Дело №

61RS0№-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 сентября 2025 года 

<

адрес>

Железнодорожный районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Студенской Е.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации 

<

адрес>, Департаменту архитектуры и градостроительства 

<

адрес>, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании права собственности на реконструированное здание, по встречному исковому заявлению Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> к ФИО1, третьи лица: Администрация 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ООО «Мзия» о сносе самовольно реконструированного нежилого здания, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации 

<

адрес>, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании права собственности на реконструированное здание, указав в обоснование, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1699 кв. м., с видом разрешенного использования «мини пекарня, общественное питание», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Также, истец является собственником жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 306,1 кв.м. и нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 279 кв.м., расположенных на указанном земельном участке.

С целью объединения строений была произведена реконструкция и выполнены строительные работы, заключающиеся в изменении назначения зданий в пекарню-кафе.

Согласно ответа Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.34.2/9401, по результатам рассмотренного обращения, отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Пекарня-кафе» и рекомендовано обратиться в суд.

На основании изложенного, ФИО1 просил суд сохранить в реконструированном виде жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 306,1 кв.м. и нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 279 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1699 кв. м., с видом разрешенного использования «мини пекарня, общественное питание» по адресу: 

<

адрес>; признать за ФИО1 право собственности на реконструированное здание «Пекарня-кафе», общей площадью 809,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>; погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 306,1 кв.м. и нежилого здания с кадастровым номером №76, общей площадью 279 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Протокольным определением Железнодорожного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечен Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства 

<

адрес> был подан встречный иск к ФИО1 о признании самовольно реконструированным здания «Пекарня-кафе», общей площадью 809,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>; об обязании ФИО1 в трехмесячный срок осуществить снос самовольно реконструированного здания «Пекарня-кафе», общей площадью 809,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>; о присуждении судебной неустойки в случае неисполнения решения суда в установленный срок. 

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному) ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) – ФИО11, действующая на основании доверенности, поддержала требования первоначального иска по доводам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просила отказать. 

Представитель ответчика по первоначальному иску -Администрации 

<

адрес> по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, просил в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворить встречный иск. 

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> по доверенности ФИО6 в судебное заседание явилась, поддержала встречные требования о сносе спорного объекта по доводам, изложенным во встречном иске, в удовлетворении первоначального иска просила отказать.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, 

<

адрес>, ООО «Мзия» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. 

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассматривается на основании ст. 167 ГПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав явившихся лиц, допросив экспертов, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Правила реконструкции объектов капитального строительства регулируются градостроительным законодательством. В силу статей 51, 55 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства требует выдачи в установленном законом порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062345:301, площадью 1699 кв. м., с видом разрешенного использования «мини пекарня, общественное питание», расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Кроме того, по сведениям ЕГРН ФИО1 является собственником жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 306,1 кв.м. и нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 279 кв.м., расположенных на указанном земельном участке. В отношении нежилого здания с кадастровым номером № установлено обременение в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Мзия» (третьего лица по делу).

С целью объединения строений, принадлежащих истцу по первоначальному иску, была произведена их реконструкция: выполнены строительные работы, заключающиеся в изменении параметров здания и функционального назначения объекта недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается сведениями технического паспорта здания (пекарня-кафе) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения), расположенного по адресу: 

<

адрес>, общая площадь помещений по лит. А составляет 809,7 кв.м. 

Таким образом, данные ЕГРН об объектах недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1699 кв. м., по адресу: 

<

адрес>, не соответствуют фактически расположенному на нем объекту недвижимости (по назначению, площади, иным параметрам).

ФИО1 обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Пекарня-кафе», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ответа Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.34.2/9401, по результатам рассмотренного обращения, отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Пекарня-кафе» и рекомендовано обратиться в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 1 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка. Перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, предусмотрен частью 3 статьи 55 ГрК РФ. Одним из таких документов в силу пункта 3 части 3 статьи 55 ГрК РФ является разрешение на строительство.

Как следует из данных технического паспорта, спорное строение определено как пекарня-кафе. Здание с указанным назначением не входят в перечень строений, при возведении которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с нормой ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Одноэтажное здание «пекарня-кафе», расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, возведено без получения разрешения на реконструкцию, в связи с чем является самовольной постройкой.

