151 ГК РФ).

В ходе рассмотрения административного иска от Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга, привлеченной в качестве заинтересованного лица, поступил отзыв, из которого усматривается наличие спора о праве между заинтересованным лицом и административным ответчиком (л.д. 141-142). Данное обстоятельство подтверждается наличием в производстве Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга гражданского дела № 2-2804/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга (л.д. 143-148).

Учитывая наличие указанных препятствий для перехода права собственности на объект недвижимости, суд признает решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу законным. Нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца судом не установлено. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения административного иска не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании решения от 15.08.2024 об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 5 марта 2025 г.

Судья В.В. Булочникова