Согласно ч. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). 

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, и как собственник он имеет право возводить и реконструировать на земельном участке здания, строения и сооружения, если при этом не нарушаются права и законные интересы иных лиц и не создается угроза их жизни и здоровью.

В силу требований ч. 7 ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно карте градостроительного зонирования, земельный участок с кадастровым номером № в территориальной зоне осуществления деятельности по комплексному развитию (Ж-1/2/70). 

Как следует из статьи 28 Правил землепользования и застройки 

<

адрес> (утверждены Решением Ростовской-на-Дону городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, такой вид разрешенного использования, как «размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)» указан в качестве основного.

В соответствии с п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. 

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

Размещение на земельном участке с кадастровым номером № пекарни-кафе не противоречит ст. 28 Правил землепользования и застройки 

<

адрес>, поскольку градостроительный регламент допускает возведение на нем объектов общественного питания.

Принимая во внимание, что юридически значимыми обстоятельствами для разрешения настоящего спора - как первоначальных, так и встречных исковых требований, - является установление соответствия реконструированного здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем ФИО1, градостроительным, противопожарным строительным и санитарным нормам и правилам, в том числе, по функциональному назначению строения, а также факта наличия либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения спорного строения, судом в рамках настоящего дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ «Южный Региональный Центр Судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации. 

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ФБУ «Южный Региональный Центр Судебной экспертизы» Минюста России (т. 1, л.д. 100-128):

1.Исследуемое нежилое здание по своим объемно-планировочным, конструктивным и инженерно-техническим решениям соответствует признакам, относящимся к общественным зданиям и сооружения предоставляющим услуги общественного питания.

2.Исследуемое реконструированное нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, относящееся согласно ст. 32 Федерального закона №-ФЭ от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» по функциональной пожарной опасности к классу Ф3.2 - здания организаций общественного питания, по выполненным конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям общественного питания. Конструктивные элементы исследуемого нежилого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструкций в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания. Фактическое расположение исследуемого нежилого здания, находящегося в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (Ж-1) указанных ПЗЗ, не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков градостроительного регламента территориальной зоны, в перечень основных видов разрешенного использования которых, включен в том числе вид «Общественное питание» (код 4.6), предусматривающий размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), представленным в ст. 28 Правил землепользования и застройки 

<

адрес>. Выполненная высота и количество этажей, а также площадь застройки и площадь озеленения исследуемого нежилого здания соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, представленным в п. 4. ст. 28 Правил землепользования и застройки 

<

адрес>.

В связи с наличием вопросов к специалисту, отсутствием достаточного количества иллюстраций и графических материалов, в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ был вызван и допрошен эксперт ФИО7, выполнявший экспертизу по настоящему делу, который указал на наличие в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ описок, касающихся наличия зданий на смежных земельных участках; величины противопожарных расстояний, кроме того, вопросы относительно расчетных величин (с учетом возможности одновременного нахождения в спорном здании неопределенного круга лиц), соблюдения требований в отношении маломобильных групп населения, парковочных мест, озеленения вызвали у эксперта затруднения.

Учитывая функциональное назначение спорного объекта недвижимости (общественное здание, предоставляющее услуги общественного питания: пекарня-кафе), суд пришел к выводу, что заключение эксперта ФБУ ЮРЦСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное по настоящему делу, является неполным, поскольку выводы эксперта о соответствии исследуемого объекта противопожарным нормам сделан без предоставления в материалы дела соответствующих доказательств (отсутствует графическая часть исследования с указанием расстояний; сведения о наличии зданий на смежных земельных участках противоречивы и не подтверждены; подробный анализ соответствия установленной на объекте пожарной сигнализации не представлен; расчетные величины с учетом одновременного нахождения на объекте неопределенного круга лиц также отсутствуют), кроме того, в заключении не в полном объеме исследованы вопросы соответствия объекта градостроительным нормам и правилам (в частности, по вопросу озеленения, наличия парковочных мест, обеспечения прав маломобильных групп населения), в связи с чем определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг". 

В результате проведенного экспертом ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" исследования установлено, что к земельному участку с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом исследования - кафе-пекарня, прилегает земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено здание - жилой дом по адресу: 

<

адрес>.В соответствии с таблицей 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» минимальное расстояния (разрыв) между данными зданиям должно составлять не менее 10м. Установлено, что расстояние между объектом исследования и жилым домом, который относится к строениям III степени огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности С1 составляет менее 2м, что не соответствует минимальным противопожарным расстояниям (разрывам) между данными объектами согласно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

В соответствии с пунктом 4.14 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» противопожарные расстояния от зданий, сооружений на территориях городских населенных пунктов до границ лесных насаждений в лесах хвойных или смешанных пород должны составлять не менее 50 м, лиственных пород - не менее 30 м. Объект исследования расположен менее чем в 30м (25,81м) от границы земельного участка с кадастровым номером № имеющего вид разрешенного использования - «Зеленые насаждения», на котором расположены лиственные породы зеленных насаждений.Данное расстояние 25,81м до границ лесных насаждений не соответствует требованиям пункта 4.14 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

В ходе исследования эксперт пришел к выводу, что оснащение реконструированного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> (пекарня-кафе) системой пожарной сигнализации и системой оповещения и управления эвакуацией людей соответствует требованиям СП 3.13130.2009. «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» и СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты». Однако подтвердить пригодность и функционирование системы автоматической пожарной сигнализаций с входящей в нее системой оповещения и управления эвакуацией второго типа на момент проведения исследования не представляется возможным, в связи с отсутствием документации, подтверждающей пригодность и функционирование данных систем.

Таким образом, по результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что реконструированное здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> (пекарня-кафе) в том числе при одновременном нахождении в нем неопределенного круга лиц не соответствует противопожарным нормам и правилам: в части требований к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам согласно СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» относительно помещений: №х (терраса), № (коридор), № (раздевалка), № (склад), № (кабинет), № (основная); в части требований к соблюдению минимальных противопожарных расстояний (разрывов) согласно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; в части требований к эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту, а также требований к методам испытаний на работоспособность системы автоматической пожарной сигнализации с входящей в нее системой оповещения и управления эвакуацией людей согласно ФИО12 59638-2021. 

Реконструированное здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> (общественное здание, предоставляющее услуги общественного питания, пекарня-кафе) не соответствует градостроительным нормам и правилам в части требований к обустройству парковочных мест.

Реконструированное здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> (общественное здание, предоставляющее услуги общественного питания, пекарня-кафе) не соответствует градостроительным нормам и правилам в части требований к посещению объекта маломобильными группами населения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 подтвердил выводы, изложенные в заключении № от 05.08.2025г., категорично ответил на все заданные ему вопросы со ссылкой на соответствующие правила и нормативы. 

Суд признает заключение № от 05.08.2025г., выполненное экспертом ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" ФИО8, допустимым и достоверным доказательством и руководствуется его выводами при разрешении вопроса о том, допущены ли при реконструкции зданий на земельном участке, принадлежащем ФИО1, нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку указанное исследование проводилось на основании методического руководства для судебных экспертов, нормативных документов, выводы указанного исследования научно обоснованы, мотивированы, соответствуют другим имеющимся доказательствам. 

В силу пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

С учетом приведенных выше разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что при реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> (общественное здание, предоставляющее услуги общественного питания, пекарня-кафе) допущены нарушения противопожарных норм и правил, создающие угрозу жизни и здоровью граждан, которые суд признает существенными.

Представленная ФИО10 рецензия на заключение эксперта, составленная в одностороннем порядке ООО «Юг-Эксперт» ДД.ММ.ГГГГ по инициативе истца по первоначальному иску, оценивается судом критически, не может являться безусловным доказательством соответствия исследуемого объекта нормативным требованиям. Рецензия на судебную экспертизу имеет иную правовую природу и не является по своему содержанию экспертным заключением в смысле, признаваемом статьей 86 Кодекса, в связи с чем сами по себе иные выводы рецензента не могут опровергать выводы эксперта. Более того, в рамках данных исследований предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения не реализовано.

Пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" предусмотрено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ). При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ).

В ходе рассмотрения настоящего дела, в том числе при допросе эксперта ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг", было установлено, что часть выявленных нарушений противопожарных норм устранима, а именно: в части требований к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам; в части требований к эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту, а также требований к методам испытаний на работоспособность системы автоматической пожарной сигнализации с входящей в нее системой оповещения и управления эвакуацией людей;в части требований к посещению объекта маломобильными группами населения. Однако, доказательства устранения выявленных нарушений либо проектных решений в целях приведения объекта в соответствие с действующими нормативами ФИО10 не представлено. 

Суд признает существенным нарушение в части требований к соблюдению минимальных противопожарных расстояний (разрывов) согласно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (расстояние до жилого дома, расположенного на смежном земельном участке 2 метра вместо нормативно необходимого 10 метров, расстояние 25,8 метра вместо 30 метров до лесных насаждений). При этом утверждение представителя истца по первоначальному иску о допустимом сокращений расстояний судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем пятым пункта 4.3 СП 4.13130.2013 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" допускается уменьшение противопожарных расстояний между жилыми, общественными зданиями и сооружениями при условии подтверждения предотвращения распространения пожара в соответствии с ФИО13 "Методика определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями". Такая методика предназначена для расчетной оценки возможности сокращения противопожарных расстояний (разрывов) между жилыми, общественными зданиями и сооружениями и в конкретных случаях может применяться для обоснования сокращения значений, указанных в таблице 1 настоящего свода правил, но не менее чем 6 метров, а до (от) зданий и сооружений IV степени огнестойкости класса C2 - C3 и V степени огнестойкости - не менее чем 10 метров (пункт А.1.1).

Кроме того, согласно пункту 4.6. СП 4.13130 противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями I и II степеней огнестойкости класса конструктивной пожарной опасности С0 допускается уменьшать на 50% при оборудовании каждого из зданий и сооружений автоматическими установками пожаротушения.

Принимая во внимание, что исследуемый объект относится к степени огнестойкости III, класс конструктивной пожарной опасности -С1, жилой дом на смежном земельном участке имеет аналогичные характеристики, возможность сокращения противопожарных расстояний между зданиями в данном случае не предусмотрена, кроме того, даже с учетом уменьшения расстояния на 50% при условии оборудования объектов иными средствами защиты, расстояние 2 метра в пять раз меньше необходимого (10 метров), в связи с чем подобное сокращение противопожарных разрывов в рассматриваемом случае не допустимо. 

Представленная в материалы дела справка ООО «АРК-Инжиниринг» № от ДД.ММ.ГГГГ также не свидетельствует о соответствии объекта пожарным нормам и правилам, а лишь подтверждает работоспособность установленной на объекте пожарной сигнализации.

Представленный ФИО10 Отчет по результатам определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями на объекте «пекарня-кафе» по адресу: 

<

адрес>, выполненный ИП ФИО9, не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства по делу по следующим основаниям. 

Возможность выполнения указанного отчета в соответствии "Методикой определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями", предусмотрена СП 4.13130, однако, к выполнению данных исследований могут быть допущены не все специалисты в области пожарной безопасности. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ)

"Об аттестации должностных лиц, осуществляющих деятельность в области оценки пожарного риска" (вместе с "Правилами аттестации должностных лиц, осуществляющих деятельность в области оценки пожарного риска") предусмотрено, что аттестация должностных лиц, осуществляющих деятельность в области оценки пожарного риска, осуществляется территориальными органами Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, специально уполномоченными решать задачи в области гражданской обороны и задачи по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций по субъектам Российской Федерации. Аттестация проводится в отношении должностных лиц для подтверждения наличия у них специальных знаний в области пожарной безопасности, необходимых для проведения независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности).

В соответствии с п. 4 Правил должностное лицо должно соответствовать следующим требованиям: а) наличие высшего или среднего профессионального образования по специальности "Пожарная безопасность" либо наличие высшего образования по направлению подготовки "Техносферная безопасность" (профиль - "Пожарная безопасность"); б) наличие стажа работы (службы) по специальности "Пожарная безопасность" либо по направлению подготовки "Техносферная безопасность" (профиль - "Пожарная безопасность") не менее 5 лет; в) владение специальными знаниями в области пожарной безопасности, необходимыми для проведения оценки пожарного риска.

Решение об аттестации или решение об отказе в аттестации оформляется приказом территориального органа не позднее 2 рабочих дней со дня проведения квалификационного экзамена (п. 25 Правил).

В силу п. 31 Правил территориальный орган в день издания приказа об аттестации должностного лица вносит сведения о должностном лице, аттестованном на осуществление деятельности в области оценки пожарного риска, в реестр должностных лиц, аттестованных на осуществление деятельности в области оценки пожарного риска, размещаемый на официальном сайте Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий.

Суду не представлено сведений о внесении ИП ФИО9 в реестр должностных лиц, аттестованных на осуществление деятельности в области оценки пожарного риска. Кроме того, сертификат верификации программного средства для решения задач пожарной безопасности, был выдан АНО «ПожСофт» иному заявителю - АО «СПТ», а не ИП ФИО9

Таким образом, на дату рассмотрения дела спорная постройка не в полной мере соответствует установленным требованиям, создает угрозу жизни и здоровью граждан, выявленные недостатки не устранены, что исключает возможность признания права собственности на данный объект.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 по первоначальному иску о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии; признании права собственности на реконструированное здание «Пекарня-кафе», общей площадью 809,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>; погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 306,1 кв.м. и нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 279 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, не подлежат удовлетворению.

Рассматривая встречное исковое заявление Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> к ФИО1, третьи лица: Администрации 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ООО «Мзия» о сносе самовольно реконструированного нежилого здания, суд исходит из принципа пропорциональности. 

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В обстоятельствах настоящего спора суд полагает возможным удовлетворить встречное исковое заявление Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес>, предусмотрев два способа его исполнения: путем сноса или путем приведения в соответствие с установленными требованиями. 

В соответствии с пунктами 32-33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения. Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ). В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ).

Принимая во внимание характер допущенных при реконструкции спорного объекта нарушений, необходимость подготовки проектной документации, учитывая плотность застройки зоны, в которой находится здание, суд полагает, что десятимесячный срок для исполнения суда является разумным.

Рассмотрев требование встречного иска Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> о присуждении судебной неустойки в случае неисполнения решения суда в установленный срок в размере 1000 руб. за каждый день просрочки, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданский кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" изложено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя. Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 31 указанного Постановления от 24 марта 2016 года N 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в дальнейшем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 32 Постановления от 24 марта 2016 года N 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Исходя из указанных правовых норм и акта их толкования, в случае неисполнения судебного акта в пользу взыскателя по его заявлению может быть присуждена судебная неустойка, размер которой определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. 

Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении встречного иска о сносе самовольного реконструированного объекта недвижимости, то требование Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о присуждении судебной неустойки в случае неисполнения решения суда в установленный срок является обоснованным. 

Поскольку размер неустойки, подлежащей взысканию в случае неисполнения обязанной стороной судебного акта, законом не регламентирован, решение вопроса разумности ее размера относится к компетенции суда и разрешается с учетом конкретных обстоятельств дела. В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Исходя из принципов справедливости, соразмерности, недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения обеих сторон спора, суд считает возможным определить судебную неустойку в размере 300 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Статьей 94 ГПК РФ, предусмотрено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Рассмотрев ходатайство ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 2 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречное исковое заявление удовлетворено, суд полагает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 92 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании права собственности на реконструированное здание - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> к ФИО1, третьи лица: Администрация 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ООО «Мзия» о сносе самовольно реконструированного нежилого здания – удовлетворить частично.

Признать самовольно реконструированным здание «Пекарня-кафе», общей площадью 809,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ФИО14 Гию ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) в десятимесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу осуществить снос или привести в соответствие с установленными требованиями самовольно реконструированное здания «Пекарня-кафе», общей площадью 809,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок установить и взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) в пользу Департамента архитектуры и градостроительства 

<

адрес> (ИНН 

<

***>) судебную неустойку в размере 300 рублей за каждый день за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) в пользу ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 92000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 05.09.2025